מחירי דירות ונכסים נקבעים לרוב בהתאם להיצע ודרישה והמשוואה יחסית פשוטה. ככל שחסרות בשוק דירות פנויות וישנה דרישה לדירות המחיר יהיה גבוה יותר. אולם היצע ודרישה הם רק חלק מהפרמטרים המשפיעים על מחיר הנכס. פרמטרים נוספים, כמו גודל הנכס, מיקום, גיל הנכס, מצבו התחזוקתי, זכויות הרחבה ועוד, משפיעים כולם יחדיו.
השונות והמורכבות הזאת בקביעת שווי נכס מחייבת קיום של מערכת כללים ברורים ומוסכמים להערכת שווי, הן לצורכי מכירה, קנייה, שכירות ובוודאי עבור הלוואות שכנגדם מעמידים את הנכס כערבות, קרי, הלוואת משכנתא.
התפקיד הזה של ביצוע שקלול פרמטרים לקביעת שווי נכס, נעשה על ידי שמאי מקרקעין שהוא חלק ממקצוע השמאות הכולל התמחויות נוספות כמו: רכב, רכוש, חקלאות ועוד.
לשמיעת כל המאמר לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה בצד ימין בנגן.
למה צריך להעריך את שווי הדירה אם יש מחיר רכישה?
בשעה טובה רכשתם דירה מקבלן או דירה יד שנייה, הסכמתם וקבעתם את מחיר הרכישה לאחר שהכנסתם את כל הפרמטרים שלדעתכם משפיעים, אז למה שהבנק לא ישתמש בסכום הרכישה כבסיס לקביעת גובה ההלוואה?
הבנק לא יעשה זאת מכיוון שהוא מעוניין בשווי נכס עדכני וריאלי, הוא רוצה לוודא שמימוש הנכס אכן יכסה את גובה ההלוואה במקרה שבו הלווה לא יוכל להחזיר את המשכנתא, בנוסף, לעיתים יש הסכמות שנעשות בין מוכר לקונה שמשפיעות על השווי האמתי של הנכס ולא משקפות את המחיר הריאלי בשוק.
במקביל, בנק ישראל קבע שגובה המשכנתא שניתן לקבל נגזר מאחוז מסוים משווי הדירה ולכן נדרש תהליך יחסית נקי ואובייקטיבי להערכת שווי, תהליך שיהווה מעין מוסכמה על כל הגורמים, הלווה, הבנק וגם הפיקוח על המשכנתאות.
מה התפקיד של שמאי משכנתא?
השמאי בודק את שווי הנכס בהתאם למועד ביצוע השמאות, תוך כדי שקלול הפרמטרים המשפיעים על השווי. עוד קובע השמאי את שווי הנכס למקרה של צורך במימוש מהיר של הבנק על הנכס, הוא גם קובע מה שווי שיקום הנכס במידה והוא נהרס. הערכה אודות עלות שיקום נחוצה גם לחלק של קביעת ביטוח הנכס שיחד עם ביטוח חיים מהווים ביטוחי חובה נדרשים על מנת לקבל משכנתא.
למדריך המלא לכל מה שאתם צריכים לדעת על מה זה ביטוח משכנתא
מה כוללת שמאות דירה למשכנתא?
- בדיקת רשומות וחוקיות – השמאי בודק תקינות רישום בטאבו, קיום שיעבוד, אזהרות, זכויות בנייה ועוד.
- ביחס לנכס – השמאי בודק קיום אישורים לבנייה, חריגות בנייה, תקינות בטיחותית של הנכס.
- סביבה – השמאי בודק גורמים סביבתיים משפיעים כמו רעשים (רכבת, שדה תעופה, מפעלים וכדומה), בודק זיהום אוויר, אנטנות סלולריות, בודק קירבה לשירותים קהילתיים כמו מיקום גנים ובתי ספר, קופות חולים, מרכזי קניות ועוד.
- מיקום הנכס – אזור גיאוגרפי, במידה ומדובר בדירה אז השמאי מתייחס למספר הקומה, מספר מעליות, מספר דיירים בבניין.
