משכנתא לרכישת קרקע

עד שלא יפתחו טכנולוגיה של בנייה באוויר ואז כמובן האוויר ייעלה כסף, הבנייה תמשיך להתבצע על הקרקע (מה שכרגע אומר שמי שיש לו קרקע יש לו סוג של מכרה זהב). לכן, השלב הראשון של כל מי שרוצה לבנות את ביתו באופן עצמאי ולא דרך קבלן, יהיה לרכוש קרקע.

במאמר הנוכחי נעשה שתי הפרדות, האחת בין קרקע מופשרת לבנייה ולבין קרקע חקלאית שכן לגבי החקלאית לא ניתן לקבל משכנתא בעיקר עקב רמת הסיכון שהבנק מזהה בעסקה כזו וגם סביב תהליך רישום ובעלויות (שלא נרחיב עליהן שלא לצורך). הפרדה שנייה תהיה בין קרקע מופשרת לקנייה לבין בנייה עצמית על קרקע מבחינת יכולת לקבל משכנתא ועל השילוב בין השניים.

✔️ בחירת הריבית הטובה ביותר למשכנתא שלכם! 🙏🏼

✔️ חיסכון משמעותי בריבית על המשכנתא ובגובה ההחזר החודשי 💰

✔️ מומחים בייעוץ משכנתאות בכל חלקי הארץ 🎓

✔️ בחינת כל האפשרויות הטובות ביותר בהתאם למצב הכלכלי של הלקוח 👁️

✔️ ניסיון רב שנים בתחום עם למעלה ממאות דירות שנקנו במהלך השנים בעזרת המומחים שלנו 🏠

לשמיעת של כל המדריך לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה בצד ימין בנגן.

קרקע מופשרת

מדובר בקרקע חקלאית שעברה תהליך ארוך של מעבר מסטטוס חקלאי המאפשר אך ורק גידולים חקלאיים לסטטוס של קרקע לבנייה. תהליך זה שמבוצע בוועדות בנייה מחוזיות ומוניציפליות שנקרא גם “הפשרה” והוא כאמור, תהליך ארוך וממושך ויכול לקחת שנים. במהלך התהליך נבדקים מספר רב של סוגיות כמו : איכות הסביבה, קרקעות שכנות, בעלות, נגישות, השפעה על המצב הקיום, עומס תעבורתי, צפיפות חברתית, נגישות מוניציפלית ועוד. זיהוי נכון של רכישת קרקע חקלאית באזור שיש בו סיכוי גבוה להתפתח לאזור בנוי יכולה להיות השקעה מניבה מאד בהמשך.

משכנתא לרכישת קרקע

נתחיל במידע הבסיסי, ניתן לקבל הלוואה מסוג משכנתא לרכישת קרקע בסטטוס מופשר (כלומר שיש היתר ורשות לבנות עליה) מהבנקים למשכנתאות ומגופים חוץ בנקאיים העוסקים בהלוואות מסוג משכנתא.

נזכיר כי משכנתא היא סוג הלוואה המאופיין במשכון הנכס או קרקע במקרה הנוכחי לטובת הבנק, לצד ריביות יחסית נוחות מהלוואות אחרות ואפשרויות פריסה לטווח ארוך של שנים.

בכדי להציג תמונה רחבה ומשלימה נתייחס לשתי אפשרויות, האפשרות הראשונה היחסית פשוטה (דומה מאד למשכנתא לרכישת דירה או נכס בנוי) היא האפשרות של קנייה של קרקע ולא יותר. במקרה רכישה זה הרוכש אינו מעוניין להתחיל לבנות אליה בשלב זה (למרות שיש היתר בנייה), אלא רק מעוניין לרכוש אותה.

האפשרות השנייה, מעט מורכבת יותר, היא רכישת הקרקע וכוונה להתחיל לבנות אליה במקביל או בזמן ידוע לאחר מכן. במקרה כזה סביר להניח כי אם יש צורך במשכנתא למימון רכישת הקרקע אז ככל הנראה תידרש גם משכנתא למימון עלויות הבנייה. במקרה של התחלת בנייה מאוחרת יותר יהיה ניתן לקבל משכנתא נוספת (שנייה) מהבנק עבור תהליך הבנייה.

משכנתא לרכישת קרקע (ללא בנייה)

ברמה העקרונית ניתן לקבל משכנתא של כ – 70 אחוז משווי הקרקע (שווי הקרקע נקבע על ידי שמאי שמוסכם על הבנק). אולם, כמעט ולא יהיה ניתן למצוא גוף פיננסי בנקאי שיהיה מוכן לתת הלוואה בגובה כזה עבור קרקע שכן קרקע היא ערובה (בטוחה) פחות אטרקטיבית משום שהיא קשה יותר למימוש. אגב, בניגוד אולי למה שחושבים בנקים מעדיפים לא להגיע למצבי מימוש של בטוחות. לרכישת קרקע, מרבית הבנקים יהיו מוכנים לתת משכנתא שתנוע בסביבות ה – 50 עד ה – 60 אחוז משווי הקרקע.

שימו לב!

• ביצוע שמאות על ידי שמאי המוכר והמקובל על הבנק צפויה לחול במרבית המקרים על מבקש המשכנתא, כך שיש כאן הוצאה נוספת שיש להביא בחשבון.
• בקניית קרקע לרכישה יהיה עליכם לשלם מס רכישה מההון העצמי שלכם (לא מהלוואת המשכנתא), גם אם מדובר בקרקע היחידה שלכם.
• העברת תשלום המשכנתא תתבצע כמו במקרה של רכישת דירה מקבלן או דירה יד 2, ישירות לבעל הקרקע המוכר אותה ורק לאחר שהעברתם את החלק שלכם ברכישה למוכר (ההון העצמי).

