לקיחת משכנתא ללא הון עצמי היא לא אפשרית מבחינת כללי בנק ישראל ומול הבנקים המלווים. מה שכן אפשרי לעשות, הוא להשיג הון עצמי ממקורות שונים שאותו תציגו לבנק. במקרים בהם אין כלל אפשרות להון עצמי ניתן לבדוק גם משכנתא מגורמים חוץ בנקאיים, אך משכנתא כזו תהיה בתנאים ועלויות גבוהים. רמת ההון העצמי הנדרשת למשכנתא משתנה בהתאם לכמות הדירות ובהתאם לאוכלוסיות מסוימות.
לשמיעת כל המאמר לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה
מה זה הון עצמי?
הון עצמי הוא החלק הכספי שלכם שאתם מביאים לעסקת רכישת הדירה. כלומר כסף ממקורות אישיים שלכם (חסכונות, הכנסות מעבודה וכדומה). סכום הכסף (המשכנתא) שאתם לווים מהבנק משלים את ההון העצמי שלכם ויחדיו משלימים את המחיר המלא של הדירה.
לפי מה נקבע גובה ההון העצמי הנדרש למשכנתא?
בנק ישראל קבע מדרגות הון עצמי לפי מספר הדירה ולפי האוכלוסייה שרוכשת.
- דירה ראשונה- נדרש 25% הון עצמי הדירה.
- דירה שניה – נדרש 50% הון עצמי משווי הדירה.
- משפרי דיור – קונים דירה ומוכרים אחרת – נדרשים ל 30% הון עצמי משווי הדירה.
- רוכשים דירה במחיר למשתכן – נדרשים להון עצמי של 100,000 ₪ משווי הדירה.
השפעת ההון העצמי על ריביות המשכנתא
משכנתא לדירה היא הלוואה המורכבת מכמה מסלולים, כל מסלול מתאפיין בריבית שונה ובסכום שונה. היקף ההון העצמי שאנחנו מביאים לבנק כחלק מבקשת המשכנתא משפיע באופן ישיר על גובה הריביות שנקבל. גישת הבנק היא, ככל שההון העצמי שהלווה מביא עמו גבוהה יותר ככה סכום ההלוואה שהבנק יתבקש לתת יהיה נמוך יותר. בעקבות כך ובמידה מסוימת של היגיון, הבנק מעריך כי לווה בעל הון עצמי גבוה הוא גם עם יכולת חסכון, הכנסה גבוה ויציבה ובכללי יהיה לקוח עם רמת סיכון נמוכה לאי החזרת המשכנתא.
כלל האצבע, ככל שההון העצמי יהיה גבוה יותר מ-45 אחוז הריבית תהיה נמוכה יותר. להון עצמי שמתחת ל-50 אחוז ועד 30 אחוז הריביות יהיו בינוניות, ולהון עצמי שמתחת ל-30 אחוז הריביות צפויות להיות יחסית גבוהות.
למדריך המלא – לריבית על המשכנתא
איך אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי?
קשה מאד לקנות דירה באמצעות הלוואת משכנתא ללא הון עצמי. יש מספר קטן של גופים פיננסים שיתנו הלוואה ללא הון עצמי. לצד זאת יש מספר דרכים שבאמצעותם ניתן להשיג כסף שישמש להון עצמי ושיהיה מקובל על הבנק.
בן משפחה
באוקטובר 2021 העביר בנק ישראל החלטה כי לא ניתן לשעבד דירה ראשונה ולקבל עבורה משכנתא ושהכסף הזה ישמש כהון עצמי לרכישת דירה שניה. לצד זאת, איפשר בנק ישראל לקרוב משפחה מדרגה ראשונה (הורים, אחים-אחיות) שיש ברשותם דירה לקיחת משכנתא תוך כדי שעבוד הדירה לבנק ואת הכסף להעביר לבין המשפחה שישמש כהון עצמי שלו.
חסכונות
שימוש בחסכונות היא לא דרך מומלצת ולא מעודפת אבל כשאין ברירה וזקוקים להון עצמי בכדי לקבל משכנתא שהיא עדיין צורת ההלוואה הנוחה ביותר הקיימת בשוק, ייתכן שזו האופציה הפחות בעייתית.
הלוואות שאינן משכנתא
למעשה מדובר בסוגי הלוואות שונות שניתן לקחת גם דרך הבנק וגם מגופים חוץ בנקאיים כמו, חברות אשראי, חברות ביטוח, חברות השקעות וכדומה. לרוב אלו תהיינה הלוואות עם ריביות גבוהות ותנאי החזר לא נוחים. בנוסף קיים חשש כי כאשר מקור ההון העצמי שלכם מגיע מההלוואה אז הבנק לא יסכים לתת לכם משכנתא גבוהה או אפילו בכלל לתת משכנתא, מכיוון שלמעשה אין לכם באמת הון עצמי ואתם הופכים ללווה בסיכון גבוה (יש חובת דיווח על מקור ההון העצמי).
