מסלולי ריבית

בלקיחת הלוואה ישנם שני דברים המעניינים ביותר את הלווים. הראשון, מה תקופת הזמן שיש להחזר ההלוואה? והשני, מהי הריבית שיצטרכו לשלם?.

בהלוואות הכל סובב ריביות, ומכיוון שכך רק הגיוני (או שלא) שהן תהיינה מבלבלות, מתעתעות ומלוות בתנאים כאלו ואחרים.

במאמר הזה נציג את מסלולי הריבית העיקריים שניתן למצוא בתמהיל משכנתא (יש כ- 20 מסלולים אפשריים). נציין בהערה קטנה, שבחירת מסלולי ריבית צריכה להיות מותאמת לכל לווה בהתאם ליכולת שלו, לצרכים שלו ולהתפתחויות עתידיות מבחינת המשק הכלכלי.

✔️ ליווי אישי מהמומחים שלנו עד הריבית הטובה ביותר למשכנתא שלכם! 🙏🏼

✔️ חיסכון משמעותי בריבית על המשכנתא ובגובה ההחזר החודשי 💰

✔️ מקצוענים בייעוץ משכנתאות בכל חלקי הארץ 🎓

✔️ בחינת כל האפשרויות הטובות ביותר בהתאם למצב הכלכלי של הלקוח 👁️

✔️ ניסיון רב שנים בתחום עם למעלה ממאות דירות שנקנו במהלך השנים בעזרת המומחים שלנו 🏠

לשמיעת של כל המדריך לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה בצד ימין בנגן.

בקצרה על ריבית, משכנתא, מסלולים ותמהיל

• ריבית היא הכסף שמשלמים לנותן ההלוואה כתמורה על כך שהסכים להלוות לנו כסף.
• משכנתא היא צורת הלוואה בה גוף פיננסי מוכר מלווה לנו כסף בתמורה לשעבוד נכס שלנו לטובתו ומתן החזרים חודשים של ריבית וחלק מגובה ההלוואה (הקרן).
• מסלולים הם הדרך שבה מרכיבים את המשכנתא. כל משכנתא כוללת מספר מסלולים (לרוב 2-5), כל מסלול הוא בעבור חלק מגובה ההלוואה והוא מתנהל סביב שיטת ריבית מסוימת. יחדיו המסלולים מהווים את סך כל ההלוואה. המסלולים יחדיו נקראים תמהיל.

לעוד מידע בנושא: ריבית על המשכנתא

דוגמא למסלולים המרכיבים 100 אחוז משכנתא של מיליון ₪

נקודה חשובה ראשונה:  כל מסלול מתאפיין בעמלת פירעון מוקדמת שונה (היכולת להחזיר את החלק היחסי של המסלול מוקדם מהתקופה המקורית שנקבעה). במידה ובראייה עתידית (לאחר כמה שנים) יכולה להיווצר אצל הלווים אפשרות לפרוע את היתרה של המסלול, מומלץ לקחת מסלולים בהם עמלת הפירעון נוחה.

נקודה חשובה שנייה: לפני שמתחילים לבנות תמהיל משכנתא יש לזכור כי, לפחות 1/3 מהמשכנתא צריך להיות בריבית קבועה (בהתאם להנחיות בנק ישראל) ולכן 2/3 האחרים יכולים להיות במסלולים של ריבית שאינה קבועה.

מי אתה מסלול משכנתא בריבית פריים?

מסלול זה נחשב לאורך שנים כמסלול מבוקש מאד למשכנתא, עד כדי כך שבנק ישראל שינה בשנת 2021 את ההנחיה של הגבלת היקף המסלול מ – 33 אחוז ל – 66 אחוז. מדובר בריבית המבוססת על ריבית בנק ישראל אליה מוסיפים עוד 1.5 אחוז. הבנקים כחלק מהתחרות מציעים ללקוחות ריבית פריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%) פחות אחוז מסוים.

