השאלה הראשונה המטרידה כל לווה המשכנתא היא, כמה יעלו לי ההחזרים?. סכום הקרן של המשכנתא הוא ברור, אני מחזיר את מה שקיבלתי, הנושא המעורפל הוא, כמה אני מוסיף מעבר למחיר הקרן בעקבות הריביות ושינויי המדד?.
השאלה השנייה המטרידה את לווה המשכנתא היא, מהי הדרך הטובה, הזולה והנוחה ביותר להחזיר משכנתא?
תהליך תכנון המשכנתא כולל בתוכו גם את שיטת ההחזר של המשכנתא, כלומר את השיטה שבה יחושב ההחזר החודשי. במאמר זה ננסה לעשות סדר בשיטות חישוב ההחזר הקיימות, ביתרונות והחסרונות של כל שיטה.
לשמיעת כל המאמר לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה
ממה מורכב החזר משכנתא?
החזר משכנתא מורכב משני רכיבים (פלוס רכיב ביטוח שהוא נפרד אך אל באמת נפרד), שני הרכיבים מתחברים יחד ומשולמים בצורת החזר חודשי לבנק המלווה לכל אורך תקופת המשכנתא שנקבעה עד שבסיומה מכוסה כל גובה ההלוואה כולל תוספות הריבית.
רכיב הקרן – מתייחס לחלק ההחזר עבור סכום המשכנתא עצמו.
רכיב הריבית – מתייחס לריבית המתווספת בכל מסלול משכנתא.
רכיב ביטוח – לווה המשכנתא מחויב לעשות ביטוח חיים וביטוח נכסים אשר מקושרים למשכנתא ” ביטוח משכנתא”. למרות שעלות הביטוח אינה מועברת לבנק אלא ישירות לחברת הביטוח, מדובר בסכום חודשי שמצטרף לסך כל ההוצאות עבור המשכנתא.
משכנתא היא תמהיל המורכב מכמה מסלולים, כאשר כל מסלול נושא חלק מסכום הקרן ואת סוג הריבית המיועדת לו.
מה הן הדרכים הטובות ביותר לתשלום המשכנתא?
תשלום משכנתא הנקרא גם החזר משכנתא חודשי, מתבצע בצורת העברה חודשית מחשבון הלווה לחשבון הבנק. בתהליך תכנון המשכנתא בוחרים גם מה תהייה שיטת חישוב ההחזר עצמה.
בשוק המשכנתאות נהוגות שלוש שיטות החזר מרכזיות, לוח סילוקין מסוג שפיצר, לוח סילוקין מסוג קרן שווה ולוח סילוקין מסוג בוליט.
דעו, כי בכל שיטת החזר הבנק מחויב לתת לכם דו”ח פירוט המציג את גובה תשלומי ההחזר העתידיים.
מומלץ, במיוחד למי שאינו בקיא בתחום המשכנתאות לפנות ליועץ בתחום. במיוחד סביב בחירת שיטת ההחזר שכן השיטה צריכה להיות מותאמת ללקוח ולמאפייניו ויש להבין את האופן שבו כל שיטה מייקרת את העלות הכוללת של המשכנתא.
שיטת החזר שפיצר
שיטה זו היא הנפוצה והפופולרית ביותר והיא קובעת את חלוקת אחוז רכיב הקרן ורכיב הריבית בתוך ההחזר. ההחזר כאמור מורכב מחלק מסכום הקרן ומריבית ושיטת שפיצר קובעת כי גובה רכיב הקרן וגובה רכיב הריבית משתנה בכל חודש. בתחילת תקופת המשכנתא חלק הריבית יהיה גבוה יותר מחלק הקרן וככל שמתקדמים בחודשים ובהחזרים זה משתנה כך שהריבית הופכת לנמוכה יותר ורכיב הקרן לגבוה יותר. בכל מקרה גובה ההחזר החודשי יהיה ללא שינוי או לכל היותר שינוי לא משמעותי בהתאם לשינויים בריביות ובמדד.
