“צריך להוציא כסף בכדי לחסוך כסף”. אם אתם טרם מכירים את המשפט הזה, בסיום קריאת המאמר שלפניכם המשפט הזה יתחיל להיראות לכם הגיוני.
משכנתא היא הלוואה שניתן לקחת לכל מטרה, אך היא בעיקר משמשת לרכישת נכסים מכיוון שמחירי הנכסים בישראל גבוהים מאד, נדרש סכום מתאים. משכנתא היא אחת ההלוואות היודעת לתת סכום יחסית גבוה וגם לתת בתנאים של פריסת החזר לתקופה ארוכה במיוחד, לצד ריביות מבוקרות יותר מהלוואות אחרות.
כשמדובר בהלוואה בסכום גבוה, הכוללת שיטות החזר מורכבות וריביות מסוגים שונים שחלקן אינו קבוע אלא משתנה וצמודי מדד או מט”ח, מתלווה לכך משמעויות פיננסיות המשפיעות לכל אורך תקופת ההלוואה וחשוב שנעשה את הבחירה נכון, להימנע מתנודות משמעותיות בהחזר ולחסוך עלויות ריבית.
יועץ משכנתא פרטי הוא הכלי הכי טוב הנמצא כיום בכדי למקסם עבורכם את היתרונות הגלומים בהלוואה מסוג משכנתא ולמזער את העלויות שתשלמו.
לשמיעה של כל המדריך לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה בצד ימין בנגן.
✔️ היועצים שלנו ימצאו עבורכם הריבית הטובה ביותר למשכנתא שלכם! 🙏🏼
✔️ חיסכון משמעותי בריבית המשכנתא שלכם ובגובה ההחזר החודשי 💰
✔️ המומחים הכי טובים ביעוץ משכנתאות בכל חלקי הארץ 🎓
✔️התאמת אפשרויות הטובות ביותר למצב הכלכלי שלכם 👁️
✔️ ניסיון רב שנים של מומחים בייעוץ עם למעלה ממאה דירות שנקנו במהלך השנים 🏠
מה זה יועץ משכנתא פרטי?
נבחן את ההגדרות שמרכיבות את המונח
יועץ – אדם בעל ידע ומומחיות בתחום מסוים המעניק שירותי הכוונה, המלצה ועצה בתחום למי שאינם מומחים.
משכנתא – צורת הלוואה פופולארית מאד במדינת ישראל, משמשת למגוון מטרות, אך בעיקר, לצורכי רכישת נכסים. ההלוואה מעניקה סכום גבוה לצד החזרים הניתנים לפריסה לאורך עשרות שנים.
פרטי – שייך לי או שייך לעצמו, אינו מייצג או עובד עבור צד שלישי או צד אחר.
נאסוף את ההגדרות – יועץ משכנתא פרטי, הוא אדם בעל ידע בתחום הבנקאות, פיננסיים, כלכלה, ראיית חשבון ובמיוחד סביב הלוואות ומשכנתאות, המנהל עסק פרטי לייעוץ ואינו מקושר לגוף פיננסי כזה או אחר.
יועץ משכנתא פרטי מול יועץ משכנתא של הבנק
במקביל ליועץ משכנתאות פרטי, ישנו תפקיד של יועץ המשכנתאות של הבנק שהוא גם בעל ידע בתחום ההלוואות ובמיוחד בתחום המשכנתאות. רק שיועץ זה אינו עסק פרטי אלא מייצג את האינטרס והיעדים של הבנק.
שני בעלי תפקידים האחד בתשלום והשני ללא תשלום. נוטלי המשכנתאות שואלים את עצמם, האם כדאי לשלם עבור ייעוץ פרטי או שמא להסתפק בייעוץ הפנימי של הבנק שאינו בתשלום?.
ברור לנו שאם נכתוב שיועץ משכנתא פרטי עדיף, חלקכם יגיד, “נו ברור, הם מנסים לגרום לנו לקנות שירות מהם“, אבל גם ברור לנו שאם נכתוב שיועץ משכנתא של הבנק מספיק בשביל המשכנתא הנכונה בשבילכם, יהיה בכך אמירה לא אחראית, בוודאי לגבי מי שאינם בקיאים בתחום.
