אין ספק שלגור בבית שאתם בניתם בעצמכם הופכת את חוויית המגורים לנעימה יותר, ההרגשה שבניתם משהו מכלום, לפי החלום שלכם היא הרגשה מספקת מאד. אך לעיתים התהליך להגיע לכך יכול להיות ארוך, מאתגר, מורכב, ואף קשה עם תקופות מתסכלות.
לצד זאת, תהליך של בניית בית מצריך גם כסף (מעבר לפניות כלליות). את חלקו של הכסף ניתן להשיג באמצעות משכנתא ייעודית לבנייה עצמית (החלק האחר חייב להגיע מהון עצמי של לווה המשכנתא). משכנתא לבנייה עצמית, אינה דומה למשכנתא רגילה של רכישת דירה שבה ברכישה אנחנו רוכשים מוצר מוכן. במקרה של בנייה עצמית אין מוצר מוכן אלא מוצר בתהליך, וכמו שהבנייה בתהליך כך גם המשכנתא מתבצעת בשלבים.
מהי משכנתא לבנייה עצמית?
הלוואת משכנתא לבנייה עצמית היא תת סוג בשיטת הלוואה שנקראת משכנתא. תת סוג זה מותאם במיוחד לתהליך המאפיין בנייה עצמית הכולל שלבי בנייה, מכשולים לא צפויים ועוד. פרק הזמן הארוך של בניית בית בבנייה עצמית, יחד עם מורכבות בירוקרטית, תלות בקבלנים, חומרי גלם, היתרים ואישורים, הופכים את הבנייה לאירוע בעל סיכון גבוה כלכלית. את הסיכון הזה הבנק מכיר ועל כן הוא נותן לו מענה באמצעות תהליך אישור משכנתא ארוך יותר, המחיר בדיקות נוספות ומידע סביב הבנייה עצמה. הבנק חייב לוודא כי הבונים, מבקשי המשכנתא יכולים להתמודד עם פרויקט בהיקף כזה ובמשך זמן ארוך.
אילו מסמכים נדרשים בכדי לקבל משכנתא לבנייה?
- היתרי בנייה, יש לקחת בחשבון כי תהליך קבלת היתר בנייה הוא תהליך ארוך ויקר.
- שטח בניה רשום בטאבו על שם המלווים.
- תוכניות בנייה שלמות ומאושרות לביצוע.
- מידע פיננסי על חשבון הבנק הכנסות הוצאות חובות וכדומה.
מה חשוב לדעת על משכנתא לבנייה עצמית?
- עלות המשכנתא מבחינת ריביות תהיינה גבוהה יותר מסוגי משכנתאות אחרות מכיוון שהבנק נמצא בסיכון גבוה יותר מהסיכון בקבלת עבוד על נכס קיים. במקרה של משכנתא לבנייה עצמית כשאין נכס ויש רק מגרש הערובה למימוש אי החזר הלוואה, היא נמוכה ופחות אטרקטיבית (מגרש בנוי למחצה).
- יש סיכוי שלא תקבלו את גובה המקסימום האפשרי של 70% מימון ולא רק בגלל המצב הפיננסי שלכם שאולי עלול להדאיג את הבנק, אלא מכיוון שהנטייה הטבעית של הבנק בהלוואה לבנייה היא להציע סכום מימון נמוך יותר, שוב, בעקבות התפיסה כי מדובר בהלוואה בסיכון גבוה והבנק ישאף לצמצם את הסיכון.
- ניתן לקחת משכנתא רק לחלק של רכישת הקרקע במידה ואתם לא מתכננים בנייה בזמן הקרוב. לרוב גובה המשכנתא לרכישת המגרש לבנייה יהיה באחוזי מימון נמוכים מאלו שנהוגים במשכנתאות האחרות מאותה סיבה של תפיסת הבנק שמדובר בעסקה בסיכון.
- מכיוון שההלוואה ניתנת בחלקים לפי שלבי הבנייה (לרוב בין 4-5 שלבים), יש מספר מסלולים מצומצם יותר של החזר המשכנתא שניתן לבחור. לרוב לחלק הראשון של התשלום בוחרים מסלול בריבית קבועה שכן זה מסלול שנותן ביטחון גדול יותר לבנק ונוחות ללווה מכיוון שיש יציבות של ההחזר. בשאר השלבים כבר ניתן לשלב מסלולים בריביות משתנות.
- מומלץ להשאיר כספים נזילים מההון העצמי לכל שלב בכדי שאם מתרחשת חריגה לא צפויה באותו שלב ייתכן והחלק של כספי ההלוואה לשלב הזה לא יספיק ואז אתם עלולים להיתקע.
