אם יש לכם נכס על שמכם ואתם צריכים הלוואה, משכנתא היא צורת ההלוואה העדיפה ביותר הקיימת בשוק. ולמי מכם שאומר, “רגע, אני לא צריך הלוואה לרכישת בית, אני צריך הלוואה לשיפוץ, איך בדיוק משכנתא תעזור לי?“. במקרה כזה נוכל להשיב כי, למשכנתא יש תת סוגי הלוואות בהתאם למטרה שלשמה נדרשת ההלוואה.
למעשה, ניתן לקחת משכנתא לכל מטרה (כמעט) שהלווה מעוניין, בין השאר גם למטרה של רכישת דירה, אך גם לשיפוץ, טיפול ואפילו רכישת מכונית.
על כל הנושא של משכנתא לכל מטרה במאמר שלפניכם וגם, איפה שהוא באמצע המאמר החבאנו סוד מעניין שאולי לא ידעתם על משכנתאות.
✔️ מתאימים עבורכם את המשכנתא לכל מטרה!🙏🏼
✔️פריסת ריבית המשכנתא שלכם וצמצום בגובה ההחזר החודשי 💰
✔️ייעוץ משכנתאות מקצועי בכל חלקי הארץ 🎓
✔️מציאת האופציות המתאימות ביותר למצב הכלכלי שלכם 👁️
✔️ עם למעלה ממאה דירות שנקנו במהלך השנים וניסיון רב שנים של המומחים בתחום 🏠
לשמיעה של כל המדריך לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה בצד ימין בנגן.
משכנתא כללית – קווים לדמותה
משכנתא היא צורת הלוואה הנמצאת תחת פיקוח יחסית גבוה של בנק ישראל, בוודאי ביחס לרמת הפיקוח המתקיימת לסוגי הלוואת אחרות ועוד יותר מפוקחת ביחס למשכנתא המיועדת לרכישת נכס.
4 קווים מרכזיים לדמותה של המשכנתא
- נדרש להעמיד עבורה נכס כבטוחה (ערבון)
- ניתן לפרוס את החזר המשכנתא למשך כמה שנים, במקרים מסוימים גם עד 30 שנה
- משכנתא מורכבת מכמה מסלולי החזר כאשר כל החזר מאופיין בסוג וגובה ריבית אחר (נקרא תמהיל)
- הריביות המרכיבות את המשכנתא הן במרבית המקרים הנוחות ביותר שהלקוח יקבל בשוק ההלוואות.
סוג המטרה וגובה ההלוואה
מבין המטרות האפשריות למשכנתא, רכישת דירה היא המטרה השכיחה ביותר מכיוון שגובה ההלוואה יכול להיות יחסית גבוה (מה לעשות, נכס זה דבר יקר בישראל) והוא נקבע לפי אחוז מסוים משווי הדירה, בהתאם למטרת רכישת הדירה: דירה למגורים, דירה להשקעה, שיפור דיור, פרויקט דירה בהנחה (מחיר למשתכן). לכל אחד ממטרת הדירה הנרכשת ניתן גובה מסוים של הלוואה אפשרי (בין 50 ל – 90 אחוז משווי הנכס), לצד ההלוואה, על הרוכש להשלים את הסכום הנותר לרכישה ממקורות כספיים אחרים שלו (הון עצמי).
עבור מטרות שאינן רכישת דירה כמו: שיפוץ, פתיחת עסק, טיול ארוך, רכישת מוצרים, קניית רכב, טיפול רפואי ונוספים, גובה הלוואת המשכנתא יהיה בסביבות 50 אחוז מערך הנכס שיועבר לשעבוד הבנק.
שימו לב! בשונה ממשכנתא לרכישת דירה שבה כספי ההלוואה מועברים ישירות למוכר או ליזם, במקרה של משכנתא לכל מטרה הכספים מועברים לחשבונות של נוטל המשכנתא.
הידעתם?
על פי הוראת בנק ישראל לא ניתן לקחת משכנתא לכל מטרה בכדי לרכוש נכס נוסף. במידה ויש רצון לרכוש נכס נוסף המשכנתא תוגדר כמשכנתא לרכישת נכס ותהיה בהתאם לתנאים ולמגבלות של משכנתא לנכס (למשל, העברת ההלוואה למוכר ורק לאחר שהוצג הון עצמי נדרש)..
