מהי ריבית על המשכנתא?

ריבית, היא העיקרון העומד מאחורי מתן ולקיחת הלוואה מאז הימים שהמציאו את ההלוואה, ככה”נ אפילו לפני שהמציאו את הכסף ועוד סחרו במוצרים. העקרון פשוט, אדם צריך כסף עכשיו, לאדם אחר יש כסף, בכדי שהאדם עם הכסף יסכים להלוות מהכסף שלו הוא צריך סיבה להסכים לתת מהכסף שלו מעבר לקבלתו בחזרה – תמורה בכדי שהפעולה תשתלם לו. התמורה הזו היא ריבית.

לאורך השנים הבינו כי באמצעות ריביות ניתן גם לשמור על ערך הכסף שעובר שינויים בתקופת ההלוואה וכיסוי ביטחון למקרה שהלוואה לא תוחזר.

לשמיעת כל המאמר לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה

ריבית מוסדית מול ריבית בשוק האפור

ריבית מוסדית על הלוואה ניתנת על ידי מוסד מוכר, כדוגמת בנק, חברת ביטוח וגופים אחרים ולרוב נמצאים תחת פיקוח כזה או אחר וכפופים לכללים של המדינה בה הם פועלים.

ריבית על הלוואה בשוק האפור היא ריבית שניתנת על ידי גורם פרטי שאינו תחת פיקוח ואינו חייב דין לאף אחד. לרוב פונים אליו לאחר שלא יכולים לקבל הלוואה בגוף ממסדי ולכן הריבית צפויה להיות גבוה יותר מריבית מוסדית.

מהי הריבית על משכנתא?

לפני שנסביר מהי ריבית על משכנתא ולמה היא קיימת, נבין קודם מהי משכנתא.

משכנתא היא צורת הלוואה פופולרית מאד ועל כן שכיחה מאד. לרוב היא ניתנת על ידי בנק (אם כי גם גופים אחרים כמו חברות ביטוח וחברות אשראי יכולות לתת). הלוואת משכנתא יכולה להינתן עבור סיבות שונות ולא רק עבור רכישת נכס כפי שנוטים לחשוב.

הלוואת משכנתא מפוקחת על ידי בנק ישראל ועל כן היא כפופה לכללים ומסגרות שבעיקר נועדו בכדי להגן על המלווה (האזרח) מפני דרישות הבנקים שבכללי פועלים למען רווחים.

בכדי שהבנקים שהם גופים פרטיים יסכימו להלוות כספים לאנשים הם מקבלים תמריץ באמצעות ריביות שמוצמדות למשכנתא.

איך קובעים מה הריבית על המשכנתא?

בכדי להקל על הלקוח הלווה את הכסף, קבע בנק ישראל שמשכנתא תכלול כמה מסלולים, כל מסלול מכיל אחוז מסוים מהכסף, יחדיו המסלולים מצטרפים ל – 100 אחוז מגובה ההלוואה. המסלולים הללו יחדיו נקראים תמהיל. באמצעות תמהיל מצליחים לשמור על החזר משכנתא חודשי שהוא יחסית יציב מה מאפשר ללווה לתכנן את התנהלותו הכלכלית.

כל מסלול מתוך התמהיל כולל סוג ריבית במאפיין שונה. כך שאין ריבית אחידה על כל המשכנתא אלא סוגים שונים של ריביות לפי המסלולים.

למדריך המלא לכל שיטות החזר המשכנתא 

מגבלות בנק ישראל על המסלולים המרכיבים תמהיל

• לפחות 1/3 מסכום המשכנתא חייב להיות במסלול עם ריבית קבועה
• ניתן לקחת עד 2/3 מגובה המשכנתא במסלולים עם ריבית משתנה

כמה מסלולים יש במשכנתא?

כאמור משכנתא מורכב מכמה מסלולים שיחדיו נקראים תמהיל. בנק ישראל קבע מראש שלושה סוגי תמהילים (שלושה סוגי משכנתאות) שכל בנק מחויב להציע ללקוח המעוניין ועומד בתנאים לקבלת משכנתא. תמהילים אלו נועדו בעיקר לאפשר ללקוח להשוואת בין הצעות שהבנק עצמו או בנקים אחרים נותנים לו.

