משכנתא היא צורת ההלוואה השכיחה ביותר במדינת ישראל והיא כנראה גם הכי מורכבת ומסובכת מבין כל ההלוואות. בניגוד למה שחושבים ניתן לקחת משכנתא להרבה מאד מטרות ולא רק לרכישת נכס. כשמדברים על סוגי משכנתאות לרוב מדברים על מסלולים מהם מורכבת המשכנתא. במאמר זה נעשה אבחנה גם בין מסלולי משכנתא וגם בין סוגי משכנתא, נסביר מה מייחד כל סוג, האם הוא כדאי? מהן סוגי הריביות? מי זכאי ועוד נושאים רלוונטיים בנושא הרחב של משכנתאות.
לשמיעת של כל המאמר לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה בצד ימין של נגן זה.
מי נותן את משכנתא?
רוב רובם של המשכנתאות ניתנות על ידי הבנקים בישראל. ברוב הבנקים הגדולים יש מחלקת משכנתאות שמתמחה בתחום. במקרים מסוימים בהם הבנק מסרב לתת משכנתא ניתן לפנות לקבלת משכנתא מגורם חוץ בנקאי. לרוב המטרה של משכנתא חוץ בנקאית היא לתת ללווה פתרון כספי זמני בתקווה שבמהלך תקופת המשכנתא החוץ בנקאית הוא יצליח לסדר את ענייניו הכלכליים ויהיה זכאי למשכנתא רגילה מבנק.
מה היא משכנתא חוץ בנקאית?
משכנתא חוץ בנקאית – זוהי הלוואה בצורת משכנתא (שעבוד נכס לטובת המלווה) שניתנת על ידי גוף שאינו בנקאי ואינו נמצא בפיקוח של המפקח על הבנקים. לרוב מדובר בחברות ביטוח, קרנות נדל”ן, קרנות הון להשקעה. מכיוון שאין על גופים אלו פיקוח ברמת הלוואת משכנתא השונות ביניהן גבוה מאד בהיבט מתווה ההלוואה, הריבית ותנאי ההשתנות של ההחזר.
משכנתא בלון – רוב גדול של המשכנתאות החוץ ביתיות הן בצורת הלוואת בלון עומדת למשך שנתיים. הלוואה עומדת היא הלוואה שבא הלווה משלם במהלך השנתיים הראשונות רק את הריבית ולא מחזיר כלל את ההלוואה. הסיבה לכך היא כי הריביות במשכנתא חוץ בנקאית גבוהות מאד (נעות בין 8-15 אחוז) וקשה לעמוד גם בהחזר ההלוואה וגם בתשלום ריביות.
במשכנתא חוץ בנקאית ניתן לקבל מימון עד לגובה של 65 אחוז משווי הנכס (הרוב נע בגובה של 50-60 אחוז.
האם המשכנתאות נמצאות תחת פיקוח?
כן הבנקים נמצאים תחת פיקוח של המפקח על הבנקים ובנק ישראל, בכלל זה גם תחום המשכנתאות. למעשה בנק ישראל קובע לבנקים מגבלות ותנאים במתן הלוואות משכנתא. בין המגבלות והתנאים בנושא המשכנתא ניתן למצוא:
- עבור דירה ראשונה – מימון עד 75 אחוז משווי הדירה.
- במכירת דירה קיימת ורכישה של דירה אחרת – עד 70 אחוז משווי הדירה החדשה.
- ברכישת דירה נוספת לצורך השקעה – עד 50% משווי הדירה הנוספת.
- תקופת ההלוואה המקסימלית תעמוד על 30 שנה (בכל המסלולים).
- לפחות 33 אחוז מהמשכנתא תינתן במסלול ריבית קבועה.
- לא ניתן לקחת יותר מ-66% מסכום המשכנתא הכולל במסלול הלוואה בריבית משתנה.
- לא ניתן לקחת יותר מ-33% במסלול הלוואה שהריבית בו משתנה כל פחות מ-5 שנים.
