תמהיל משכנתא

תמהיל המשכנתא הוא אבן הבסיס ממנו מורכבת המשכנתא. לכל מי שמשכנתא היא חדשה לו המאמר הנוכחי יספק לו הסבר ברור מי ומה זה תמהיל המשכנתא, למי שכבר מכיר משכנתאות יוכל למצוא כאן הסברים מרחיבי ידע וגם על מסלולים מומלצים להרכבת התמהיל.

חשוב לזכור, כי תחום המשכנתאות רחב מאד והוא כולל כללים, מגבלות ותנאים רבים החלים על הלווים ועל המלווים, חשוב לזכור שבבסיסה המשכנתא היא הלוואה שתנאי הריביות שלה הם המשמעותיים ביותר . לכן מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע בתחום ולקבל כמה הצעות משכנתא ולבחור את המתאימה ביותר (לאו דווקא הזולה ביותר).

לשמיעה של כל המדריך לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה בצד ימין בנגן.

✔️ ליווי אישי יחד עם המומחים שלנו ועד מציאת תמהיל המשכנתא המושלם עבורכם! 🙏🏼

✔️ חיסכון משמעותי בריבית המשכנתא שלכם ובגובה ההחזר החודשי 💰

✔️ מקצועני ייעוץ משכנתאות בכל חלקי הארץ 🎓

✔️ האפשרויות הטובות ביותר עבורכם ובהתאם למצב הכלכלי  👁️

✔️ ניסיון רב שנים בתחום בהתאמת תמהילי משכנתא בעזרת המומחים שלנו 🏠

מה זה תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא מורכב מכמה מסלולים כאשר כל מסלול מכיל חלק (אחוז מסוים) מסכום הלוואת המשכנתא, יחדיו המסלולים מהווים 100 אחוז מגובה המשכנתא . כל מסלול בתמהיל כולל בתוכו שיטת חישוב ריבית שונה המצטרפת לסכום ההחזר. ההחזרים שנגזרים מכל מסלול יוצרים יחד את סכום ההחזר החודשי. התמהיל כולל גם את תנאי האפשרות של פירעון מוקדם של המשכנתא חלקה או במלואה.

כלל יסוד 1 – אין תמהיל משכנתא אחד שמתאים לכולם. תמהיל משכנתא בונים בהתאם לצרכיו ויכולותיו של הלווה בהווה ובעתיד, יחד עם מצב שוק הריביות הנוכחי וכיוון עתידי.

כלל יסוד 2 – כל לווה מעוניין שהחזר המשכנתא יהיה הנמוך ביותר הניתן ושככל הניתן גובה ההחזר רק ילך ויקטן לאורך השנים ובוודאי שלא ייעלה.

תמהיל משכנתא – ריבית

הרעיון של משכנתא הוא פשוט, הלווה מקבל כסף מהבנק (יכול להיות לכל צורך, אך מרבית המשכנתאות הן לטובת רכישת מקרקעין), בתמורה, הלווה מתחייב להחזיר את הסכום שקיבל כהלוואה בתוספת של סכום כסף נוסף והוא הריבית.

לכל מסלול בתמהיל המשכנתא שלרוב יהיה מורכב מ-2 עד 4 מסלולים (אפשר יותר וגם אפשר פחות), יש יתרונות וחסרונות, בחלק מהמסלולים יש הגבלה לחלק שהם יכולים לכלול מההלוואה וזאת בעקבות מגבלות והנחיות שניתנות על ידי בנק ישראל (פיקוח על משכנתאות) על הבנקים ועל הלווים עצמם, לצד זאת לכל בנק יש מרחב תמרון משלו סביב מתן ריביות ועל כן מומלץ לבצע סקר שוק בעניין.

“המאבק” על גובה הריבית למסלולי המשכנתא מתקיים בין הבנק ללקוח, כאשר הבנק מעדיף ריבית כמה שיותר גבוהה והלקוח כמה שיותר נמוכה.

חשוב לדעת כי :

• ישנם סוגי ריביות רבות ושונות בשוק ההלוואות, הריביות הן נגזרות של החלטות ניהול הריבית במדינה על ידי בנק ישראל.
• קשה מאד לחזות את תנועת הריבית, עולה או יורדת בוודאי בסוג הלוואה שנפרסת לאורך שנים ועשורים.
• גובה הריבית שהבנק יהיה מוכן לתת מושפע מאורך תקופת המשכנתא, מגובה המשכנתא והערובה שיש על המשכנתא. ניתן לנסח כאן כלל בסיס, ככל שההלוואה נחשבת להלוואה בסיכון גבוה יותר לבנק (סכום הלוואה גבוה, אין ערובות, לטווח ארוך), כך סכום ההלוואה יהיה נמוך יותר והריביות גבוהות יותר.

תמהיל שנראה מיליון דולר

לצערנו אין דבר כזה תמהיל אידאלי או תמהיל של מיליון דולר. אך יש דבר כזה תמהיל מותאם ליכולת, לצורך ולעתיד הכלכלי הצפוי של הלווה.

דוגמא 1, ישנם מסלולים המרכיבים תמהיל שהינם יחסית נוחים מבחינת ריבית אך מצד שני תנאי פירעון משכנתא מוקדם גבוהים מאד שיכולה להפוך את פעולת הפירעון ללא כדאית.

