בשעה טובה החלטתם לקנות נכס (דירה או בית), יש לכם הון עצמי אך הוא לא מספיק (למעט מאד יש הון עצמי מספיק לדירה בישראל). בכדי להשלים את מחיר הנכס אתם פונים לבקשת משכנתא, כן, אותה הלוואה שנמשכת לאורך שנים.
אם אתם לא מבינים במשכנתאות ומושגים כמו ריבית פרים, מסלול צמוד למדד, מסלול קבוע משתנה כל חמש שנים ואחרים נשמעים כמו פורטוגזית אז בטח תיקחו יועץ משכנתאות. אז לפניכם קמת מידע, מה זה יועץ משכנתאות? מה הוא עושה? איך בוחרים אותו? ועוד כמה דברים שטוב לדעת על הדרך.
לשמיעת כל המאמר לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה
מה זה יועץ משכנתא?
בעל מקצוע בתחום המשכנתאות, אדם שזה עיסוקו. אמנם התחום של יעוץ משכנתאות לא מוסדר ולא מפוקח ברגולציה של המדינה, אך מכיוון שתחום המשכנתאות הוא עצום העוסקים בו, צברו ניסיון אם זה בצד השני של הבנק נותן ההלוואה, או במשרדי משכנתאות ותיקים ועברו הכשרות, קורסים ומשתתפים בכנסים שמתקיימים בתחום.
יש יועץ של הבנק למה צריך להוציא כסף על יועץ חיצוני?
מכיוון שיועץ המשכנתא שאתם לוקחים מייצג אתכם ודואג לאינטרסים שלכם בהתאם לצרכים שאתם מציגים לו. בשונה מיועץ של הבנק שאמנם מציג את הדברים כפי שהם אבל האינטרס שלו הוא הבנק והוא פועל לפי הנחיות והכוונה שהנה לטובת הבנק והבנק בלבד.
בשורה התחתונה, יועץ חוסך לכם כסף, זה אמנם לא מורגש בטווח הזמן המיידי אך מדובר בחסכון שמתקיים לאורך טווח ארוך המאפיין משכנתאות.
מה יודע לעשות יועץ משכנתא?
יועץ משכנתא מקצועי וטוב יודע לתת לכם שירות ולמצוא בשבילכם את המשכנתא המתאימה ביותר לכם בהתאם להכנסות החודשיות שלכם בשנים הקרובות והמצב המשפחתי שלכם בנוסף בתהליך בחירת המשכנתא יש מגוון רחב של סוגי משכנתאות ובהתאם לקח החזרים חודשיים שונים של תשלומי המשכנתא וריביות שונות בהן נדרש לעשות שינויי והתאמות לפי הצריכים שלכם לקבלת המשכנתא הטובה ביותר לכם שתשרת אותם!
תהליך תכנון ובחירת המשכנתא
- לתקשר בשפה דומה וברורה עם עובדי הבנק שמהם הוא יקבל את הצעות המשכנתא בשבילכם.
- יודע ויכול להתמקח עם הבנקים על תנאי המסלולים וגובה הריביות, וזאת ממקום של יתרון מכיוון שהבנקים מעוניינים לשמור על מערכת יחסים טובה עם יועצי משכנתאות מכיוון שהללו יכולים להפנות אליהם בעתיד עוד לקוחות.
- יועץ המשכנתא מרכז נתונים תקופתיים של ריביות, מדדים והשפעות שונות על שוק המשכנתא באמצעותן ניתן לזהות תהליכים, מגמות ושינויים. היועץ מחובר להודעות והנחיות של בנק ישראל והפיקוח על המשכנתאות ויודע למקסם את הדברים לטובת הלקוח שלו.
- היועץ מכיר את מסלולי המשכנתאות הקיימים בשוק, בעל ניסיון בהתאמת מסלולים בהתאם לתקנות בשילוב הצרכים והיכולות של הלקוח. ממליץ על תמהיל מסלולים מתאים עבורך.
- יכול לבחון מסלולי משכנתא שהוצעו לכם על ידי הבנק שלכם או כל בנק אחר אליו פניתם ולהסביר לכם האם הם טובים, מסוכנים ובמה לבחור.
- לפנות לכמה בנקים (לפחות 3-4 זה המינימום המצופה) ולאסוף עבורכם הצעות למסלולים ותנאי ריביות בכדי למצוא את הבנק שמציע את התנאים הכי טובים בתמהיל הנכון לכם.
- מוצא לכם שמאי משכנתא או שהוא בעצמו שמאי משכנתא שיעריך לכם את שווי הנכס לפני קבלת המשכנתא על הנכס כדי שתוכל לדעת כמה תוכלו לקבל משכנתא על הנכס בהתאם לשווי הכנס והוון העצמי שלכם כמובן.