הלוואה אל מול קרן השתלמות/קופות גמל/פנסיה
לבעלי קרן השתלמות, קופת גמל ואפילו מקרן הפנסיה יש אפשרות לקחת בעבורן הלוואה. כלומר הקרן או הקופה מהווים ערובה מול הגורם המלווה להחזר הכסף. סכום ההלוואה שניתן לקבל תלוי בגובה הסכום שבקרן או בקופה וכן תלוי במועד הנזילות, כאשר לקופה נזילה ניתן לקבל הלוואה גבוה יותר. ברמה הכללית, תנאי ההלוואה בעבור קרן השתלמות או קופת גמל היא יחסית טובה ויותר נוחה בוודאי אל מול שאר סוגי ההלוואות שאינן משכנתא.
שותף לרכישה
ניתן לבחון אפשרות לשלב שותף ברכישה הדירה. כלומר ששניכם תהיו הבעלים של הנכס, השותף ייתן את חלק ההון העצמי בהתאם לאחוז שלו וכחלק המשך של ההסכם ביניכם, ייקבע כי בעתיד אתם תרכשו ממנו את החלק שלו ותהיו הבעלים המלאים של הדירה. כמובן שיש להתייחס לאחוז הון עצמי נדרש אל מול שווי הדירה, וכן שווי הדירה בעתיד כאשר יגיע הזמן לקנות את החלק של השותף.
משכנתא הפוכה
דרך זו מתבצעת על ידי ההורים שלכם במידה והם מעל גיל 60 ולהם דירה בבעלות מלאה, והם מעוניינים לעזור לכם ושאר בני המשפחה מדרגה ראשונה מסכימים. משכנתא הפוכה היא הלוואה שהבנק מעניק לבני 60 פלוס עד 50% משווי הדירה. כאשר ההורים אינם נדרשים להחזיר את ההלוואה ורק אחרי ה-120 שנה שלהם היורשים נדרשים להחזיר את ההלוואה לבנק (עם הריבית שנקבעה). במידה ולא תוחזר ההלוואה הבנק יפעל לממש את חלקו בדירה באמצעות מכירה ואת היתרה יעביר ליורשים. בעקבות המשמעויות של מעמד הדירה לאחר פטירת ההורים, נדרשת במקרה זה מעורבת והסכמה של כל בני המשפחה, ההורים והאחים והאחיות היורשים העתידיים.
מהם הסיכונים בלקיחת משכנתא ללא הון עצמי?
אם הצלחתם להשיג הון עצמי באמצעות הלוואות אתם עלולים להכניס את עצמכם לסיכון, שכן בהמשך תצטרכו להתמודד עם כמה סוגי החזרים חודשיים שעלולים ליצור לכם עומס כלכלי משמעותי וכמובן עם ההחזר החודשי על המשכנתא. מומלץ לבצע תכנון כלכלי לטווח הקצר, לטווח הבינוני ולטווח הארוך מבחינת הכנסות והוצאות ולכלול בתכנון גם הוצאות שאינן מתוכננות.
האם ניתן לקחת משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי?
כדי לענות על השאלה נבין קודם מה היא משכנתא חוץ בנקאית?
משכנתא חוץ בנקאית – זוהי משכנתא שלווים מגוף פיננסי שאינו בנק. גופים פיננסיים כאלו הם חברות ביטוח, חברות השקעות, חברות נדל”ן, חברות האשראי, קרנות גידור ועוד.
חשוב לדעת שלא כל הגופים הפיננסיים החוץ בנקאיים שנותנים הלוואות מסוג משכנתא, נמצאים תחת פיקוח של משרד האוצר וזו סוגיה משפיעה מאד על מידת המוגנות הקיימת עלינו כלקוחות. ככל שהגוף החוץ בנקאי נמצא תחת פיקוח כזה או אחר של משרד האוצר הוא לא יוכל לתת משכנתא ללא הון עצמי שכן הוא כפוף למגבלות. יש גופים פיננסיים חוץ בנקאיים שלא נמצאים תחת פיקוח ויש סיכוי שחלקם יסכימו לתת הלוואת משכנתא גם ללא הון עצמי, אך סביר להניח שהיא תהיה בתנאי ריבית גבוהים שהם למעשה החזרים גבוהים. ספק אם משכנתא בתנאים כאלו משתלמת.
לסיכום
הון עצמי הוא רכיב חשוב ומשפיע מאד בתהליך קבלת המשכנתא. במידה וההון העצמי שלכם נמוך, הבנק יראה בכם לקוחות בעלי רמת סיכון גבוהה וכאלו שהוא פחות יעדיף לתת להם משכנתא. המצב חמור יותר במידה וההון העצמי שלכם הוא ממקורות חיצוניים אז הערכת הסיכון הבנקאית תהיה אף גבוהה יותר.
בסופו של דבר, ההחלטה לקנות דירה חייבת לכלול חישוב של מצבכם הכלכלי בהווה, בעתיד הקרוב והרחוק ובהתאם לכך את הכדאיות של לקיחת משכנתא ללא הון עצמי שמשמעותה הלוואות נוספות וריביות גבוהות.
בכל מקרה אנו ממליצים לקחת החלטה זו בכובד ראש ולהתייעץ עם הקרובים אליכם שכן זה גם ישפיע אליהם לטווח הארוך והקצר, בנוסף אנו ממליצים במידת הצורך אם אתם עדיין מרגשים צורך באיש מקצוע לפנות ליועץ משכנתאות מקצועי