למדריך המלא שלנו על כל – שיטות החזר משכנתא
אחוזי מימון למשכנתא לבנייה עצמית
גם על משכנתא לבנייה עצמית חלים אותם כללי אחוזי מימון שקבע בנק ישראל בהתאם למספר הדירות שיש למקבל המשכנתא. כאשר מדובר בדירה ראשונה גובה המימון הוא לרוב עד 70% משווי מגרש הבנייה והבנייה עצמה. שמאי מטעם הבנק מבצע הערכת שווי למגרש ולכל שלב של הבניה כולל עלויות הבנייה בכל שלב ומהסכום הזה גוזרים את המימון עד 70% (לרוב קצת פחות עקב חשש הבנק מעסקה מסוכנת).
איך מתכננים את גובה סכום המשכנתא?
בנייה עצמית היא שטח פתוח תרתי משמע – התהליך מורכב ממגוון של תחומים, חלקם דינמיים ומשתנים, חלקם בכלל מחוץ לשליטתו של בונה הבית, לעיתים נערמים מכשולים לא צפויים. למשל, יכולים לחול שינויים בעלויות או מחסור בחומרי הגלם, איחור של הקבלן או קבלן שהפסיק לעבוד, מחסור בעובדים, טעויות בנייה ואפילו עיכובים עקב השפעות מזג האוויר.
על כן, בתכנון הכללי הכלכלי של הבנייה חשוב לתכנן בחשבון סכום נוסף לגיבוי אותם צרכים ומכשולים לא צפויים, מעין כרית ביטחון כלכלית. מומלץ להתייעץ ולתכנן יחד עם קבלן מקצועי או מהנדס בניין או אדריכל בכדי לזהות מראש את הבורות ולתמחר אותם מראש בהיבט הכלכלי ובתקציב מתאים.
איך מקבלים את כספי המשכנתא לבנייה עצמית?
משכנתא לבנייה עצמית ניתנת על ידי הבנק בשלבים, לרוב מדבור על 4 עד 5 שלבים. הבנק מחלק את סכום המשכנתא הכולל לשלבים השונים בהתאם להערכת הצורך בכל שלב, בהתאם לכך הוא מעביר את התשלום ללווה כאשר במקביל הבנק באמצעות השמאי מבצע מעקב אחר התקדמות הבנייה ובמידה והכל מתנהל כמתוכנן יועבר החלק הבא של התשלום.
שלבי העברת הכסף על ידי הבנק
כאמור לרוב מדובר ב-4 עד 5 שלבים.
שלב ראשון – שלב היסודות שהוא בערך 15% מערך המשכנתא,
שלב שני – שלב השלד והוא בערך 30% מערך המשכנתא.
שלב שלישי – המשך הבנייה כ- 25 עד 30 אחוזים מערך המשכנתא.
שלב רביעי/חמישי – לפעמים השלבים מאוחדים. שלבים אלו הם שלבי סיום הבנייה ועיצוב הבית והם בערך כ- 25 עד 30 אחוז מערך המשכנתא.
במידה ואזל הכסף גם של המשכנתא וגם ההון העצמי האם אני יכול לבקש תוספת מהבנק למשכנתא?
ניתן לפנות לבנק בבקשה כזו ואז ישנן שתי אפשרויות (כמובן בהסכמת הבנק).אפשרות אחת היא פעולה של מיחזור משכנתא ואפשרות שנייה היא לקיחת משכנתא נוספת להשלים את הסכום החסר.
מה זה מחזור משכנתא? – מיחזור משכנתא היא למעשה פעולה שבו מבטלים את המשכנתא הקיימת ובמקומה בונים משכנתא חדשה. כוללים לתוכה את הסכום הנוסף שרוצים ובונים תמהיל חדש, כלומר מסלולי החזר וריביות בהתאם למצב השוק הנוכחי. נציין כי מיחזור משכנתא ניתן לעשות לכל סוג של משכנתא ולא רק כזו המיועדת לבנייה, ולא רק אם צריכים תוספת הלוואה, מומלץ אחת לתקופה לבחון את תנאי השוק את הריביות בהתאם האם יהיה נכון לשנות את המסלולים. זו פעולה שנכון לעשות יחד עם יועץ משכנתאות.
לסיכום
משכנתא לבניית בית באופן עצמאי, היא המשכנתא המורכבת ביותר, הן ברמת התכנון והן ברמת הביצוע שלה. למשכנתא כזו יש הרבה שלבים והיא מצריכה התחלת תכנון וקבלת אישור עקרוני במקרים מסוימים עוד בשלב רכישת הקרקע לבנייה. המורכבות שבבנייה לצד נעלמים רבים ולא מתכוננים שצצים במהלך הבנייה מחייבים תכנון נכון.
תכנון שכזה מומלץ שייעשה יחד עם יועץ משכנתא בעל ניסיון והתמחות במשכנתאות בדגש על כאלו לבנייה עצמית. חשוב שיהיו לצידכם עוד עיניים בודקות, מאתגרות וממליצות על בסיס ידע וניסיון.