חתימה על משכנתא
לעבור על חוזה המשכנתא ולוודא שמשהו לא חסר, למשל, אפשרות לביצוע הקפאת משכנתא במקרה שבו בעתיד תיקלעו למצוקה כלכלית ותרצו לבחון אפשרות להקפאה של ההחזרים.
לאחר קבלת המשכנתא (בתשלום נוסף)
- לבחון עבורכם אפשרות ביצוע מיחזור משכנתא. מיחזור משכנתא זו פעולה שמטרתה לשנות את תנאי המשכנתא הקיימים בתנאים אחרים טובים יותר. לרוב זה נעשה כאשר חל שינוי בתנאי ההלוואות בשוק, בתנאי הריביות, בעקבות הנחיות חדשות של בנק ישראל.
- לבחון כדאיות של הקפאת משכנתא. הקפאת משכנתא היא אפשרות להקפיא לתקופה מסוימת את ההחזרים לבנק במידה ונקלעתם לקשיי תשלום וחל שינוי לרעה במצבכם הכלכלי. ההקפאה מאפשרת לכם זמן לתכנן ולהתארגן מחדש, אך יש לה עלויות כספיות המשפיעות על המשכנתא לטווח ארוך.
- במקרה של מכירת הכנס וקניית נכס אחר. איך להתנהל מבחינת המשכנתא, האם להעבירה לנכס החדש או למחזר משכנתא ועדו אפשרויות.
איך בוחרים יועץ משכנתא?
אחרי שהבנו מהם השירותים שניתן לקבל מיועץ משכנתא, בוא נבין כיצד בוחרים את היועץ?.
גם כאן, כמו בבחירת כל איש מקצוע בכל תחום שהוא, יש כמה קריטריונים שמומלץ לבדוק. הדבר תקף עוד יותר בתחום ייעוץ משכנתאות, מכיוון, כפי שכבר ציינו, תחום זה אינו מפוקח וללא רגולציה ולכן חייבת להיעשות בדיקה ובחירה מושכלת.
הקריטריונים אינם לפי סדר חשיבות מכיוון שכל אחד מהם חשוב ויחד הם מהווים תהליך מלא לבחירת יעוץ.
קריטריון 1: סביבת העבודה של היועץ. האם המשרד שלו נגיש, במקום מוכר? האם המשרד נקי ומאורגן?
קריטריון 2: האם יש אתר אינטרנט? מה התכנים באתר? האם האתר נראה מושקע ויסודי? אלו דברים שמעידים על רצינות ומקצועיות של היועץ.
קריטריון 3: ניסיון. תשאלו כמה ניסיון יש לו והיכן צבר אותו? האם עבד בחברות משכנתא אחרות קודם לכן? האם עבד בבנק ובאיזה תפקיד? האם עבר הכשרות, קורסים?
קריטריון 4: חפשו עליו בגוגל. ראו האם הוא מוזכר ובאילו הקשרים ונסיבות? האם יש עליו חוות דעת, בדקו האם יש לו דף פייסבוק עסקי במידה וכן מה התגובות שמופיעות בו?.
קריטריון 5: חוות דעת והמלצות ישירות. ניתן לבקש מהיועץ עצמו המלצות שקיבל מלקוחות ולשאול האם ניתן לפנות ללקוחות הללו (פנייה יכולה להיות דיסקרטית).
קריטריון 6: בררו מולו מראש על מה הוא מתחייב בשירות היעוץ? מה כולל השירות שהוא נותן? (כולל אם יהיה צורך בשירות לאחר קבלת המשכנתא), אם אילו בנקים הוא עובד וכמה זמן? (לרוב יועצי משכנתא עובדים עם כמה בנקים קבועים, איתם יש להם מערכת יחסים וקשר ובדרך זו יכולים להשיג תנאים טובים יותר ללקוחות).
קריטריון 7: הגיעו לשיחת היכרות עם היועץ אחרי שעשיתם בדיקות מול בנק אחד או שתיים וקיבלתם הצעות. תציגו ליועץ את ההצעות ותראו מה מידת ההבנה שלו ביחס להצעות שקיבלתם ומה הוא מציע וממליץ ברמה הכללית?
קריטריון 8: במידת האפשר חפשו המלצות ממכרים ומשפחה שעליהם אתם סומכים, אולי מכירים ויכולים להמליץ על יועץ.
קריטריון 9: בררו מה שיטת התשלום אותה הוא מבקש? האם תשלום בסוף התהליך? האם באופן מדורג לפי שלבים? בררו מה קורה עם משכנתא לא מאושרת על ידי הבנק מבחינת התשלומים שכבר שילמתם?
קריטריון 10: יחס אישי וזמינות. סוגיות חשובות מאד בעבודה מול איש מקצוע, כבר בקביעת הפגישה התרשמו ממידת הזמינות, פרק הזמן שהקדיש לכם, סובלנות להסביר שוב ושוב מונחים ותהליכי משכנתא.
נורות אדומות בבחירת יועץ משכנתאות?
