מסורבי משכנתא מבנק מסחרי למשכנתאות יכולים למצוא פתרונות חלופיים, לרוב הם לא יהיו זולים יותר ממשכנתא בנקאית (אם כי בהחלט יש אפשרות שבחלק מהרכיבים יהיה משתלם יותר). אחד הפתרונות הסבירים למצב שכזה יכולה להיות לקיחת משכנתא חוץ בנקאית על ידי גוף פיננסי שאינו בנק למשכנתאות.
במאמר זה נסביר את כל מה שצריך לדעת ולא העזתם לשאול על משכנתא חוץ בנקאית.
לשמיעת כל המאמר לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה
למה בכלל משכנתא?
עוד לפני שנבין מה זה משכנתא חוץ בנקאית, נקדים כמה מילים על למה בכלל משכנתא?. משכנתא היא שיטת ההלוואה הנפוצה ביותר והיא מתאימה לכל צורך שהוא ולא רק לדירה (כפי שטועים לחשוב). מדינת ישראל מעודדת את האנשים הזקוקים להלוואה לקחת משכנתא באמצעות הבנקים המסחריים עליהם יש לה פיקוח ועליהם היא יכולה להציב להם מספר כללים בכדי לשמור ולהקל על תנאי ההלוואה עבור האזרחים.
במידה והבנקים למשכנתאות מסרבים לתת משכנתא לאדם המבקש הלוואה, הוא יכול למצוא חלופה בצורת משכנתא מגוף שאינו בנקאי.
מדוע יש מצבים שבהם בנקים מסרבים לבקשות משכנתא?
בנק הוא גוף פרטי שמטרתו להרוויח. ככזה הוא פועל בהתאם להערכות סיכון לפעולות הפיננסיות שהוא עושה. כאשר יש חשש, לדעת הבנק, שמבקש המשכנתא לא יוכל לעמוד בתשלומי ההחזר, הבנק יסרב.
למדריך המלא והמפורט שיעשה לכם סדר בכל שיטות החזר המשכנתא
הסיבות בגינם יכול בנק לסרב לתת משכנתא:
- בקשת ההלוואה אינה מקובלת מבחינת אחוז וגובה המימון. ייתכן שהבנק יהיה מוכן לתת הלוואה בגובה נמוך יותר.
- ההון העצמי שאתם משקיעים נמוך מדי לדעת הבנק. לידיעתכם, על פי החוק על מבקש המשכנתא להציג כי לפחות 25 אחוז ממימון הנכס לרכישה הינו מהון עצמי. במידה ומדובר בהלוואה משכנתא לצורך רכישת דירה שנייה אז גובה ההון העצמי צריך להיות גבוה יותר.
- אתם לקוחות עם היסטוריה כלכלית בעייתית. חובות, אי עמידה בתשלומים, חשבון בחובה, המחאות חוזרות ועוד.
- הוצאו נגדכם תיקים של הוצאה לפועל המעידים על כך שיש לכם חובות שלא שולמו.
- המסמכים (במיוחד אלו הקשורים לנכס שבנדון אינם תקינים).
- חברת ביטוח לא תהיה מוכנה לבטח אתכם בביטוח חיים (ביטוח חובה בקבלת משכנתא).
- נתוני הבסיס שלכם אינם חזקים, למשל, אין הכנסה ותעסוקה יציבה (זו מאפיין במיוחד צעירים ללא וותק תעסוקה מספיק, רווקים).
מה זה משכנתא חוץ בנקאית?
כשמה כן היא. הלוואה מסוג משכנתא (כאמור לא משנה לאיזו מטרה, לא חייב דירה) שניתנת על ידי גוף כלכלי שאינו בנק למשכנתאות.
מי נותן משכנתא חוץ בנקאית?
את המקום של הבנקים המסרבים תפסו חברות משכנתא חוץ בנקאית, שהינן חברות פיננסיות העוסקות בתחומים שונים ויש להן הון עצמי המשמש אותן להלוואות. את החברות הללו ניתן לחלק לשלוש קבוצות:
- חברות ביטוח
- חברות ייעודיות למשכנתא חוץ בנקאית
- חברות מימון שונות עצמאיות (נדל”ן, קרנות, בתי השקעות וכדומה).
