שוק המשכנתאות לדירות הוא מקור הכנסה משמעותי מאד לגופים פיננסים (בנקים) שעוסקים בו. משכנתא לדירה הפכה לסוג ההלוואה השכיחה ביותר, מכיוון שהיא מיועדת לצורך בסיסי של האדם, מגורים וזה משהו שהמדינה מעודדת. מכיוון שלמדינה יש עניין היא גם מעורבות בנו באמצעות רגולציה על משכנתאות לדיור הכוללת כללים ותנאים החלים גם על המלווים ועל הלווים, זאת בעיקר בכדי להגן על האזרח הלווה את הכסף.
לעומת זאת כאשר לוקחים משכנתא לטובת העסק, אם למטרת רכישת נכס לעסק חדש או עסק קיים, או למטרת שיפוץ עסק קיים, הבנקים והמדינה מפעילים פחות רגולציה והתנאים פחות מחמירים, בעיקר כי סכום ההלוואה והפריסה נמוך יותר, תנאי ריביות גבוהים יותר ובכל מקרה נעשה גם שיעבוד של נכס.
לשמיעת כל המאמר לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה
מה ההבדל בין משכנתא לעסק ומשכנתא לדירה?
ההבדל העיקרי הוא בגובה העסקה ומשכה.
גובה ההלוואה שתינתן במשכנתא על נכס עסקי תהיה נמוכה יותר, מכיוון שנכסים המיועדים לעסקים פחות ריווחים, הם לרוב קטנים מדירות, מיקום שונה והשימוש בהם מוגבל. בתנאים אלו נטיית הבנק תהייה לפרוס את התשלומים לתקופה קצרה יותר מזו האפשרית במשכנתא עבור דירה.
בסוגיית סוגי ומסלולי המשכנתאות האפשריים וגובה הריביות, הריביות למשכנתא לעסק יהיו גבוהות מאלו של משכנתא לדירה (אך לא בהרבה) וזאת מכיוון שעסק הוא מוצר דינאמי ולא יציב.
לשם מה צריך משכנתא לעסק ?
משכנתא לעסק מאפשרת לבעל העסק לקבל הלוואה לצורך קידום מרחב הפעלת העסק באמצעות רכישה של נכס עסקי או לשם הרחבה והתאמה של נכס עסקי קיים.
רוב בעלי העסק מתחילים כאשר העסק נמצא בנכס בדמי שכירות באזור של נדל”ן מסחרי. עסק בשכירות הוא נוח להתחלה, הוא אינו מחייב הון עצמי, מאפשר תקופת הסתגלות לראות האם העסק מצליח. אולם לאחר זמן מה כשהעסק התחזק והתייצב ואולי גם מתחיל לצמוח, בעל העסק מתחיל להרגיש כי דמי השכירות יחד עם שירותי האחזקה הנלווים אליו, כבר לא כל כך משתלמים לו, לא מאפשרים להתרחב ואולי עדיף לבחון רכישת נכס מתאים לעסק.
עסק הנמצא בדמי שכירות נמצא באופן קבוע תחת סוג של איום שבו בעלי הנכס יודיעו על אי המשך השכירות ואז יהיה על בעל העסק לחפש מקום אחר. שינוי כזה יכול לפגוע בעסק, בצמיחה שלו, ייתכן ומעבר מצריך לוגיסטיקה מורכבת וכמובן גם עלול להוביל לפגיעה בלקוחות. בנכס השייך בעל העסק הסיכון הזה לא קיים.
במקרים מסוימים, בעל העסק מעוניין לשנות את חלל העסק ולהתאימו יותר לצרכי העסק, אולם זה לא אפשרי מכיוון שהוא לא בעל העסק.
הצטברות צרכים כאלו לרוב מובילות להחלטה של בעל עסק כי עליו לרכוש נכס משל עצמו לטובת העסק.
מה ההבדל בין משכנתא לעסק להלוואה לעסק?