לצד הקריטריונים לבחירת היועץ, חשוב להכיר ולשים לב לכמה סוגיות שיכולות להוות נורות אדומות ביחס ליועץ אותו אתם בודקים.
דמי פתיחת תיק
ישנם יועצים המבקשים תשלום ממש בתחילת התהליך עבור פתיחת תיק יעוץ למשכנתא. בכללי זו לא בקשה מופרכת, אך יש לברר לפני מה קורה אם בקשת משכנתא לא מאושרת?. בכדי שתסכימו לדמי פתיחת תיק, בקשו קודם מהיועץ לתת לכם ההערכה מה הסיכוי שלכם לקבלת אישור למשכנתא מהבנק, והכניסו לחוזה סעיף שבמקרה שבו המשכנתא לא תאושר וזאת בניגוד להערכת היועץ תקבלו חזרה את דמי הפתיחה.
דרישת תשלום מלאה בתחילת התהליך
יועץ שמבקש מראש את כל התשלום זוהי נורה אדומה משמעותית. לרוב נהוג לסכם פריסת תשלומים בהתאם לשלבים או סכום עיקרי בסיום התהליך ולאחר חתימה.
יועץ משכנתא על ידי עובד בנק לשעבר
לפעמים יש נטייה לקפוץ על כל יועץ שעבד קודם לכן בבנק משכנתאות. נכון, באופן כללי זהו יתרון גדול, אדם שעבד בעבר בתוך המערכת של הצד השני מכיר אותה היטב, יודע איך היא עובדת, ויודע מה ואיך לדרוש. לצד זאת אל תמהרו לוותר על שאר הקריטריונים לבדיקה של איכות היועץ מכיוון שלהיות עובד בנק משכנתאות לשעבר זה יתרון אבל לא כזה שמכסה ומייתר את שאר הקריטריונים האחרים לבחירת יועץ.
מה אני יכול לצפות מיועץ המשכנתא?
- שיתחשב בכל הפרמטרים הכלכליים שלי הם זה מצב משפחתי שלי אם אני עם ילדים או בלי ילדים גרוש או לא גרוש, גובה ההכנסה החודשית שלי והאזור בו אני רוצה לגור ושייכלל את הכל ויתן לי המשכנתא הטובה והנוחה ביותר לצרכים שלי בהתאם למצבי הכללי והמשפחתי.
- שייתן יעוץ אפקטיבי וישיר. שיאמר בצורה ברורה וללא ייפוי המצב, מה סיכוי קבלת המשכנתא? מה הסכום שתוכל לקבל? וכל זה בהתאם למאפיינים הכלכליים שלך.
- שייתן את כל המידע, את היתרונות והחסרונות, להציג לך מגמות עבר, הווה והערכות לעתיד של ריביות ושינוים בשוק המשכנתאות.
- שיציע שירות בדיקה לייעול המשכנתא (מיחזור) בעוד כמה שנים ללא עלות או בעלות נמוכה. המשך ייעוץ למצבים כמו, פירעון מוקדם של מסלול, הקפאת משכנתא וכדומה.
- שיגיש לפחות הצעות למשכנתאות משלושה עד ארבעה בנקים, כולל בנק אחד שאתם בחרתם ולא רק מבנקים שהוא נוהג לעבוד איתם.
- שיעביר את ההצעות והמידע בצורה כתובה שתוכלו להשוות, לבדוק ולשמור.
האם זה אפשרי ללמוד מהאינטרנט על משכנתאות ולהיות היועץ של עצמי?
בוודאי שאפשר. האינטרנט הוא מקור עצום למידע, אך זהו גם יתרון וגם חסרון. לצד כמויות המידע והזמינות צריך לסנן את אמינות המידע והרלוונטיות שלו לתקופה הנוכחית. בכדי ללמוד את התחום, להבין את המושגים, את מסלולי הריבית, יש צורך בפניות של זמן, ובהמשך יש צורך גם בפניות לעבור בין בנקים לקבל הצעות.
במידה וכל אלו ברשותך אז זו אפשרות קיימת. לצידה כמובן האפשרות שתמורת תשלום תחסוך את כל זה ואף תחסוך כסף לטווח הארוך.
לסיכום
רכישת נכס, דירה או בית היא החלטה גדולה מבחינה כלכלית, במקרים רבים יש צורך במשכנתא שהופכת להיות הלוואה מתמשכת שאנו מרגישים אותה לאורך שנים.
בכדי שהמשכנתא לא תהיה מגבלה קשה ומעיקה יותר מדי, חשוב לבחור משכנתא מתאימה לצרכים ויכולות שלנו בהווה אבל גם עם צפי ראייה מפוכחת לגבי היכולות הכלכליות שלנו בעתיד (הוצאות והכנסות). לשם כך מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות שמצד אחד ימקסם עברכם את התנאים הנוכחיים האפשריים בהווה ומצד שני ידאג שגם בעתיד המשכנתא תהיה נוחה לכם.