משכנתא לרכישת קרקע כולל כוונת בנייה

בכדי לקבל משכנתא על שני התהליכים (קניית קרקע ובנייה) צריך להציג לבנק אישורים והיתרים, הערכה של עלויות הבנייה, חוזה עבודה עם קבלן וכמובן את מקורות ההון עצמי. גם במקרה זה, המשכנתא שתקבלו תהייה בסביבת ה – 60 אחוז משווי הקרקע והערכת העלות הכוללת של הבנייה.

הבנק מעדיף לתת 60 אחוז ולהשאיר לעצמו מרווח של עוד 10-15 אחוז תוספת הלוואה (להגיע לעד 75 אחוז) במקרה שבו הערכת העלות חרגה ויש צורך בעוד כספים (דבר שלרוב קורה בבנייה בכלל).

דגשים והמלצות

• עדיף לקחת משכנתא עבור שתי המשימות, רכישת קרקע והבנייה, שכן אם קודם תרכשו את הקרקע באמצעות משכנתא ואחר כך תבקשו משכנתא נוספת (שנייה) לבנייה, תאלצו לקחת את המשכנתא השנייה באותו הבנק (זאת מכיוון שלא ניתן לשעבד נכס בבנייה על קרקע שמשועבדת בבנק אחר). חובת לקיחת משכנתא מאותו הבנק מקטינה לכם את אפשרויות הבחירה של הצעות נוספות מבנקים אחרים שאולי תהיינה נוחות וטובות יותר.

המעוניינים להימנע ממצב של משכנתא שנייה לצורכי בנייה מאותו הבנק שבו מתקיימת המשכנתא לקרקע, יצטרך לבצע פעולה של מחזור המשכנתא של רכישת הקרקע דרך בנק אחר וזו פעולה שתיקח מעט זמן.

• במשכנתא לבנייה מומלץ לקחת מסלול משכנתא (מתוך התמהיל) גבוהה ככל הניתן של ריבית קבועה, בכדי שמימוש תכנון העלות יהיה כמה שיותר יציב ויושפע כמה שפחות מעליות ריביות שבסופו של דבר מובילות להגדלה של ההחזרים לבנק.
• במידה ויש לכם שתי משכנתאות (קרקע ובנייה), מומלץ בסיום הבנייה לבצע מחזור משכנתאות ולאחד אותם לכדי משכנתא אחת שתתאים למצבכם הפיננסי המעודכן. את המחזור ניתן לעשות בכל בנק שתבחרו.

הערה חשובה – התנאים לקבלת משכנתא מושפעים גם מהנתונים הכלכליים של הלווים. יכולות החזר, דו”ח אשראי, עבר כלכלי, מקורות ההון העצמי, תקופת ההחזרים ועוד.

ריביות הלוואה לרכישת קרקע

הלוואת משכנתא מורכבת מתמהיל מסלולים כשכל מסלול הוא בעל מאפיין ריביות משלו. בחירת הריביות מושפעות מתנאי בנק ישראל, למשל ניתן לקחת רק עד שליש מההלוואה במסלול ריבית קבועה, 2/3 אחרים צריכים להיות במסלולי ריבית משתנה (ויש כמה אפשרויות).

בלקיחת משכנתא לדירה או קרקע אין הבדל בסוג מסלולי הריבית המוצעים אך ייתכן הבדל בגובה הריביות שהבנקים יינטו להציע זאת מתוך השפעה ישירה של כיצד הם רואים את העסקה מבחינת סיכון. ככל שהקרקע פחות אטרקטיבית לצד נתוני אשראי ורקע בנקאי בעייתי של הלווה הריביות צפויות להיות גבוהות יותר וכמובן להפך כשהנתונים אחרים.

לסיכום

הלוואה לרכישת קרקע (מופשרת לבנייה) ניתן לעשות בכמה שיטות הלוואה וגם בשיטת הלוואת משכנתא המתבססת על שעבוד הקרקע לבנק לצד קבלת תנאי תשלום נוחים יותר ממשכנתאות רגילות וגם לאורך הרבה יותר שנים.

אם זאת, המורכבות ברכישת קרקע גדלה עוד יותר כאשר ישנה כוונה להתחיל לבנות על הקרקע במקביל לקנייה או בסמוך אליה ואפילו גם בעוד כמה שנים.

ככל שהצמידות גבוהה (בין רכישת הקרקע לבנייה) מומלץ לבחון לקחת משכנתא משולבת לשתי הפעולות. אך אם הפעולות מופרדות מבחינת זמנים תוכלו לקחת משכנתא נוספת (שנייה) לבנייה בהמשך, רק שככל הנראה, יהיו לכך כמה מגבלות שייתכן ויהיו פחות אטרקטיביות מהאפשרות שבו המשכנתא נלקחה לשני הצרכים יחדיו.

כך או כך, משכנתא לרכישת קרקע דומה למשכנתא רגילה וכמו שמסתייעים ביועץ משכנתאות לבניית תמהיל משכנתא לרכישת נכס, לקבלת הצעות ולמשא ומתן מול הבנקים, מומלץ לעשות גם ברכישת קרקע. חשיבותו של היועץ עולה עוד יותר בעסקת רכישת קרקע, מכיוון שהבנק נוטה לראות בעסקה כעסקה לא אטרקטיבית ובעלת סיכון ולכן ינסה לצמצם ככל שניתן את הסיכון שלו לרוב על חשבון התנאים שייתן ללווה. יועץ משכנתא יידע להתמודד מול הרצון הזה של הבנק לדרוש  את התנאים ההכי טובים.