מהם הפרמטרים לתמחור משכנתא ?
תהליך תמחור המשכנתא על ידי הבנקים כולל כמה רכיבים:
- הערכת שווי הנכס על ידי שמאי מקובל מטעמם.
- היכולת הכלכלית של הלווה לעמוד בהחזרים, חישוב ההכנסה הפנויה שלו (הסכום שנשאר ללווה מההכנסות לאחר ניכוי הוצאות. מהסכום שנשאר ניתן לקבוע עד 35% כגובה ההחזר), כמובן שגובה החזר המשכנתא משפיע על משך תקופת ההלוואה ועל הריביות.
- עבר כלכלי ופיננסי של הלווה, דירוג אשראי, חובות ושעבודים, וזאת במטרה לשלול התנהלות כלכלית בעייתית.
- תקנות ומגבלות בנק ישראל ביחס לגובה הסכום שניתן לתת ביחס לסוג הדירה (ראשונה שניה וכדומה).
למדריך המלא לכל- סוגי הריביות על המשכנתא
מה זה שמאות מורחבת למשכנתא?
שמאות מורחבת היא שמאות שהלווה מזמין באופן פרטי ולרוב מתבצעת לפני הרכישה ולפני בקשת המשכנתא, זוהי בעצם יוזמה של הלווה ולא של הבנק כשהמטרה היא להעריך מראש מה צפוי להיות סכום המשכנתא האפשרי מכיוון שגובה ההלוואה נקבע לפי השווי שקבע השמאי על הנכס, הבנק לרוב הולך לפי שווי השומה ולא שווי הרכישה ובמקרה של שמאות נמוכה הלווה עלול להיות בבעיה. ניתן לשלב את השמאות המורחבת בתהליך מקדים מול הבנק עוד טרם הרכישה בכדי לוודא שהשמאי יהיה מקובל עליהם וששווי הנכס יהיה בהתאם לסכום המשכנתא ביחס לערך הכללי של הנכס מול החלק של המשכנתא בשווי הכנס.
שמאות מורחבת תהיה יקרה יותר מכיוון שהיא בודקת יותר תחומים הקשורים לנכס והיא אינה מסובסדת על ידי הבנק, ההיתרון שלה שהיא מהווה מקור טוב לקונה להכיר בעיות סביב הנכס לפני הקנייה.
בשמאות מורחבת (שאינה מתואמת עם הבנק) חשוב לבחור שמאי שעובד עם כמה שיותר בנקים משום שהבנקים לא חייבים לקבל שמאות מורחבת אם השמאי אינו ברשימת השמאים המוסכמים עליהם.
פסילות משכנתא בעקבות בדיקת שמאי
על פי דיווח לשכת שמאי המקרקעין בישראל שהינו גוף פרטי המאגד שמאי המקרקעין עולה כי, מתוך 10 משכנתאות אחת נפסלת בעקבות דוח השמאי. כלומר בעקבות השומה הבנק מחליט לא להמשיך בתהליך אישור המשכנתא.
בין הסיבות שבגינן נפסלת משכנתא ניתן למצוא:
- פער בשווי הערכת השמאות שהינה נמוכה לבין שווי הרכישה שהינו גבוה.
- בעיות, אי סדרים והיעדר אישורים מתאימים או מספקים סביב תכנוני בנייה ומבצעי הבנייה.
- בעיות, חריגות או פערים סביב הזכויות והרישום המשפטי של הנכס.
מי מוסמך להיות שמאי משכנתא?
מקצוע השמאות הוא מקצוע המוסדר בחוק והפיקוח עליו מבוצע על ידי המועצה לשמאות מקרקעין במשרד המשפטים.
כחלק מהסדרת התפקיד, ישנן תקנות שמאות מקרקעין המגדירות מה צריך להיכלל בדו”ח שומת מקרקעין: זיהוי משפטי של הנכס, תיאור מצב הנכס וסביבתו, זכויות בנייה, סטטוס תכנוני, מטרת ביצוע השמאות ומועד ביצוע השמאות. יתרה מכך, במשרד המשפטים קיים גוף שנקרא “השמאי הממשלתי הראשי” והוא נותן מענה לסוגיות חריגות בתחום השמאות, בדגש על נכסים ציבורים, נכסים בעלי אופי תרבותי, דתי, נכסים מוגנים ועוד.