בעקבות הדילמה הזו, החלטנו לפרט מהן הפעולות שיועץ משכנתא צריך לעשות ולתת לכם להחליט מי מהשניים מתאים יותר עבורכם. בסופו של דבר הבחירה היא שלכם כמו שמדובר בכסף שלכם.
פעולות עיקריות של יועץ משכנתא
- בחירת מסלולי ריבית ובניית תמהיל משכנתא הנמוך והמתאים ביותר לצרכים שלכם בהווה וצפי צרכים בעתיד.
- אפשרויות נוחות לפירעון משכנתא מוקדם
- לקבל ולבחון הצעות לתמהיל משכנתא מכמה בנקים (למקסם את התחרות בין הבנקים על לקוחות משכנתא)
- לדאוג לתנאי הריבית הטובים ביותר האפשריים
ייעוץ משכנתא למסורבים
מסורבי משכנתא הם לקוחות הפונים לקבלת משכנתא מהבנק אך מקבלים סירוב לבקשתם. למעשה זוהי הצהרה של הבנק שהם אינם עומדים בתנאי הבנק המקובלים לקבלת משכנתא.
לפני שתגידו, “רגע משכנתא זה מוצר תחת פיקוח, הבנק חייב לתת לנו”, נשיב, שאכן, משכנתא היא מוצר פיננסי הנמצא תחת רגולציה גבוה של בנק ישראל, אך מצד שני, הבנקים אינם מחויבים לתת משכנתא, משום שהם גופים פרטיים והם רשאים להחמיר את הקריטריונים שנקבעו למתן משכנתא.
התנאים לקבלת משכנתא יחסית ברורים, אולם, כל בנק קובע את סף הקבלה שלו בהתאם לגישתו ולתפיסתו. לכן, אם הבנק סירב לבקשת לקוח למשכנתא, כנראה הבנק מצא את הלקוח כלקוח כרמת סיכון גבוהה להלוואה. ניתן לפנות לבנקים אחרים, אך סביר שהתוצאה תהיה דומה.
נציין בהערה שהבנק מאד מעוניין לתת משכנתאות, ההכנסות שלו מריביות הם חלק משמעותי מכלל הרווחים שלו והבנקים נאבקים ביניהם על לקוחות. לכן, מצב בו הבנק מסרב לתת משכנתא מעיד כי הפונה, ככל הנראה בעל עבר כלכלי בעייתי או ללא הכנסה יציבה וקבועה ואולי מבקש סכום משכנתא גבוה במיוחד ואולי בכלל מקורות ההון העצמי שלו אינם מקובלים על הבנק ויש עוד הרבה סיבות אפשריות להודעת הסירוב.
מה עושים?
הדבר הנכון ביותר הוא לפנות לאיש מקצוע שייבחן את הסיבות בגינם הבנק נתן סירוב ולאחר ניתוח הסיבות ימליץ לכם כיצד לנהוג ומה ניתן לעשות בכדי שהבנק יישנה את החלטתו?. בין האפשרויות המרכזיות, פנייה לקבלת משכנתא דרך גופים אחרים, ימליץ לכם לשנות את אופי הבקשה בצורה כזו שגם ייתן לכם מענה (ככל האפשר) וגם יאפשר לבנק להוריד את רמת הסיכון שהוא קבע ועוד.
כמובן שניתן לעשות את כל זה גם בעצמכם, אך זה מצריך מכם לא מעט זמן, מצריך מכם הבנה של תהליכי קבלת ההחלטות של בנקים למשכנתאות ומצריך ידע של פעולות עוקפות או חלופיות. כאשר אלו לא כל כך קיימים, ייעוץ משכנתאות הוא התשובה לקבלת ההלוואה שאתם כל כך צריכים.
יועץ משכנתאות למחיר למשתכן
מחיר למשתכן הוא אחד מפרויקטים המרכיבים את תוכנית העל של משרד השיכון והבינוי שנקראת “דירה בהנחה”. תוכנית זו כוללת מספר פרויקטים שתכליתם לאפשר לקהל היעד שהינו אנשים, משפחות ללא דירה ראשונה, לרכוש דירה בפרויקט מגורים במחיר מסובסד על ידי המדינה.