שיטת חישוב החזר שפיצר – יתרונות וחסרונות
החסרונות בשיטת שפיצר:
- תשלומי הריבית גבוהים בתחילת תקופת המשכנתא ורכיב הקרן יחסית נמוך. בעקבות כך רכיב הקרן של המשכנתא מצטמצם באיטיות ולכן בסופו של דבר ההחזר הזה טומן בחובו תשלום של יותר ריבית.
- מכיוון שגם רכיב הקרן צמוד למדד והוא יורד באיטיות אזי שינויים במדד יכולים להעלות את גובה הקרן.
- פחות משתלם בפירעון מוקדם מכיוון שרכיב הקרן מצטמצם באיטיות ואז בפירעון יש לשלם סכום גבוה של מחיר הקרן.
היתרונות בשיטת שפיצר:
- מאפשר תכנון כלכלי יציב לאורך שנות החזר המשכנתא. הלווים ידועים מהי ההוצאה הצפויה ובהתאם לכך מתכננים את ההתנהלות הכלכלית שלהם.
- מאפשר וודאות ומצמצם מתח ולחץ נפשי שנותר מהחזר חודשי משתנה.
שיטת החזר בוליט
סוג החזר זה מבוסס על שיטה שנקראת גרייס (חסד). במקרה של הבוליט מדובר על גרייס חלקי. לפי שיטת בוליט הלווה לא מחזיר את רכיב הקרן כלל בתקופת המשכנתא שנקבעה, אלא מחזיר רק את רכיב הריבית על הקרן. שיטה זו אמנם מחד מייצרת החזר חודשי נמוך, אולם מאידך בסיום תקופת ההלוואה הלווה יצטרך להחזיר את כל רכיב הקרן בבת אחת.
לרוב בוחרים בשיטת החזר משכנתא זו כאשר המשכנתא נפרסת לתקופה קצרה וסכום המשכנתא יחסית נמוך.
מלבד גרייס חלקי, יש גם אפשרות להחזר בשיטת גרייס מלא. כלומר, הלווה למשך תקופה מסוימת שנקבעת מראש לא משלם החזרים חודשיים כלל. לאחר שתקופת הדחייה (החסד המלא) מסתיימת הוא מתחיל לבצע החזרים באחת השיטות האחרות.
קרוב לוודאי כי הלוואת משכנתא בשיטת החזר בוליט לא תאושר על ידי הבנק במידה והלווה לא הראה והוכיח כי בעתיד צפויה להיות לו הכנסה חריגה שתהווה את המקור לביצוע סילוק המשכנתא.
שיטת חישוב החזר בוליט יתרונות וחסרונות
היתרונות בשיטת החזר בוליט:
- ההחזר החודשי נמוך (או לא קיים בכלל בשיטת גרייס מלא) משאיר ללווה יותר כסף בחשבון הבנק החודשי דבר שמאפשר לו שימוש יעיל בכסף לטובת הצרכים שלו.
החסרונות בשיטת החזר בוליט:
- בגרייס חלקי, רכיב הקרן יכול לעלות שכן ההלוואה מוצמדת למדדים וכשאלו משתנים ועולים גם מחיר הקרן עולה
- מחייב היערכות עם סכום כסף גדול בסיום התקופה.
שיטת חישוב החזר קרן שווה
בשיטת חישוב זו ההחזר החודשי על הקרן הוא קבוע ולא משתנה (מחולק שווה בשווה במספר חודשי ההלוואה) ורכיב הריבית הוא זה שמשתנה. בעקבות כך ההחזר החודשי לא יהיה קבוע וישתנה לכל אורך תקופת המשכנתא וככל שמתקדמים לתוך חודשי המשכנתא, גובה ההחזר ילך ויפחת מכיוון שהריבית מחושבת על פי יתרת גובה הקרן וזו מצטמצמת באופן קבוע כי רכיב הקרן המוחזר קבוע.
שיטת החזר קרן שווה יתרונות וחסרונות
החסרונות בשיטת הקרן השווה:
- ההחזר החודשי אינו עקבי ומקשה על ניהול ותכנון מסגרת הוצאות והכנסות חודשית.