תמהיל לרוב מורכב משלושה מסלולים (אפשר יותר), כאשר אחד מהם יהיה מסלול עם ריבית פריים (עליה נרחיב בהמשך) שהיא ריבית מועדפת מבחינת הלווה ופחות מצד הבנק ועל כן נקבע כי מסלול זה לא יכול לכלול יותר מ -50 אחוז מגובה המשכנתא.

למדריך המלא והמפורט שלנו – לכל סוגי משכנתאות הקיימים

אילו סוגי ריביות יש במסלולי משכנתא?

חשוב לדעת כי מסלולים בריבית משתנה (לא משנה מאיזה סוג) ניתן לסגור (פירעון) בעמלה נמוכה לעומת מסלול עם ריבית קבועה. לכן, אם אתם מתכננים בעוד כמה שנים לסגור מסלול עקב חסחכון שנפתח או קבלת סכום כסף עדיף שיהיו מסלולי ריבית משתנה.

מהי ריבית פריים?

ריבית הפריים היא הריבית שמנוהלת על ידי על ידי בנק ישראל, אך גם הבנקים משפיעים עליה. ריבית הפריים מורכבת מהריבית שקובע בנק ישראל עליה מוסיפים הבנק עוד 1.5 אחוז (אם כי הם יכולים גם פחות, יש הסכמה בין הבנקים להיות מתואמים בעניין הזה). מלבד זאת ריבית הפריים אינה מושפעת ממדדים ועל כן נחשבת יחסית ליציבה משום שבנק ישראל מתנהל בזהירות עם הפריים ומעדכן אותה מספר פעמים בודדות במהלך השנה בכדי לא ליצור שינויים משמעותיים במשק.

מדובר בריבית יחסית יציבה וידועה מראש (עם שינוים קלים) ועל כן נוחה מאד ליצירת החזרים חודשיים יחסית קבועים, ובנוסף עמלת הפירעון נמוכה.

מהי ריבית קבועה לא צמודה למדד?

זוהי ריבית שאינה משתנה ונשארת זהה לאורך כל התקופה של המשכנתא. היא אינה מושפעת מעליית מדד, מאינפלציה או מכל דבר אחר. הריבית עצמה גבוהה (בגלל הקבעון שלה) פירעון המסלול דורש עמלת פירעון גבוהה יחסית.

מהי ריבית קבועה צמודה למדד?

זוהי ריבית שאינה משתנה ונשארת ללא שינוי כמו ביום לקיחת המשכנתא. אם זאת החלק ההחזר החודשי, צמוד למדד המחירים לצרכן ויגדל או יקטן בהתאם למצב המדד. במסלול ריבית זה ההחזר החודשי אינו יציב ויחסית מקשה על תכנון כלכלי למשפחה. פירעון מוקדם של מסלול ריבית זה לרוב אינו בעלות עמלה גבוהה.

מהי ריבית משתנה צמודה למדד?

זוהי ריבית שמשתנה מתעדכנת אחת לתקופה (בדרך כלל שנה או חמש שנים, אך יש עוד תקופות). בנקודת השינוי הריבית תעלה או תרד לפי הגובה שלה במועד השינוי. השינוי ישפיע על גובה ההחזר החודשי של מסלול זה. במועד השינוי ניתן לשנות מסלול ולבחרו מסלול שהריבית נוחה יותר. לרוב מדובר בריבית נמוכה. במסלול זה גם הקרן (חלק ההחזר של ההלוואה) משתנה בנקודת השינוי בהתאם למדד. נקודת השינוי היא מועד טוב לסגור את המסלול עם עמלת פירעון נמוכה.

מהי ריבית משתנה שאינה צמודה למדד?

זוהי ריבית המשתנה בנקודות זמן שנקבעו במועד לקיחת המשכנתא, במועד השינוי הריבית תעלה או תעלה לפי הגובה במועד השינוי. לעומת ריבית משתנה צמודה למדד, החלק של הקרן אינו מושפע משינוי המדד. בנקודת השינוי ניתן להחליף מסלול, לרוב הריבית במסלול זה תהיה גבוהה ועמלת הפירעון בנקודת השינוי תהיה נמוכה.

מהי ריבית צמודה לדולר?

