החוק במדינת ישראל קובע כי כל אזרח מעל גיל 18 שיש לו חשבון בנק פעיל רשאי להגיש בקשה לקבלת משכנתא. קבלת המשכנתא מותנית בעמידה בתנאים השונים (והרבים) הן מבחינת בנק ישראל והן מבחינת הבנקים שהם הגורם המרכזי והעיקרי שנותן משכנתאות. במקביל מדינת ישראל יצרה מערך זכאות משכנתא שנועד למחוסרי דיור, לעולים, ולאנשים ומשפחות המתקשים כלכלית ובעקבות כך מתקשים להגיע לדירה ראשונה.
לשמיעת כל המאמר לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה
כמה דברים בסיסים על משכנתא
משכנתא הינה שם כולל לסוג של הלוואה לכל צורך שהוא ולא רק (כפי שנהוג לחשוב) רק לצורכי רכישת דירה. למרות זאת רוב האנשים משתמשים בסוג הלוואת משכנתא לטובת דיור.
באופן כללי יש שתי סוגי משכנתאות, האחת משכנתא מסובסדת, נקראת גם משכנתא זכאות משרד השיכון והיא משכנתא בתנאים מעודפים ומקלים ובסבסוד של משרד הבינוי והשיכון למי שעומד בקריטריונים (ריביות מופחתות, תנאי החזר מקלים, פירעון מסלול ללא עמלה ועוד). זכאות למשכנתא של משרד הבינוי והשיכון חלה רק לגבי רכישה / בנייה עצמית של דירה / הרחבה של דירה ראשונה, והמשכנתא השנייה היא משכנתא מסחרית (בנקאית).
למדריך המלא עם כל הדברים שאתם צריכים לדעת על לקיחת משכנתא לבנייה עצמית
תהליך קביעת קבלת משכנתא כולל שלבים שונים שבסופם נקבע גובה המשכנתא שהבנק מוכן לתת ובאילו תנאים של החזר (בנושאים הללו יש הבדלים בין משכנתת זכאות לבין משכנתא מסחרית)
התחלת תהליך זכאות למשכנתא
לפני שאתם רצים לבנק לבדוק אפשרות לקבלת משכנתא, שווה לכם לבדוק האם אתם עומדים בקריטריונים שקבעה המדינה באמצעות משרד השיכון והבינוי להגדרת זכאים למשכנתא מסובסדת. באופן עקרוני המדינה מעוניינת שלאזרחיה יהיה נכס אחד למגורים ולשם כך היא פועלת לסייע למיעוטי היכולת מבחינה כלכלית לבנות או לרכוש נכס למגורים.
מה כוללת משכנתא מסובסדת לזכאים?
- סכום המשכנתא נקבע על פי קריטריונים של משרד הבינוי והשיכון והוא יכול להגיע למעל 150 אלף ₪ (בהתאם לשיטת הניקוד). הרבה פעמים בעלי זכאות למשכנתא של משרד הבינוי לוקחים משכנתא משלימה מבנק מסחרי בכדי להגיע לגובה ההלוואה שהם צריכים, ולמעשה המשכנתא המסובסדת היא עוד מסלול בתמהיל המשכנתא הכללי.
- משכנתא מסובסדת ניתנת בריבית נמוכה בחצי אחוז מהריבית הממוצעת על הלוואות למשכנתאות דיור שצמודות למדדים, ובכל מקרה הריבית לא תעלה על שלושה אחוז. את החזר המשכנתא ניתן לפרוס לתקופה של חמש עד שלושים שנה.
- משכנתא מסובסדת ניתנת לפירעון ללא עמלה פירעון (יתרון גדול שכמעט ואינו קיים במסלול משכנתא רגילה).