הכשרה והסמכה
לימודי שמאות מיועדים לאקדמאים בעלי תואר ראשון או כאלה שנמצאים כבר בלימודי תואר ראשון, לרוב ללומדי השמאות תהיה אוריינטציה לתחומים כמו כלכלה, הנדסה, משפט וניהול.
משרד המשפטים הוא זה המנפיק רישיון לעיסוק בשמאות (לגבי מקרקעין יש חיוב בחוק להיות רשום בפנקס שמאי מקרקעין) וסף הדרישות לקבלת הרישיון הוא:
| 1. תואר ראשון מוכר על ידי המועצה להשכלה גבוהה |
| 2. ללא עבר פלילי (לפני קבלת הרישיון) |
| 3. מעל גיל 23 |
| 4. שלושה מבחני סיום לימודים |
| 5. סטאז’ של שנה עד שנתיים במשרד מוכר לשמאות |
| 6. מבחן הסמכה של משרד המשפטים |
לפי איזה מחיר הבנק יפעל לפי שווי מוערך על ידי שמאי או שווי הרכישה?
לרוב הבנק מסתמך על שווי השמאות אולם, במידה והשמאי העריך את הנכס בשווי גבוה יותר משווי עסקת הרכישה, ככל הנראה הבנק יעדיף לפעול לפי השווי הנמוך בכדי לתת משכנתא נמוכה יותר ולצמצם את הסיכון שלו.
חריג לכך מתקיים בפרויקט מחיר למשתכן, שאז הבנק חייב לפעול לפי הערכת השמאי מכיוון שמחיר הדירה בחוזה הרכישה יהיה נמוך ממחיר השוק, עקב סבסוד הדירה על ידי המדינה.
איך בוחרים שמאי פרטי לביצוע שמאות מורחבת?
- מומלץ לבדוק שהשמאי מופיע באתר מועצת שמאי מקרקעין (רשום בפנקס שמאי מקרקעין), מעיד על הסמכה ורישיון.
- לבדוק מה רמת הניסיון שיש לשמאי ביחס לסוג הנכס שאתם מבקשים לגביו שמאות?
- לפנות לכמה שמאים ולקבל מספר הצעות מחיר לביצוע השומה (מדובר בשוק שאין תעריך מחירים מובנה).
- מחפשים המלצות (ממכרים, משפחה או אתרים אמינים ברשת) ובודקים האם לשמאי נטייה להעריך נכסים פחות ממחירי הרכישה.
לסיכום
למעשה לא ניתן לקבל משכנתא ללא שמאות עדכנית המעריכה את שווי הנכס ובודקת סוגיות של היתרי בנייה, בטיחות, מצב של הרס וחוקיות הבעלות.
שווי הנכס כפי שנקבע בשומת השמאי למעשה קובע את גובה ההלוואה שתוכלו לקבל וגם את גובה ההון העצמי שיידרש מכם כלווים להשלים את רכישת נכס, בנוסף במקרים מסוימים אפשר לקחת משכנתא גם ללא הון עצמי.
לאור כל זאת, חשוב מאד שתכירו ותבינו את תפקיד שמאי המקרקעין, את האופן בו נקבעת ונעשית השמאות ומהן האפשרויות העומדות בפניכם במצבים שונים כמו שמאות נמוכה או גבוהה, רצון לעבור לבנק אחר או לבצע שמאות פרטית.
לרוב יועץ משכנתאות מקצועי יוכל לעזור לכם בבחירת שמאי משכנתאות פרטי אם דרך בנק מסוים שאתם מעדיפים לכן מומלץ לבחור יועץ משכנתאות בעל ניסיון עם קבלות.
למדריך המלא לאיך לבחור יועץ משכנתאות?