משכנתא לעסק ניתנת לפריסה לטווח אורך יותר ואילו הלוואה הינה לרוב לטווח קצר הרבה יותר. לכן הבחירה בין הלוואה למשכנתא לעסק צריכה להיות בהתאם למצבכם הפיננסי הנוכחי והעתידי, ובהתאם לתוכנית העסקית שלכם לשנים הבאות.
הבדל נוסף הוא שלמשכנתא לעסק קרוב לוודאי לא תזדקקו לערבים (שכן יש שיעבוד של הנכס), בהלוואה לרוב צריכים ערבים.
קיימים גם הבדלים סביב ריביות, דמי טיפול, פתיחת תיק, הגשת הבקשה ועוד.
בשורה התחתונה הלוואות אחרות שאינן משכנתא לעסקים, קרוב לוודאי תהיינה פחות כדאיות לבעל העסק.
מה משעבדים במשכנתא לעסק?
הנטייה המרכזית של בעלי עסקים היא לשעבד את הנכס של העסק עצמו ולא משנה באיזה סוג עסק מדובר. בשעבוד נכס העסק המשכנתא אותה ניתן לקבל יכולה להתפרס על פני 10-15 שנים, במקרים חריגים אפשר גם 20 שנה.
אם זאת יש אפשרות לקבל משכנתא לעסק אך לשעבד את דירת המגורים, בכך בעל העסק מקבל הלוואת בתנאים טובים יותר ולמשך זמן גדול יותר, אפילו עד 30 שנה כפי שנהוג במשכנתאות עבור דירות.
הבנק עצמו גם יעדיף לקבל שעבוד של דירת מגורים ולכן יעודד יותר משכנתא תמורת שעבוד דירת מגורים. בראייה הבנקאית דירת מגורים הינה רכוש אטרקטיבי הרבה יותר מאשר נכס עסקי. האפשרויות למכירה והחזרת ההלוואה תהיה גבוה יותר במכירת דירה אל מול מכירת עסק.
איך לקבל משכנתא לעסק?
התהליך לקבלת משכנתא לעסק לא שונה במהותו מבקשת משכנתא עבור רכישת דירה, רק שבמקרה הזה יש להמציא מסמכים המעידים על העסק. תזרים, שווי רכוש וציוד שבעסק, הכנסות, הוצאות שוטפות, הוצאות עתידיות, תשלומים לעובדים במידה ויש, אחזקה שוטפת, תוכנית כלכלית, האם לעסק יש שותפים ועוד. הבנק זקוק לכל אלו בכדי להעריך את מידת הסיכון הקיימת.
ככל הבנק מגדיר מראש משכנתא לעסק כמשכנתא בסיכון גבוה יותר מסוג משכנתא לדירה.
האם כל אחד יכול לקבל משכנתא לעסק?
כן, כל בעל עסק. אם זאת כאמור, בנקים מחשיבים משכנתא לעסק כעסקה בסיכון גבוה יותר ממשכנתא לדירה. זאת מכיוון שעסק הוא דינאמי הרבה יותר מבחינת הכנסות ולכן יכולותיו של הלווה לעמוד בהחזרים יכולים להיות מורכבים יותר, לעומת לווה שעובד כשכיר לאורך כמה שנים ויש לו יחסית בטחון הכנסתי.
הבנקים נוהגים לבצע בדיקה מעמיקה של מצב העסק בכדי לקבוע מה רמת הסיכון. הדבר בולט במיוחד בעסקים חדשים ובעסקים קטנים עד בינוניים.
הלוואות לעסקים מתחילים
עסקים מתחילים הם לרוב עסקים קטנים וככאלו ובמיוחד בתחילת הדרך יש סיכוי גבוה לא להצליח ולהיסגר. לכן במתן הלוואה לעסק מתחיל או עסק קטן הבנק יהיה זהיר עוד יותר. הבנק ידרוש מבעל העסק תוכנית עסקית ברורה, ביטחונות וערובות כספיים.
מצד שני, עסק קטן לרוב זקוק להלוואה בקנה מידה קטן לכן הבנק יראה בזו נקודה מקלה בתהליך שקילת מתן הלוואת משכנתא.