למדריך המלא והמפורט שלנו על כל – שיטות החזר המשכנתא
חישוב נקודות זכאות למשכנתא
ממה בנויה שיטת הניקוד של משרד הבינוי והשיכון לקביעת גובה המשכנתא לזכאים? השיטה בנויה על קריטריונים כאשר כל קריטריון שווה ערך למספר נקודות, ככל שהניקוד המצטבר גבוה יותר כך סכום המשכנתא יהיה גבוה יותר (יש צורך להגיע למסגרת המינימום של נקודות בכדי לקבל זכאות). אולם לפני בדיקת נקודות, משדר הבינוי קבע מהן האוכלוסיות היכולות בכלל להסתייע במשכנתא.
כלומר, במידה ואתה או אתם נמנים על אוכלוסייה זכאית, עליכם לבדוק כמה נקודות יש לכם בהתאם לקריטריונים.
למדריך המלא – למחיר למשתכן או בשמו החדש דירה בהנחה
קבוצות אוכלוסייה שזכאיות לניקוד:
עולים חדשים לארץ
- עולים יחידים
- משפחות עולים
- משפחות עולים עם ראש משפחה חד הורי
- זוגות ידועים בציבור שעלו לארץ
תושבים ותיקים בארץ
- יחידים וותיקים
- משפחות ותיקות וזוגות צעירים
- משפחות ותיקות עם ראש משפחה חד הורי
- זוגות ידועים בציבור ותיקים
אוכלוסיות נוספות ותוספות ניקוד
- קשישים נזקקים
- תוספת נקודות לנכים
- תוספת משכנתא בגין שירות חובה בצה”ל או שירות לאומי
- סיוע במשכנתא ליישובי קו העימות
- סיוע במשכנתא ליישובי הנגב
- תוספת למשכנתא באזורי עדיפות לאומית
למדריך המלא לזכאות למשכנתא לזוגות צעירים
באתר משרד השיכון קיים מחשבון זכאות למשכנתא המאפשר לבדוק את ניקוד הזכאות שלכם ובהתאם לכך את גובה סכום המשכנתא.
להלן סעיפי הניקוד הניתן בכדי שתוכלו לעשות בדיקת זכאות למשכנתא באופן ראשוני
(הנתונים אינם מחליפים בדיקה מקיפה שיש לעשות מול משרד השיכון לזכאות)
- לפי מספר שנות נישואים:
5 שנות נישואים שווה ערך ל- 450 נקודות (פחות שנות נישואים פחות ניקוד), כל שנה נוספת מעבר לחמש היא תוספת של 50 נקודות.
- לפי מספר ילדים:
ילד אחד שווה ל- 350 נקודות, כל ילד נוסף מזכה בעוד 150 נקודות עד לילד הרביעי ואז הניקוד הוא 100 לכל ילד נוסף.
“ילד” עד גיל 21 המתגורר עם מבקשי הסיוע נחשב כילד, הריון מחודש חמישי נחשב אך הוא כילד.
- מספר אחים ואחיות של מבקשי הסיוע:
בין 1-3 אחים הניקוד מתחיל ב-50 ועולה ב- 50, החל מאח רביעי הניקוד עולה בצורה לא קבוע.
החישוב נעשה בנפרד לכל מבקש סיוע ולאחר מכן נצבר ביחד. על האחים והאחיות להיות תשובי ישראל המתגוררים בישראל.
טבלת הניקוד וגובה הזכאות
| טווח הניקוד | גובה סכום משכנתא – הערכה |
| 0-999 | אין זכאות |
| 1000-1399 | 62000 ₪ |
| 1400-1499 | 75000 ₪ |
| 1500-1599 | 85000 ₪ |
| 1600-1699 | 96000 ₪ |
| 1700-1799 | 107000 ₪ |
| 1800-1899 | 118000 ₪ |
| 1900-1999 | 129000 ₪ |
| 2000-2099 | 140000 ₪ |
| 2100-2199 | 15000 ₪ |
| מעל 2200 | 161000 ₪ |
סייגים והקלות לשיטת הניקוד והזכות לקבלת משכנתת זכאות
- רכישת דירה באזור עדיפות לאומית א’ מעמידה את הזכאות למשכנתא באופן אוטומטי על 1500 נקודות (גם אם בפועל יש לזכאי פחות נקודות).