הלוואה לכל מטרה כנגד שיעבוד דירה
הבנקים נוטים להתייחס אחרת לסוגים של נכסים המוצעים להם כשעבוד, במיוחד במקרים של משכנתא לכל מטרה. כאשר הנכס המיועד לשעבוד הינו נכס מסוג מגורים, הבנק יינטה לתת תנאים טובים יותר, לעומת נכס שמשמש כמקום עסק או נכס לאחסון וכדומה. תפיסת הבנק היא, שככל שהנכס אינו משמש למגורים כך האטרקטיביות שלו פוחתת הן מבחינת סיכוי המכירה לצורכי מימוש וגם מבחינת ערך. לכן, במידת האפשר, מי שמעוניינים בתנאים נוחים יותר למשכנתא עדיף להם להציע נכס מגורים כבטוחה על פני נכסים מסוג אחר.
משכנתא שניה לכל מטרה
מכיוון שמשכנתא שלרוב נוטלים על נכס למגורים נלקחת לתקופה ארוכה מאד לפעמים גם עשרים ויותר שנים, מתעוררת השאלה האם בכדי לקחת משכנתא נוספת ושעבוד של אותו הנכס צריכים להמתין את לסיום התשלום על המשכנתא הנוכחית?.
לשמחתנו התשובה היא לא.
ניתן לקחת הלוואת משכנתא נוספת במקביל למשכנתא קיימת ולשעבד את אותו הנכס, מה שנקרא בשפה החופשית, משכנתא שנייה. כמו לכל דבר, גם כאן ישנם מספר תנאים המשפיעים על גובה המשכנתא השנייה שניתן לקבל. למשל, יתרת סכום ההחזר שנותרה במשכנתא הראשונה, תקופת ההחזר שנותרה, סה”כ סכום ההחזר הכולל הצפוי אל מול היכולת הכלכלית של הלווה (נמדד מול מושג הכנסה פנויה).
לצורכי הדגמה נשתמש במספרים עגולים
שווי דירה – 1,000,000 ₪
משכנתא ראשונה (לנכס מגורים ראשון) – 700,000 ₪, לאחר X שנים נותרה יתרה לתשלום החזר על סכום של: 300,000 ₪
המשכנתא השנייה (לכל מטרה) יכולה להיות עד לגובה של 50 אחוז משווי הנכס כלומר לסכום של 500,000. גובה המשכנתא השנייה יהיה: 200,000 ₪ (יתרת החוב עומדת על 300,000 ולכן ניתן לקבל תוספת הלוואה של 200,000 ₪).
שני טיפים קטנים לדרך-
- אין הכרח של לקיחת משכנתא שנייה מקבילה לראשונה מאותו הבנק בו מתנהלת המשכנתא הראשונה. המשכנתא השנייה יכולה להיות מבנק אחר.
- במקרים מסוימים של צורך בעוד הלוואה וניגשים לבחון משכנתא שנייה, ייתכן שהאפשרות של מחזור משכנתא יהיה החלטה כלכלית נכונה יותר. מחזור משכנתא היא פעולה של סילוק המשכנתא הקיימת באמצעות משכנתא נוספת, וכניסה למערך החזרים לפי המשכנתא החדשה היחידה.
משכנתא לכל מטרה מסלולים
כמו במשכנתא למטרת רכישת נכס, גם שאר הלוואות המשכנתא למטרות אחרות נבנות בשיטת תמהיל מסלולי ריבית.
משכנתא בנויה מכמה מסלולים (שיחדיו נקראים תמהיל), לכל מסלול אופי משלו מבחינת חישוב ריביות (יש מסלול חובה כמו מסלול בריבית קבועה, ויש מגבלות על היקף הסכום שיהיה בכל מסלול). המסלולים הללו מאפשרים חלוקה של שיטות הריבית בסיכון מחושב ומאוזן בכדי לשמור על החזר חודשי יחסית קבוע (שחשוב להתנהלות כלכלית).
כל לווה צריך לבחור את המסלולים המתאימים בהתאם למצבו הכלכלי בהווה וביחס לצפי עתידי, וגם לבחור את שיטת ההחזר המתאימה לו ביותר.