הדירה שקונים (יש הגרלה ורישום ונדרשת עמידה בתנאים ועוד כל מיני רכיבים), היא במחיר נמוך יותר ממחיר דירות דומות בשוק החופשי, במקביל לכך, הרוכשים זכאים לקבל משכנתא גבוהה יותר ממשכנתאות הניתנות לרכישת נכסים שלא בפרויקטים מסובסדים.
משכנתא רגילה לנכס ראשון יכולה להגיע עד 70-75 אחוז משווי הנכס, אך משכנתא שתינתן לנכס שנרכש במסגרת מחיר למשתכן יכולה להגיע לעד 90 אחוז ולחלופין ההון העצמי הנדרש יכול להיות רק כ – 100 אלף ₪.
לאחר כל הסבסוד והמימון הזה, האם ייעוץ משכנתא הוא משהו שנחוץ?. התשובה לדעתנו היא, שכן, אפילו יותר מייעוץ למשכנתא רגילה וזאת מכמה סיבות:
- אחוז המימון (גובה ההלוואה) במקרה של דירה בהנחה גבוה מאד ולכן ישנה חשיבות גבוהה עוד יותר לבניית התמהיל הנכון, מסלולי ריבית נכונים שיתאימו גם לשינויים עתידיים צפויים, גדילה של המשפחה, נזילות של תוכנית חיסכון או קופת גמל, קידום בעבודה ועוד.
- בחירת מסלולים שניתן להשיג בהם אפשרויות פירעון מוקדם בתנאי נוחים (במקרה ואתם צופים אפשרות לפירעון מוקדם של מסלול משכנתא)
- נדרש לבצע סנכרון מדויק מול הבנק של תשלומי המשכנתא אל מול תשלומים לקבלן/יזם הבונה.
תפקידו של יועץ משכנתאות
לרוב תפקיד היועץ מסתיים לאחר קבלת המשכנתא ולרוב זה גם סוג הסכם השירות שנעשה עימו בתחילת הדרך. לצד זאת, משכנתא היא לא זבנג וגמרנו. נוטלי המשכנתא מתמודדים באופן חודשי ולאורך שנים עם ההחזרים של ולעיתים (לאחר מספר שנים) ייתכן ונדרש שינוי.
לעיתים השינוי הנדרש הוא בעקבות שינוי ביכולת לעמוד בהחזרים (לטוב ולרע), לעיתים שוק הריביות משתנה כך שהריביות נמוכות יותר מאלו הקיימות במשכנתא, לעיתים יש הנחיות ותקנות חדשות של בנק ישראל שגם נותנות תנאים נוחים יותר. במצבים כאלו ואחרים, ניתן לבצע פעולה שנקראת מחזור משכנתא שבבסיסה מדובר על ביטול המשכנתא הנוכחית על ידי לקיחת משכנתא חדשה בתנאים נוחים יותר.
יועץ משכנתאות הוא איש המקצוע עימו ניתן להתייעץ האם מומלץ לבצע מחזור משכנתא?, לבדוק מה המשמעויות מבחינת פירעון?, לבדוק אילו שינויים ניתן להשיג?, ובכלל כדאיות.
בלי קשר לשינויים שחלים, מומלץ אחת לכמה שנים לבצע בדיקה לכדאיות של מחזור משכנתא.
לסיכום
יועץ משכנתאות הוא בעל מקצוע שתפקידו לחסוך לכם כסף בתהליך תכנון ובניית המשכנתא. בעולם המשכנתאות נהוג לומר שמשכנתא זולה אינה בהכרח הצלחה וכי הצלחה היא המשכנתא הנכונה.
כל לווה המבקש משכנתא מגיע עם יכולת כלכלית שונה, עם צרכים שונים וצריך להתאים את המשכנתא אליו ולא רק ביחס להווה אלא בעיקר ביחס ליכולותיו בעתיד.
יועץ משכנתאות פרטי מבטיח שאתם מקבלים שירות אישי, שירות שהמטרה שלו היא אתם, ושירות שהתמורה שלו בכסף באה לידי ביטוי לאורך שנים רבות של ההחזרים החודשים וגם ביכולת לפדות מסלולי משכנתא.