- זכאים ותיקים שצברו 599 נקודות לא יהיו זכאים למשכנתא אלא יוכלו לקבל רק סיוע הניתן בישובים בהתאם להגדרות האזורים.
- ניתן לקבל משכנתת זכאות גם לאחר רכישת דירה חדשה מקבלן במידה ולא עברו 36 חודשים מחתימה על חוזה הרכישה, ושטרם שולם כל הסכום לקבלן, ובכל מקרה סכום ההלוואה לא יהיה גבוה מיתרת החוב שנותר לקבלן.
- לרוכשים דירה שאינה חדשה, ניתן לקבל משכנתא זכאים אם טרם חלפה שנה מחוזה הרכישה ושטרם שולם כל הסכום למוכר, ובכל מקרה סכום ההלוואה לא יהיה גבוה יותר מיתרת החוב שנותר למוכר.
- מי שבונה את ביתו באופן עצמאי זכאי לממש את הזכאות למשכנתא עד שלוש שנים מקבלת היתר הבנייה.
- המשכנתא תיתן לאחר בדיקה של הבנק לגובה ההון העצמי של הזכאים ויכולת ההחזר שלהם וכמובן בהתאם לבטוחות הקשורות לדירה כמו, שמאות ורישום הדירה.
- לשם קבלת המשכנתא יש להעביר את הזכויות בדירה הנרכשת או הנבנית על שם הזכאים וברישום המשכנתא על הדירה.
- כספי הלוואת המשכנתא אינם מגיעים לחשבון הבנק של הלווה אלא מועברים ישירות לחשבון הבנק של הקבלן או המוכר.
- המשכנתא אינה כולל את הביטוחים הנדרשים בקבלת משכנתא כל משכנתא ומשכנתא מחויבת בביטוח על המשכנתא ביטוח זו כולל: ביטוח של הנכס וביטוח חיים של לוקח\י המשכנתא.
- לאלו הבונים את ביתם בעצמם, כספי המשכנתא יינתנו לפי קצב התקדמות הבנייה.
- ההחזר החודשי ההתחלתי יהיה צמוד לממד המחירים לצרכן הידוע בעת מתן המשכנתא.
- כפי שניתן לראות בטבלה, נדרשים לפחות 599 נקודות בכדי להיות זכאים למשכנתא (יש ישובים בודדים בנגב שזכאים למשכנתא גם אם יש להם פחות נקודות).
אנחנו חושבים שאנחנו זכאים למשכנתא מסובסדת מה עושים?
עכשיו עליכם להוציא תעודת זכאות למשכנתא. את התעודה מקבלים לאחר שמגישים בקשה דרך הבנק באמצעות יועצי המשכנתא של הבנק או יועץ משכנתאות פרטי שלא מחייב אתכם לקחת את המשכנתא של הבנק שלו. לאחר הגשת הבקשה עליכם למלא טופס בקשה ולצרף אליו את המסמכים והאישורים הנדרשים שמעידים כי אתם אכן זכאים (מסמכים המקנים את הנקודות).
אילו מסמכים ואישורים נדרשים?
עליכם להעביר את כל האישורים הקשורים לצבירת הנקודות, למשל, כתובת מגורים, תעודות זהות של אחים ואחיות, תעודת נישואים (או תצהיר מול עו”ד המעיד על מצבם הזוגי), ספח תעודת זהות עם מספר הילדים, שירות בצה”ל או שירות לאומי, חד הורים מתבקשים לחתום על תצהיר שאינם חולקים משק בית עם אדם נוסף. בקיצור, כל המסמכים הרלוונטיים בהתאם לקריטריונים לקבלת הניקוד.
מתי מקבלים את תעודת הזכאות?
לאחר הגשת כל המסמכים ליועץ הבנקאי, הבקשה מועברת על ידו למחלקת הזכאים של הבנק שבודקת את כל המסמכים ומוודא את הניקוד ובהתאם לכך את מידת הזכאות. בקשה שנמצאה עומדת בקריטריונים מועברת על ידי הבנק למשרד השיכון לבדיקה ואישור. לאחר אישור משרד השיכון תקבלו בשעה טובה את התעודה. התהליך לוקח כמה שבועות.