פירעון משכנתא (מכל סוג) ביחס להלוואות אחרות
מכל מה שהצגנו עד עתה ניתן לזהות בצורה ברורה שמשכנתא כהלוואה על כלל סוגיה הינה צורת הלוואה כדאית (ריביות נמוכות יחסית, תקופת החזר ארוכה) במיוחד כאשר משווים לסוגי ההלוואות האחרות המוצעות בשוק. ואם זאת, למשכנתא יש חסרון משמעותי שיש לקחת אותו בחשבון, אך ניתן להתייחס ולהיערך אליו מראש במיוחד כאשר הלווה צופה אפשרות של יכולת פירעון מוקדם.
פירעון מוקדם נקרא גם סילוק משכנתא ולא מעט פעמים בקרב בעלי משכנתא, נוצרת אפשרות לבצע החזר של חלק מהמשכנתא (מסלול) ואפילו כולה לאחר כמה שנים. לעיתים זה מתאפשר בעקבות תהליך כלכלי מתוכנן (חסכון שנפתח, מענק וקידום מקצועי וכדומה), לעיתים בעקבות מציאות החיים (ירושה, זכייה בהגרלה וכדומה).
בפעמים הללו שמתעוררת אפשרות כלכלית לפירעון מוקדם ייתכן והמשמעות תהייה תשלום עמלת יציאה גבוהה, שלעיתים אינה משתלמת כלכלית (בחישוב ביחס לריבית הצפויה). זאת בשונה מהלוואות אחרות בהן החזר מוקדם של ההלוואה אינו גורר עמלה משמעותית.
הסיבה לעמלות פירעון גבוהות של מסלולי משכנתא הן שבהחזר מוקדם של המשכנתא הבנק לא נהנה ממלוא הרווחים של הריבית שהייתה צפויים לו והוא מנסה לשמר לעצמו רמה מסוימת של רווח.
איך נערכים מראש לפירעון משכנתא?
- בהתנהלות מול הבנק מעלים את הצורך הזה של פירעון מוקדם ובודקים מה הבנק מציע בעניין ביחס לכל מסלול. בחלק מהבנקים העניין של עמלת פירעון ניתנת לשיח ולמשא ומתן. לעיתים כדאי לקחת מסלול יותר גבוה בריבית אם ידועים שתוך כמה שנים תוכלו לסלק אותו בעמלה נמוכה.
- מנסים לזהות הזדמנויות כלכליות בעתיד שצפויות להכניס סכומי כסף גבוהים שיוכלו להוות החזר למסלול משכנתא. ככל שיש כאלו, בוחרים מראש מסלולים שבהם עמלת הפירעון היא נמוכה וכדאית.
לעוד מידע בנושא: פירעון משכנתא
הסוד שכמעט לא שומעים עליו במשכנתא
אדם הזקוק להלוואה ואין ברשותו נכס שיוכל להעמיד כפיקדון בכדי לקבל הלוואה מסוג משכנתא, יכול להיעזר בנכס שיש לאחד מבני משפחתו הגרעינית (הורים, אחים ואחיות). במידה ולמי מהם יש נכס, ניתן להעמיד את הנכס הזה כבטוחה לבנק למרות שהוא אינו רשום על שמו של הלווה. כמובן שעל בעל הנכס (ההורה או אח) להסכים, לחתום ולאשר. אך בשורה התחתונה, אפשרות זו מגדילה את אפשרויות לקיחת משכנתא.
לסיכום
כאשר עולה הצורך בהלוואה לכל מטרה שלא תהייה, מומלץ, לבדוק תנאים של כמה סוגי הלוואות לפני שמחליטים מהיכן ומאיזה גוף פיננסי לקחת. בין הסוגים לבדוק גם את הכדאיות של הלוואה מסוג משכנתא, במיוחד אם יש אפשרות להעמיד נכס כבטוחה לבנק (אפשר גם נכס של בני משפחה גרעינית, כמובן בהסכמתם).
חשוב לדעת כי לכל בנק יש גם שיקול דעת עצמאי משלו והוא לא חייב לתת משכנתא (מכל סוג) לכל מי שפונה. הבנק הוא עסק פרטי שמטרתו להרוויח והוא מתנהל לפי מדיניות של ניהול סיכוני השקעות (הלוואה מבחינת הבנק היא סוג של השקעה). לכן מומלץ לבצע סקר שוק של משכנתאות בקרב מספר בנקים ולראות מה תעלו בחכתכם.