מה צריך לבדוק כששוקלים לקחת משכנתא מחברת מימון עצמאית?
הכוונה בחברת מימון עצמאית לכל מיני חברות נדל”ן, חברות אשראי ופחות לחברות ביטוח מוכרות בשוק. בפנייה לחברה כזו יש לבדוק:
- האם יש לה אישור למתן משכנתאות ממשרד האוצר?
- לשאול מהיכן מקור הכסף שהיא מלווה?.
משכנתא חוץ בנקאית – ריבית
לרוב הריביות יהיו גבוהות יותר מאלו שהייתם מקבלים בבנק מסחרי למשכנתאות. אולם בתוך סוגי החברות המאפשרות הלוואת משכנתא חוץ בנקאית ניתן למצוא הבדלים במספר דברים כולל בגובה הריבית.
הריבית מושפעת מרמת דירוג האשראי הבנקאי שלכם, ככל שרמת האשראי גבוה יותר הריבית תהיה נמוכה. אם כי אם דירוג האשראי שלכם גבוהה ככל הנראה הייתם מקבלים משכנתא מהבנק.
הריבית מושפעת ממיקום הדירה, מגובה סכום המשכנתא, סוג הדירה ומצבה?
ממוצע ריביות יכולות לנוע משלוש אחוז ועד 12 אחוז.
לצד זאת יש אפשרות שמשכנתא החוץ בנקאית תהיה בתנאים נוחים וריביות מוזלות כמו בנק מסחרי ואפילו זולות ממנו, כאשר מדובר בהלוואה לזמן קצר והלווים בעלי יכולת החזר גבוה ובעלי הון עצמי גבוה.
למדריך המלא שלנו שיעשה לכם סדר בכל הדברים הקשורים לגובה הריבית על המשכנתא
מה גובה המשכנתא שניתן לקבל במימון חוץ בנקאי?
סכום המשכנתא לרוב נקבע לפי ערך הנכס שאתם משעבדים לטובת הגוף המלווה. ולפי הערכת שמאי המשכנתאות על הנכס ובהתאם לכך גוזרים את הסכום. לרוב גובה המשכנתא לא יעבור 75 אחוז מערך הנכס וינוע בסביבות 55-65 אחוזים.
משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים
כשאנו מדברים על אדם מוגבל פיננסית לרוב מדברים על אדם שחשבון הבנק שלו מוגדר כמוגבל. כלומר שהוטלו על החשבון הגבלות שימוש בהמחאות. ההגבלה יכולה להיווצר מכה סיבות, הצטברות של המחאות שחזרו ללא כיסוי, בעקבות חוב שלא הוחזר, בעיות בהוצאה לפועל, בעיות מול כונס נכסים.
רוב מוחלט של הבנקים יסרבו לתת משכנתא לאדם בעל חשבון מוגבל בבנק, לעומתם גופים חוץ בנקאים יהיו מוכנים שלקול זאת אך קרוב לוודאי בריבית גבוהה.
משכנתא חוץ בנקאית לפושטי רגל
חברות הנותנות משכנתאות חוץ בנקאיים יאפשרו ברוב הפעמים לאדם שנמצא בסוף תהליך פשיטת הרגל או לאחריו )כלומר ממש לקראת קבלת ההפטר הפוטר אותו מחובותיו או כשיש כבר הפטר) לקבל הלוואת משכנתא.
למעשה גם בנקים יכולים לתת משכנתא לאדם פושט רגל לאחר שיש כבר הפטר, אך הן לא ימהרו לעשות זאת וככל הנראה ידרשו כמה שנים של המתנה בכדי לבחון את ההתנהלות הפיננסית שלו מאז סיום פשיטת הרגל.
לכן חברות מימון מוץ בנקאיות הופכות לאפשרות יותר ריאלית לפושטי רגל.