- גובה ההחזר החודשי (כולל ביטוחי משכנתא) לא יעלה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה של בעל המשכנתא.
- הכנסה חודשית פנויה: הכנסה שנשארת ללווה לאחר ששילם את כל ההוצאות הקבועות שיש לו.
האם יש סוגי משכנתאות שונות בכל בנק ובנק?
הפיקוח והמגבלות של בנק ישראל הובילו לכך שאין הבדל בין הבנקים בסוגי המסלולים המוצעים, ההבדלים קיימים בגובה הריביות השונות, גובה ההחזר ומשך תקופת ההחזר.
האם הבנק חייב לתת לי משכנתא?
לא, הבנק לא חייב לתת לך משכנתא. הבנק הוא גוף פרטי והחלטותיו העסקיות מבוססות על תפיסת הסיכון שהגדיר לעצמו. לכן במקרים שהבנק יחשיב סיכון גבוה הוא לא חייב לתת משכנתא.
איך אדע אם אני מסורב משכנתא?
עלייך לגשת לבנק למשכנתאות ולהוציא אישור עקרוני למשכנתא (זהו תחילת תהליך הבקשה למשכנתא כפי שנקבע והוגדר על ידי בנק ישראל). האישור לא עולה כסף ואתם לא מחויבים לעשות את המשכנתא בבנק שנתן לכם אותו. האישור העקרוני מהווה אינדיקציה לכך שאתם ברי משכנתא וגם מפרט מה גובה המשכנתא באילו תנאים הבנק מוכן לתת את המשכנתא (תקופה, מסלולים ריביות, עמלות וכדומה).
כמובן שעליכם להמציא לבנק את כל המסמכים שהוא מבקש, לומר את האמת ולא להסתיר דבר בעניין מצבכם הכלכלי. לאחר שהבנק מבצע בדיקה (לוקח כמה ימים) הוא יחליט אם אתם זכאים עקרונית למשכנתא. עליכם לדעת כי אישור עקרוני תקף ל-24 ימים והוא מאפשר לכם ללכת לעשות סקר שוק בקרב עוד בנקים ולראות מה מציעים לכם. האישור גם מהווה הוכחה למוכר הנכס שבו אתם מעוניינים שתהיה לכם יכולת תשלום.
לשם קבלת אישור עקרוני למשכנתא אין צורך ללכת פיזית לבנק אפשר לעשות את זה בתהליך מקוון.
היכנסו עכשיו למדריך המלא והמפורט – לקבלת משכנתא ללא הון עצמי
לא קיבלתי אישור עקרוני למה ומה ניתן לעשות?
הסיכוי לקבל סירוב למשכנתא הוא נמוך מכיוון שמדובר באופן כללי, בעסקה בטוחה לבנק (יש לו נכס כערבון). לצד זאת ייתכנו מספר סיבות בגינן הבנק בוחר שלא לתת אישור עקרוני. בסופו של דבר כל הסיבות הללו מתרכזות להערכת הבנק שמדובר בהלוואה בסיכון גבוה שלא כדאית להם.
מי עשוי לקבל תשובה שלילית לבקשתו למשכנתא?
- מי שרוצה אחוז מימון גבוה או סכום גבוה ממה שהבנק מוכן לתת ביחס לנכס וביחס למצב הכלכלי של הלווה.
- מי שיש לו עבר בנקאי בעייתי (צקים חוזרים, מינוס וחובות).
- מי שנתוני הלקוח שלו, מבחינת גיל, רמת הכנסה, ערבות וערבים אינם מספקים.
מה אני יכול לעשות לאחר שקיבלתי סירוב?
ניתן לפנות לבנק אחר. אם הסירוב היה קשור לגובה המימון והסכום ייתכן שבנק אחר יסכים לתת משכנתא, אם הסיבה לסירוב היא עבר פיננסי בעייתי סביר להניח שגם בנק אחר לא יאשר.
- להמתין זמן מה, לשפר את ההתנהלות הכלכלית ולהגיש שוב בקשה עם נתוני התנהלות פיננסית טובים יותר, ערבות מתאימה יותר.