המסלול נחשב אטרקטיבי מכיוון שבמשך שנים (משנת  2014 ועד שנת 2022) ריבית בנק ישראל הייתה יחסית נמוכה ויציבה (נעה בין 1.6-1.75), לצד זה שבנק ישראל נמנע מהעלאת ריבית חדה בכדי לא לפגוע בכל המוצרים הפיננסים המושפעים מהריבית (במיוחד משכנתאות שמשפיעות על כל אזרח בעל משכנתא). הריבית מתעדכנת במשך 8 פעמים בשנה בלבד ויחד עם השינויים הנמוכים שבנק ישראל מבצע היא נחשבת לריבית טובה ויציבה (לפחות עד שנת 2022).

נכון לשנת 2022 והלאה ריבית הפריים גבוהה יחסית לשנים קודמות ויש לבחון את הכדאיות שלה מול מסלולי ריבית אחרים.

דוגמא לחישוב ריבית הפריים: בחודש פברואר 2023 ריבית בנק ישראל עמדה על 4.25% לריבית זו מוסיפים 1.5% ולכן ריבית הפריים הינה 5.75%.

מי אתה מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד?

מסלול שהריבית בו אמנם קבועה, אולם ככל שיש שינוי במדד המחירים לצרכן יש השפעה על גובה ההחזר החודשי. לצד זאת, נציין שמדובר במסלול בעל ריבית יחסית נמוכה (ביחס למסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד) ואם חלה עלייה של הריבית במשק המסלול אינו מושפע.

מסלול זה יעיל בתקופה בה המשק אינו סובל מאינפלציה ובתקווה שגם בעתיד לא יהיה כיוון כזה. במסלול זה ירידה של הריבית במשק תוביל לעמלות גבוהות במקרה של כוונה לבצע פירעון מוקדם.

מי אתה מסלול משכנתא בריבית משתנה לא צמודה (כל 5 שנים)?

מסלול זה מציע ריבית שאינה משתנה למשך חמש שנים ולא מושפעת מאינפלציה (מגובה המדד), לאחר חמש שנים הריבית מתעדכנת. לרוב המסלול יכלול ריבית גבוהה הכוללת גם החזר חודשי גבוה של המשכנתא. עמלת פירעון מוקדם יחסית נמוכה.

מי אתה מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד?

מסלול המציע ריבית יחסית נמוכה היוצרת החזר חודשי נמוך. לצד היתרון של הריבית, חשוב לדעת שגם הקרן וגם הריבית צמודים למדד ובמידה מסוימת ישנו קושי סביב אי היציבות של ההחזר החודשי במסלול זה.

מי אתה מסלול משכנתא בריבית קבועה?

כשמו כך הוא. מסלול עם ריבית שלא מושפעת מדבר וגם ההחזר עצמו לא מושפע ממדדים ומאינפלציה. גובה הריבית שנקבע במעמד לקיחת המשכנתא מלווה את המסלול לכל אורך הדרך, מסלול קל מאד להבנה ולחישוב.

יש לקחת בחשבון שזהו מסלול שהריבית בו יחסית גבוהה (כי הבנק לא נהנה משינויי ריביות במסלול הזה). ככל שתקופת ההלוואה תהייה ארוכה יותר, סך הכל הריבית שתשולם במסלול זה תהיה גבוהה יותר.

נקודה נוספת שיש לקחת בחשבון במסלול זה, היא, שבמידה והריבית במשק תרד, ותהיו מעוניינים לפרוע את המסלול עמלות הפירעון צפויות להיות גבוהות.

מי אתה מסלול משכנתא צמוד מט”ח?

מסלול זה נועד לחלק מהלוואה שנלקחת במטבע חוץ, מתאימה יותר (אך לא רק) למי שמשתכר במטבע חוץ. מסלול זה כולל ריבית כמו שאר המסלולים אך גם הריבית וגם הקרן מושפעים משינויים.