- בשנים הראשונות של תקופת המשכנתא ההחזר גבוה.
היתרונות בשיטת הקרן השווה:
- מתאים ללווים בעלי יכולת החזר חודשי גבוהה.
- בהסתכלות על העלות הכללית של המשכנתא בשיטה זו העלות תהיה יותר נמוכה מכיוון שרכיב הקרן יורד בהדרגה ובצורה קבועה וההצמדה שלו למדד תהיה מושפעת מגובה היתרה שנותרה.
- ההחזרים הולכים ופוחתים בכל חודש.
- משך חיי ההלוואה יהיה קצר יותר.
אז איך בוחרים שיטת החזר משכנתא?
בחירת השיטה חייבת להיות בהתאם למה שמתאים ללווים, לפי היכולות שלהם בהווה (הכנסות והוצאות), צפי יכולות וצרכים בעתיד (האם יש צפי לקבלת סכום כסף, צפי לקידום, הוצאה גדולה צפויה), גודל המשפחה עכשיו ובעתיד. לאחר שכל אלו ידועים (פחות או יותר ועד כמה שניתן לחזות את העתיד) תוכלו להחליט מה השיטה הטובה לכם.
לדוגמא, משפחה צעירה עם ילדים צעירים, שמתכננים להרחיב את המשפחה יתאים להם סילוקים בשיטת שפיצר שבה ההחזר החודשי הוא קבוע למעט שינויים קלים.
לדוגמא, לווה בעל יכולת השתכרות גבוה שאף צפויה להעלות בעתיד יכול לבחור בשיטת קרן שווה שבה יש החזרים יחסית גבוהים בשנים הראשונות שהוא יכול לעמוד בהם ולהקטין את עלויות הריבית על הקרן.
האם כדאי להיעזר ביועץ חיצוני לבחירת שיטת ההחזר המשכנתא?
במידה ואינכם מבינים בתחום המשכנתאות, לא מכירים את המונחים השונים והמשמעויות, סביר להניח שיהיה לכם קשה, מורכב ואף סיכוני לתכנן לבד את המשכנתא. במקרה כזה מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע שמבין ויבנה לכם תמהיל משכנתא מתאים לצרכים וליכולות שלך עם שיטות ההחזר הנכונות, ינהל עבורכם את המו”מ על ריביות ובשכלול הכולל יוזיל עבורכם את העלות של המשכנתא.
לסיכום
בחירת שיטות החזר משכנתא, צריכה להיות תהליך בחירה מושכל שכן היא שווה כסף או יותר נכון חיסכון בכסף. לכל שיטה, יתרונות וחסרונות, אך יותר מכך, כל שיטה מתאימה לתנאים אחרים שכולם סובבים סביב יכולת ההחזר בראייה עתידית ומהם הצרכים של משק הבית גם הם בראיה העתידית.
יש שלוש שיטות החזר הלוואת משכנתא מרכזיות, שיטת שפיצר היא הפופולרית ביניהם ומתאימה בעיקר למשפחות שהן נפח לוקחי המשכנתאות המרכזי. השיטות האחרות נותנות מענה לצרכים אחרים שייתכן וקיימים בקרב לווי משכנתא אחרים.
בתהליך תכנון המשכנתא, עליכם לבחור לא רק את המסלולים הכי כדאיים כלכלית והמתאימים לחכם אלא גם את שיטת התשלום. הבנק מחויב לתת לכם פירוט כיצד יראו התשלומים בכל אחת מהשיטות בהתאם למסלולי המשכנתא שבחרתם. פירוט זה יאפשר לכם להשוות ולבחור את המסלול המתאים לכם.
המלצתנו היא להסתייע ביועץ משכנתאות בבחירת המסלולים ובחירת שיטת ההחזר, יועץ מקצועי מבין את המשמעויות הנלוות ואת המשמעויות שייתכן ויהיה קשה למי שאינו בעל ידע בתחום לזהות.
למדריך המלא והמפורט שלנו – לאיך לבחור יועץ משכנתאות?