- להנמיך את דרישות המשכנתא ולקחת מה שהבנק מוכן לתת.
- להשתמש ביועץ משכנתאות שאולי יוכל להציע פתרון ותנאים לבנק שיהיו מקובלים.
סוגי המשכנתאות – סיכון לעומת סיכוי
יש מספר סוגי משכנתאות פופולריות בשוק הלוואות המשכנתא. כאשר כל משכנתא כוללת כמה מסלולים (מגבלת בנק ישראל). להלן סוגי המשכנתאות והמסלולים הקיימים לפי אופן הרכבת תמהיל המשכנתא בהתאם לצרכים וליכולת של הלקוח.
בנוסף קיימים עוד כמה וכמה סוגי משכנתאות אשר עליהם לא נפרט עכשיו כמו: משכנתא הפוכה לגיל השלישי, משכנתא לעובדי מדינה, משכנתא לעסק או משכנתא לשיפוץ הבית אשר אופן הבנייה שלהן הוא יותר מותאם למען המטרה שבשבילה נלקחת המשכנתא ולכן התנאים שלהם יהיו תואמים למטרה זו. בנוסף מקור השם של משכנתאות אילו הוא כזה שישר מסגיר את המטרה שלשמה נלקחת אחת מהמשכנתאות הנ”ל.
משכנתא אשר צמודה למדד – זוהי הלוואה שצמודה למדד המחיר לצרכן. גובה סכום ההחזר החודשי משתנה כל חודש וחודש בהתאם לשינויים החלים במדד. משכנתא זו כוללת כמה מסלולים, נפוצים כגון: משכנתא אשר צמודה למדד ובעלת ריבית קבועה, משכנתא אשר צמודה למדד עם גובה ריבית משתנה בהתאם לשינויים החלים בריבית בבנק וכמובן משכנתא אשר צמודה למדד בריבית משתנה אשר מוגדרת כריבית חצי קבועה.
משכנתא אשר לא צמודה למדד – זוהי הלוואה שאינה צמודה למדד המחיר לצרכן או לכל מטבע אחר. גם לה יש כמה מסלולים עיקריים, ביניהם, משכנתא אשר לא צמודה למדד בריבית פריים, משכנתא בריבית קבועה ללא הצמדה, משכנתא בריבית משתנה על בסיס אגרות חוב אשר לא צמודות.
משכנתא צמודה במטבע חוץ(מט”ח) – כשמה כן היא זוהי משכנתא בריבית משתנה אשר צמודה לשינויים במטבעות חוץ כגון: גובה שער הדולר, האירו או כל מטבע חוץ נוסף. משכנתא זו גם תוחזר כל חודש באותו מטבע חוץ אשר בחר הלקוח לקחת את המשכנתא.
משכנתא לזכאים – זוהי משכנתא אשר ניתנת לבעלי תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון אשר עמדו בקריטריונים הדרושים וקיבלו תעודת זכאות.
הלוואת גישור – זוהי הלוואה לפרק זמן קצר עד לקבלת התשלום ממכירת הדירה הקיימת או ממקור הכנסה אחר.
למדריך המלא והמפורט שלנו בנושא: זכאות למשכנתא
מה זה תמהיל המשכנתא?
הכוונה היא לאופן חלוקת סכום המשכנתא בין מסלולי משכנתא הנבדלים זה מזה בסוג הריבית ותקופת החזר. כלומר כל מסלול מחזיק חלק מההלוואה ויחדיו הם מהווים את מאה האחוז שלה.
ממה מורכב החזר המשכנתא?
ההחזר מורכב משני חלקים.
הראשון: מרכיב הקרן, הקרן היא גובה ההלוואה שלקחתם, וההחזר הוא הסכום שאתם מחזירים על ההלוואה וכל חודש הוא מקטין את יתרת הסכום להחזרה.
השני: מרכיב הריבית שהינה אחוז מסוים מסכום הקרן. ככל שהקרן קטנה גם אחוז הרייבת קטן, אלא עם היו שינויים בשוק הריביות.