דוגמא 2, החזר חודשי קבוע עם ריבית קבועה או אם מרחב שינוי מינימלי יכולה להתאים למשפחה שיש לה יציבות כלכלית ולא צפוי שינוי כלכלי משמעותי שיפגע ביכולת ההחזר שלהם, אך הריבית על מסלולים אלו תהיה גבוה יותר.

לבנות תמהיל של מיליון דולר

אחרי שהבנו את כל עניין התמהיל השאלה הכי חשובה שקופצת היא: איך יודעים כיצד לבנות את התמהיל הנכון?.

את התשובה לשאלה הזו נפצל לשלוש אפשרויות, לכל אחת נציג יתרונות וחסרונות

שינוי תמהיל של משכנתא – למה, מתי, איך ואיפה?

לא ניתן לשנות תמהיל קיים של משכנתא לאחר שנחתם חוזה ההלוואה מול הבנק, לביצוע שינוי מסלול מתוך תמהיל או לשינוי כל התמהיל (כל המשכנתא) נדרשת פעולה הנקראת מחזור משכנתא.

מחזור משכנתא היא פעולה שבה למעשה מחזירים לבנק חלק (מסלול) או את כל סכום ההלוואה על ידי לקיחת משכנתא אחרת בתנאים חדשים בגבוה הסכום הנדרש להחזר של המשכנתא הישנה. במילים אחרות, מחליפים משכנתא אחת במשכנתא אחרת עם תנאים אחרים (טובים ונוחים יותר ללווה).

למה? – ישנן סיבות שונות לצורך של הלווה לשנות את תמהיל מסלולי המשכנתא. סיבות הקשורות לשינויים משמעותיים ביכולת הכלכלית ולמצב המשפחתי, סיבות הקשורות לשינויים בשוק המשכנתאות כמו כללים חדשים לגבי מסלולים, הקלות בריבית ועוד, סיבות הקשורות לשינויים בשוק הדיור וסיבות הקשורות לשינויים בשיעורי הריביות.

מתי? – כאשר אחת או יותר מהסיבות שצוינו קודם הופכת לצורך או הופכת לכדאית יותר.

איך? – פעולת המחזור היא למעשה תכנון משכנתא או מסלול חדש לצד פירעון מסלול קודם, לתהליך נכנס גם שיקול של איזה מסלול משתלם להחזיר? והאם יש עמלה פירעון עבור סגירת מסלול?. מחזור משכנתא היא פעולה מורכבת ומומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתא בעל ניסיון בכדי לבצע אותה נכון ובזמן המתאים.

איפה? – את המשכנתא הישנה מחזירים בבנק ממנו נלקחה, אולם המשכנתא החדשה יכולה להילקח גם מהבנק הנוכחי אך גם מכל בנק או גוף משכנתאות אחר. המשכנתא החדשה משלמת וסוגרת את המשכנתא הישנה והלווה מתחיל להחזיר את המשכנתא החדשה לבנק ממנו נלקחה.

מסלולים נוספים שאותם כדאי לשלב בתמהיל הם :

מסלול ריבית קבוע צמוד למדד – מסלול יציב יחסית, אך לעיתים כולל דמי עמלה גבוהים לסגירת המסלול. נעדיף לקחת אותו לכמה שפחות זמן בכדי שנספוג כמה שפחות את שינויי הריבית.

מסלול בריבית משתנה צמוד מדד (עדכון כל חמש שנים) – מסלול יחסית סולידי, אך נרצה שגם הוא יהיה כמה שיותר קצר בגלל עדכוני הריבית.

מסלול ריבית קבועה ללא מדד – מסלול מאד בטוח, אך עבורו משלמים ריבית יחסית גבוה.

בחירת התמהיל הוא כמובן החלק החשוב ביותר בבניית המשכנתא, על חלקים מהתמהיל ניתן להתמקח עם הבנק ביחס לתנאי הריבית.

מומלץ לבנות תמהיל יחד עם איש מקצוע בתחום המשכנתאות שכן משכנתא היא הלוואה שרצה איתכם לאורך שנים והמבנה שלה צריך להיות מותאם יחסית גם למצבכם בעתיד.

לסיכום

תמהיל משכנתא הוא מסלולי ההחזר המרכיבים את סך כל המשכנתא. תמהיל לרוב יכלול בין 2-4 מסלולים כל אחד בהיקף חלקי שיחדיו יכסו 100 אחוז מהיקף המשכנתא.

בחירת התמהיל היא משמעותית ביותר שכן היא משפיע על גובה ההחזר החודשי של הלווה לאורך שנים, משפיעה על היכולת למחזר משכנתא (לשנות מסלולים) ובכלל מצריכה היערכות ותכנון. יועצי משכנתאות בעלי ידע והכרה של המסלולים, של התנאים הקיימים בשוק הם דרך טובה לבניית תמהיל נכון ויתרה מכך יכולים להתמקח עם הבנקים על תנאים נוחים עבורכם.

אפשר לבנות תמהיל משכנתא לבד ולהתנהל בעצמכם מול הבנק, אך בסופו של דבר, החסכון לאורך שנים של תשלום משכנתא שנבנתה בתמהיל נכון יחד עם יועץ שווים את ההשקעה הכספית המתלווה לכך.