בין הלוואות שאינן משכנתא לבין משכנתא
לרוב, הלוואה בסגנון משכנתא היא כדאית יותר מרוב סוגי ההלוואות האחרות הקיימות במשק. אולם אם קיבלתם סירוב מבנק למשכנתאות ואתם שוקלים לבדוק משכנתא חוץ בנקאית, מומלץ גם לבדוק הלוואת בסגנון אחר (הלוואות רגילות), ייתכן שבנקים שאינם בנקאים למשכנתאות יוכלו לתת לכם הצעה דומה או טובה יותר ממשכנתא חוץ בנקאית. כדאי לבדוק.
משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים
מדובר על הלוואת משכנתא שמתבססת על כך שהנכס הקיים על שמכם יועבר כשיעבוד לגוף החוץ בנקאי המלווה לכם יחד עם תשלומי ריבית עבור ההלוואה. לרוב בקשת הלוואה עבור נכס קיים משמש לשיפור דיור, הימצאו במצב כלכלי של חובות ויש צורך בכסף לסגירת חובות, ואפילו לפתיחת עסק או השקעות כלשהן.
הגוף החוץ בנקאי ייבחן את הנכס המוצע לו לשעבוד (גודל, מיקום, הערכת שמאי, האם קיימים על הכנס שעבודים אחרים) בכדי לקבוע את גובה ההלוואה שהוא יהיה מוכן לתת בעבורו. במקביל לבדיקת הנכס תעשה גם בדיקת רקע כלכלי של מבקש ההלוואה (אם כי בפחות קפדנות מאשר זו הנהוגה בבנקים).
יתרונות וחסרונות ללקיחת משכנתא חוץ בנקאית
היתרונות בלקיחת משכנתא חוץ בנקאית
- כללי תהליך ובדיקת ההיתכנות לקבלת משכנתא פחות נוקשים מאלו הקיימים בבנקים הרגילים למשכנתאות.
- יכולים לתת הלוואה בגובה גדול יותר מבנק רגיל.
- יכול להתאים לצעירים שלהם אין עדיין מסגרת וותק ותעסוקה כמו שהבנק דורש.
החסרונות בלקיחת משכנתא חוץ בנקאית
- ריביות יותר גבוהות ועל כן התשלום על ההלוואה יהיה יותר גבוה מבנק למשכנתאות.
- לרוב עמלות פירעון מוקדם יהיו גבוהות יותר אפילו מאלו של בנקי המשכנתאות בחלק מהמסלולים.
- העמלה לגוף המלווה בעבור השירות תהיה גבוה לעומת עמלת פתיחת תיק משכנתא.
האם ניתן לקבל משכנתא על נכס ללא הון עצמי?
בסוגית משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי ,אין הבדל בין גוף בנקאי וגוף חוץ בנקאי. ברכישת דירה חדשה, ראשונה (כשאין על שם הלווה דירה אחרת) לא ניתן לקבל משכנתא ללא ההוכחה שיש הון עצמי שמהווה חלק מהכסף הנדרש לקנייה (כאמור, מינימום ההון העצמי הנדרש הוא בגובה של 25 אחוז מערך שווי הדירה).
ניתן לקבל משכנתא חוץ בנקאית ללא הצגת הון עצמי כאשר יש ברשותכם כבר דירה קיימת ואתם מעוניינים לרכוש דירה שנייה. למעשה מטרת המשכנתא לא חייב להיות לדירה.
למדריך המלא – למשכנתא ללא הון עצמי
לסיכום
השאלה המרכזית מכל המידע שהצגנו היא האם משתלם או האם כדאי לקחת משכנתא מחברה חוץ בנקאית?
ככלל התשובה תהיה, עדיף שלא, ואם כבר אין ברירה אלא לקחת משכנתא מחברה חוץ בנקאית לעשות זאת דרך חברה מוכרת, יציבה וגדולה כמו חברת ביטוח.
בלקיחת משכנתא זו על אחת כמה וכמה כשמדובר במשכנתא דרך גוף חוץ בנקאי, ממומלץ יותר להסתייע ביועץ משכנתאות שמבין עניין, ליועץ יש יכולת לראות את הדברים בעין מקצועית יותר מהלווה הממוצע שלרוב אינו בקיא במושגים ובמונחים של עולם המשכנתאות ולא במשמעויות הנגזרות מהן, במיוחד משמעויות לטווח ארוך.