לא לשכוח שלכל משכנתא יש גם ביטוחי משכנתא (חיים ודירה) שמשולמים בנפרד אך הם חלק מההחזר.
סוגי ריביות משכנתא
חשוב לזכור שאין כזה דבר בחיים מתנות בחינם ולכן לא יכול להיות מצב שבו אתם תיקחו הלוואה \ משכנתא מבלי להחזיר לבנק יותר ממה שלקחתם לכן בדיוק בשביל זב פירטנו לכם פה למטה 👇🏼 את כל סוגי הריביות על המשכנתא.
- ריבית קבועה (שקלית) –ריבית שלא מושפעת משינויים כלשהן בשוק המדדים והריביות. זהו מסלול יציב עם פחות סיכונים, החזר התשלום על המשכנתא הוא קבוע ואינו משתנה. לרוב הריבית במסלול זה תהיה יחסית גבוה.
- ריבית משתנה אשר צמודה למדד המחיר לצרכן – המסלול הזה נחשב לאחד הפופולריים מכיוון שהוא מאפשר להרוויח אם וכאשר תהיה ירידה בעתיד בשיעור הריבית (כמו לספוג עלייה בשיעור הריבית). הריבית במסלול מתעדכנת אחת לתקופה (שנקבעה מראש). ניתן לבחור תחנת עדכון אחת לשנה אחת בלבד, כשנתיים, כשלוש שנים, כחמש שנים או כעשר שנים. אחד היתרונות הבולטים במסלול הזה הוא האופציה לפרוע את המסלול בנקודת היציאה כאשר לא צריך לשלם קנסות גבוהים וללא עמלה יקרה.
- ריבית קבועה צמודה למדד המחיר לצרכן – במסלול זה שיעור הריבית קבוע ולא משתנה לאורך כל חיי ההלוואה, לכן ההחזר החודשי צפוי מראש, הוא צפוי לספוג עדכונים בהתאם לשינויים במדד. המדד משתנה בהיקפים קטנים מאד ולכן המסלול לא מייצר סיכון גדול לשינוי בהחזר. מסלול שנותן בטחון.
- ריבית משתנה אשר לא צמודה למדד המחיר לצרכן – במסלול זו הריבית מתעדכנת אחת לכמה שנים: בדרך כלל אחת לחמש שנים או אחת לעשור. מכיוון שהמסלול לא צמוד למדד לא יהיו שינויים בהחזר למעט לאחר עדכון בתחנת העדכון. נקודת עדכון הריבית היא גם נקודה המאפשרת יציאה ופירעון של המסלול ללא עמלות וקנסות גבוהים.
- ריבית פריים – ריבית שאינה צמודה למדד המחיר לצרכן, ניתנת לפירעון ולמחזור ללא קנסות בכל שלב, אטרקטיבית מבחינת גובה ריבית. ההחזר החודשי תלוי בריבית הפריים שנקבעת על ידי בנק ישראל (אחת לתקופה משתנה) זוהי ריבית שאינה יציבה (אך בהיקף נמוך), כך שמדובר בהחזר לא יציב. (אם כי בנק ישראל מנסה להיטיב עם הציבור ולכן הוא נזהר מבחינת העלאת ריבית הפריים).
- ריבית קל”ץ – ריבית קבועה ולא צמודה. כלומר, ריבית שאינה משתנה (לטוב או לרע) לאורך כל תקופת המשכנתא. לכאורה זהו מסלול יציב שנותן שקט נפשי בעקבות החזר חודשי קבוע ללא הפתעות, ללא השפעות של עליית ריביות וללא הצמדה למדדים. ההחזר נשאר קבוע. בעבור היציבות הזו אתם תידרשו לשלם ריבית יחסית גבוהה שייתכן ולאורך שנים היא אינה משתלמת. בנוסף, אם תרצו לבצע פירעון מסלול העמלה על סילוק המסלול תהיה גבוה מאד.
למדריך המלא והמפורט עם כל האספקטים של הריבית על המשכנתא
שיהיה בהצלחה.