הערה חשובה –תעודת זכאות לא מבטיחה באופן אוטומטי קבלת משכנתא. כעת תור הבנק לבדוק האם אתם יכולים לעמוד בתנאי ההחזר, בודק את הבטחות, את הערכת השמאי, את חוזה הקנייה / מכירה ועוד.
מי זכאי למשכנתא מראש?
יש אוכלוסיות שזכאיות לקבל תוספת ניקוד באופן אוטומטי, למשל, נכים בשיעור של 75 אחוזים, או המסתייעים בכיסא גלגלים ומתקיימים רק מקצבת נכות. גם עולים שעלו ב-15 השנים האחרונות זכאים לתוספת ומדובר בתוספת נקודות שמעמידים אותם באופן אוטומטי בתחום הזכאות.
דברים נוספים שחשוב לדעת על זכאות משרד השיכון משכנתא
- תעודת הזכאות תקפה לשנה אחת בלבד. לאחר שנה היא ניתנת לחידוש לעוד תקופה של שנה וחצי, לאחר מכן יהיה עליכם להגיש בקשה חדשה.
- אין חובה לממש את המשכנתא בבנק שדרכו בדקתם את הזכאות שלכם. ניתן ללכת לכל בנק אחר העוסק במשכנתאות.
- המשכנתא אינה ניתנת לטובת רכישת אדמה אלא רק לרכישה או בנייה של דירה.
- שיטת הניקוד, התנאים, הסייגים וההקלות מתעדכנים כל הזמן, חשוב לבדוק באתר של משרד השיכון את התנאים העדכניים.
- הגשת הבקשה לתעודת זכאות כרוכה בעמלה של כ- 60-70 ₪.
מה ניתן לעשות אם הבקשה לזכאות למשכנתא נדחית?
בקשות אכן לפעמים נדחות, אולם ניתן להגיש ערעור על דחיית זכאות וגם להגיש ערעור על גובה הזכאות שנקבע (למעשה שני הערעורים הם למשעה ערעור על כמות הנקודות שצברתם). הערעור הוא מול משרד הבינוי והשיכון, אך מוגש על ידי הבנק למשכנתאות יחד עם מסמכים המחזקים את טענתכם לערעור ולבדיקה מחדש.
מסמכים לבקשת הערעור:
מכתב בקשת הערעור מנומק ומחוזק בהוכחות
- אישורי הכנסה ודפי חשבון בנק של שישה חודשים אחרונים.
- במידה ויש מעורבות של שירותי הרווחה במשפחה אזי דו”ח רווחה סוציאלי.
- אישורים רפואיים
הערעור נדון בוועדה שנקראת ועדת האכלוס העליונה. על ההחלטות של וועדה זו ניתן לערער בוועדה הציבורית לערעורים.
לסיכום
משכנתא היא ההלוואה הכדאית ביותר (מבין ההלוואות הקיימות), ברוב המקרים תנאי המשכנתא לזכאים מטעם משרד השיכון תהפוך אותה אף ליותר כדאית. אם זאת לא מומלץ לקחת משכנתא כזו או אחרת בלי לבדוק אפשרויות מקבילות ונוספות על יועץ משכנתאות מקצועי.
יש תחרות בין הבנקים, הריביות משתנות, ניתן כיום לשלב יותר ויותר מסלולים, והכי חשוב משכנתא אינה מוצר אחיד, היא מוצר שצריך להיות מותאם למי שלוקח אותה, יחיד או משפחה. היא צריכה להיבנות לפי המצב הכלכלי הנוכחי והעתידי שלכם, אל מול הערכות לשינוי ריביות ובעיקר כזו שתוכל להתקיים לאורך שנים בלי להיות נטל כבד מדי על לוקחי המשכנתאות.
לפנייה ליועץ משכנתאות שרואה אתכם ולא את העמלות שלו לשיחת ייעוץ בחינם לחצו כאן