זוהי ריבית שיחד עם הקרן צמודה לדולר. עבור מסלול זה יש תוספת תשלום ביום קביעת המשכנתא. הריבית מתעדכנת כל 3 או 6 חודשים (לפח מה שקבעתם בהסכם המשכנתא). ניתן להצמיד מסלולים למטבעות חוץ אחרים כמו היורו.

מהי הריבית השנתית למשכנתא?

הריבית השנתית היא למעשה ריבית המסלול שקיבלתם ולפי החישוב שלה בהתאם לגובה המשכנתא נקבע גובה ההחזר החודשי כולל הריבית. ככל שהיא יותר גבוה ההחזר יהיה גבוה יותר בפריסה השנתית.

מהי הריבית הממוצעת על משכנתאות?

בנק ישראל הוא זה שמפרסם את ממוצע הריבית ההלוואות. שיעור הריבית מתפרסם בתכיפות חודשית והוא מחושב כממוצע משוקלל של הריבית על הלוואות חדשות (במסלולים צמודים ובמסלולים שאינם צמודים) שנתנו הבנקים במהלך החודש גם בריבית קבועה וגם בריבית משתנה.

הריבית הממוצעת משמשת לצורך חישוב עמלת פירעון מוקדם על הלוואות ומסלולי משכנתא בתקופה שעד פרסום ממוצע הריבית הבא.

הריבית הממוצעת משתנה (לא בהרבה) בהתאם למשך תקופת המשכנתא, לדוגמא:

ריבית ממוצעת לא צמודה למדד (סוף יולי 2022) –

ממוצע – 3.49%, למשכנתא מעל 25 שנה – 4.74%, למשכנתא מעל 20 ועד 25 שנה – 4.60%

ריבית ממוצעת צמודה למדד (סוף יולי 2022) –

ממוצע – 3.03%, למשכנתא מעל 25 שנה – 3.03%, למשכנתא מעל 20 ועד 25 שנה – 2.95%

איך נראה תמהיל משכנתא?

להלן דוגמא לתמהיל ממוצע של משכנתא

45 עד 50 אחוז – ריבית במסלול פריים

40 עד 45 אחוז – ריבית קבועה לא צמודה

10 אחוז – מסלולי ריבית משתנה כל 5 שנים צמוד ולא צמוד למדד.

הערה חשובה – זוהי דוגמא לתמהיל והוא אינו מתאים לכל אחד, תמהיל משכנתא הינו מוצר אישי לכל לווה בהתאם ליכולתו הכלכלית.

כיצד בונים תמהיל משכנתא?

למי שלא בקיא בענייני ריביות ומשכנתאות מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות שיבנה וימקסם עבורכם את תמהיל המשכנתא. היועץ בודק הצעות של כמה בנקים, מתמקח על ריביות, ומציע את המסלולים המתאימים לכם בהתאם למידע הכלכלי הנוכחי והעתידי שנתתם לו.

לדוגמא, אם אתם יודעים שבעוד כמה שנים צפויה להיפתח לכם תוכנית חסכון שתאפשר לכם לסגור מסלול, אז הוא יתכנן לכם מסלול עם עמלת פירעון נמוכה ותחנת שינוי/יציאה.

לסיכום,

עולם הריביות הוא עולם משתנה והוא מושפע מהרבה גורמים. ביניהם, תהליכים עולמיים ותהליכים מקומיים, החלטות של הגופים הפיננסים ואף הלקוחות עצמם. על כן כאשר לוקחים משכנתא השאלה המרכזית שמדאיגה את הלווה היא גובה הריביות. הריביות הן משהו שאפשר וחשוב להתמקח עליו עם הבנק.

לכל לווה ברור וידוע מהו גובה ההחזר עצמו (הקרן), החשש הוא ממסלולי ריביות גבוהות או מסלולי ריביות מושפעות מתנודות השוק שיכולות להשפיע ולשנות את גובה ההחזר החודשי ובכלל את העלות של המשכנתא.

מומלץ לעקוב אחר פרסומי בנק ישראל על נתוני ריביות או לחלופין להיות בקשר עם יועץ משכנתאות בעל ניסיון שעוקב אחר מצב הריביות, מגמות ושינויים ויכול להמליץ לכם על כדאיות פירעון או שינוי מסלול או מחזור משכנתא בעקבות שינויים בריביות.