• גובה הריבית משתנה בהתאם לריבית הלייבור (הבנק המרכזי באנגליה), ריבית שמתעדכנת כל 3 חודשים (בדומה לריבית הפריים של בנק ישראל).
• גובה הקרן מושפע משינוי המט”ח. במידה ושער המט”ח ירד אזי גם גובה הקרן יורד וכמובן ההפך.

היתרונות של מסלולים זה טמונים בכך שאין עמלת פירעון מוקדם ושהריבית שלו הינה יחסית נמוכה.

שיטות סילוק משכנתא ומסלולים

רבים נוטים להשקיע מחשבה ותכנון מוקפד בבחירת המסלולים המתאימים והזולים ביותר לצרכים שלהם וליכולת שלהם. ואכן כך צריך לעשות. אולם, לעיתים שוכחים שהשקעה ומחשבה באותה מידה צריכה להיעשות גם ביחס לשיטת הסילוקין המתאימה לכל מסלול ולכם בכלל.

לעוד פרטים בנושא- סוגי משכנתאות

ישנם שלוש שיטות סילוקין, שתי הראשונות שכיחות ומקובלות הרבה יותר מהשלישית.

סילוקין לפי שיטת שפיצר – מדובר בגובה החזר חודשי קבוע שאינו משתנה לאורך תקופת ההחזר. ההחזר מורכב מרכיב של הריבית ורכיב של הקרן. אולם, התמהיל הפנימי של אחוז הקרן והריבית אינו שווה ולמעשה בשנים הראשונות ישנו אחוז גבוה יותר של חלק הריבית (בסביבות ה – 70 אחוז), כך שהקרן יורדת באיטיות. ככל שהשנים מתקדמות היחס מתחיל להשתנות והקרן גדלה והחלק של הריבית פוחת.

סילוקין לפי שיטת קרן השווה – שיטה זו כוללת סכום קבוע של הקרן וסכום ריבית המושפע מגובה הקרן, כך שיש ירידה קבוע בגובה הקרן וגם בגובה ההחזר. אם זאת, ככל ששיטה זו מיושמת במסלולים עם ריבית משתנה ישנה אי יציבות בגובה ההחזר.

סילוקין בשיטת בוליט (בלון) או גרייס – שיטות אלו מאפשרות לדחות את תחילת ההחזרים לתקופה מסוימת ואז להחזיר ריבית וקרן או שההחזר הוא רק של רכיב הריבית ועוד כמה אפשרויות. השיטות פחות נפוצות מכיוון שיש בהן הצטברות ריביות על כל התקופות של אי התשלום.

שימו לב! הבנק מחויב למסור לכם לוח סילוקין המציג את כל תקופת ההחזרים, כך שתוכלו לראות מה צפוי לכם. כמובן עד מידה מסוימת שכן חלק מההחזרים כפופים לריביות ומדדים.

למידע נוסף בנושא שיטות החזרת משכנתא

לסיכום

ישנם הרבה מסלולי ריבית אפשריים להרכיב תמהיל משכנתא, במאמר הנוכחי הצגנו את העיקריים, השכיחים והפופולאריים. בחירת המסלולים, משפיעה משמעותית על ההחזרים החודשיים ועל העלות הסופית שבסופו של דבר תעלה המשכנתא בסיום השנים.

הנטייה הטבעית תהייה לחפש מסלולים בהם הריבית היא הכי נמוכה, אולם, זו לא צריכה להיות המגמה העיקרית או היחידה. יש לבחון גם, את השפעת הריבית אל מול תקופה של מסלול (כל מסלול יכול להילקח לתקופה אחרת), את שיטת הסילוק וכן את היכולת לבצע פירעון מוקדם. כל אלו יחדיו צריכים להשפיע על בניית תמהיל המשכנתא.

זכרו! המטרה במשכנתא היא לא להשיג את המשכנתא הכי זולה אלא את המשכנתא הכי מתאימה ונכונה לכם.

לייעוץ מקצועי בנושא משכנתאות ומסלולי הריבית השונים אנא פנו עכשיו ליועץ משכנתאות מקצועי