הלוואות לעסקים בריבית נמוכה –מה זה הלוואה בריבית נמוכה?
זוהי הלוואה בתנאי החזר נוחים הכוללים ריבית נמוכה. הלוואה כזו מיועדת לאוכלוסיות כמו, סטודנטים, שכירים, בעלי עסקים קטנים וקהל יעד ספציפי של מורים.
הלוואה בריבית נמוכה ניתנת בכדי לוודא שההלוואה מוחזרת בזמן אך גם בכדי לעודד את אוכלוסיית היעד להמשיך ולקחת עוד הלוואות מהסוג הזה.
ההלוואות הללו החלו כהלוואות לסטודנטים הצריכים לממן גם לימודים וגם מחייה וכהלוואות לשכירים בעלי שכר חודשי קבוע ויציב (למשל, מורים). לאורך השנים הצעות להלוואות בריבית נמוכה החלו גם להגיע גם לבעלי עסקים, במיוחד שהללו נזקקו לסכום כסף לא גבוה לטובת שיפור או הרחבה של העסק הקיים.
גופים פיננסים העוסקים בהלוואות מבינים שעליהם לנקוט בגישה אחרת ביחס לעסקים, מכיוון שבעסקים יש פוטנציאל גבוה להלוואות חוזרות ועל כן כדאי לתת לבעלי עסקים קטנים הלוואות בריבית נמוכה.
למדריך המלא שלנו – למה היא הריבית על המשכנתא
הלוואות סטודנטים
סטודנטים הפכו לקהל יעד עיקרי להלוואות אלו, משום שלא מדובר בסכום הלוואה גבוה ולרוב מדובר באוכלוסייה איכותית. הבנק החל לראות בהם קבל קהל יעד נוח להלוואות בתנאים ריבית נמוכה ואף אפשר להם פריסת תשלומים ארוכה ואף אפשרו לסטודנטים לקבל הלוואות ולהחזיר אותן בסיום הלימודים, כשיתחילו לעבוד בצורה מסודרת.
הלוואת בלון לעסק מול משכנתא לעסק
הלוואת בלון היא הלוואה הניתנת לכם על ידי הבנק ובה לתקופת משך ההלוואה (לרוב עד שנתיים) אתם משלמים רק את הריבית על גובה ההלוואה. כלומר מדובר בסכום יחסית נמוך של החזר חודשי. את סכום ההלוואה עצמו מחזירים בבת אחת או בשני תשלומים סמוכים בסיום תקופת ההלוואה. אפשר גם להחזיר את הקרן (גובה ההלוואה) גם לפני סיום התקופה.
הלוואה כזו טובה לבעל עסק הזקוק לכסף לפתח את העסק והוא צופה שהפיתוח יניב לו הכנסה גבוה בטווח זמן של שנה שנתיים שתאפשר לו לכסות את ההלוואה.
למדריך המלא שלנו – לגובה ושיעור ההחזר החודשי למשכנתאות
לסיכום
בעלי עסק הזקוקים לתזרים מזומנים לשיפור או הרחבה של העסק, המעוניינים לרכוש מקום קבע לעסק במקום השכירות יכולים לפנות בבקשה לקבל משכנתא לעסק.
אמנם משכנתא לעסק הינה יקרה יותר, קטנה יותר בהיקפה ונפרסת לאורך פחות זמן ממשכנתא לדירה, אך זה נובע מכיוון שעסק הוא לא דירה, עסק הוא מוצר בסיכון גבוה יותר מאשר דירה ולכן בראייה הבנקאית מדובר בעסקה בסיכון גבוה. למרות זאת בהשוואה להלוואות מסוגים אחרים, נראה כי משכנתא לעסק לרוב תהיה כדאית יותר.
חשוב לזכור שמשכנתא היא הלוואה לכל מטרה ועניין ולא רק לדירה, אזי בעל עסק יכול לבחון אפשרות לקחת משכנתא בתמורה לשעבוד דירת המגורים שלו ולא עבור שעבוד נכס העסק ובכך לקבל כסף לצרכי העסק בתנאי משכנתא טובה.
