תהליך לקיחה והחזר משכנתא הוא תהליך שנמשך על פני שנים ואף עשורים. למעשה גם במהלך אותם השנים של החזרי משכנתא, המשכנתא עוברת שינויים. חלק מהשינויים תלויים בנו (כמו פירעון, צמצום גובה החוב, מחזור משכנתא) וחלקם תלויים בתהליכים הכלכליים ברמה העולמית וברמה המקומית המשפיעים על מדדים שונים ועל גובה ריביות. בסופו של דבר לקיחת משכנתא מצטמצמת לשאלה מה יהיו גובה ההחזרים שלי ומה הסיכוי שהם יעלו או ירדו?
לשמיעת של כל המאמר לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה בצד ימין של נגן זה.
מה הוא החזר משכנתאות?
החזר משכנתא מתייחס לתהליך שבו מקבל ההלוואה מחזיר לגוף המלווה (בנק שקיבל אישור מהמדינה לעסוק בהלוואה מסוג משכנתא) את הסכום שקיבל בהלוואה. בתמורה לקבלת ההלוואה (סכום גדול בבת אחת) הלווה מתחייב להוסיף סכום נוסף הנקרא ריבית שמטרתו לשמור על ערך הכסף עבור הבנק המלווה. ההחזר מתחיל בחודש הראשון של קבלת המשכנתא ומסתיים רק בסיום כל הסכום של כל המסלולים.
כיצד מתבצע החזר המשכנתא?
מדי חודש בחודשו המלווה מעביר לבנק סכום כסף וזאת לאורך תקופה שאף היא נקבעה מראש. לרוב התקופות נעות בין חמש שנים ל-25 שנים. סכום ההחזר החודשי לרוב יציב אך כולל תנודות (אם כי לא דרסטיות) בהתאם לשינוי מדד וריביות המשפיעים לפחות על חלק מהמסלולים.
איך נקבע מה יהיה ההחזר משכנתא שלנו לבנק?
קביעת ההחזר הינו תהליך המורכב מגורמים שונים, חלקם תלוי תנאי השוק וחלקם תלוי ביכולות של הלווה.
- נקבע בהתאם לגובה המשכנתא ופריסת תקופת ההחזר.
- נקבע בהתאם לשיטת ההחזר (שיטת הסילוקין בשפה הבנקאית) שבחרנו בבנק. יש מספר שיטות החזר לכל אחת יתרונות וחסרונות, מומלץ לקבל הסבר מקיף על השיטות הללו ועל הכדאיות של כל אחת מבחינת ההתאמה ללווה (שיטת שפיצר, שיטת בלון, קרן השווה).
- נקבע בהתאם למסלולים שנבחרו במשכנתא, למשל יש מסלולים שההחזר החודשי קבוע ולא משתנה לעומת מסלולים משתנים באופן חודשי או באופן תקופתי של אחת לכמה שנים. יש מסלולים שמוצמדים למדד או לריביות במשק וגובה ההחזר מושפע מתנודות ושינוים בהם.
- נקבע לאחר קביעת מהי ההכנסה הפנויה שלכם שנשארת מההכנסה נטו?. כלומר, כמה כסף פנוי יש לכם לאחר שהפחתם מההכנסות את ההוצאות המחויבות בתשלום על ידי המדינה (פנסיה, ביטוח לאומי, מס הכנסה) ואת ההוצאות השוטפות הרגילות שלכם (מיסי עירייה, חשמל, מים, חובות אחרים). הסכום שנשאר הוא למעשה סכום מתוך ההכנסה שלא מיועד למשהו קבוע ועל כן יכול לשמש עבור ההחזר החודשי של המשכנתא.
- בנק ישראל קבע שההחזר החודשי המקסימלי למשכנתא הוא עד 50 אחוז מהנטו של הלווה (לא מההכנסה הפנויה). במקביל נקבע כי לווה שההחזר החודשי שלו מעל 40 אחוז מהנטו נמצא בסיכון עבור הבנק המלווה.
- נקבע על פי צרכי המשפחה מבחינה כלכלית. לאחר חישוב מהי ההכנסה הפנויה, בודקים כמה כסף בממוצע נשאר לכל בן משפחה לאחר החזר המשכנתא. לרוב נקבע כי צריך שיישאר סכום של 1500 ₪ לכל נפש במשפחה, אך כל מקרה נבחן לגופו.
לביצוע כל הבדיקות הללו תצטרכו להעביר לבנק חודשים אחורה של הכנסות והוצאות, תדפיסי בנק, משכורות, במקרים מסוימים גם מידע מהאשראי.
למדריך המלא והמפורט שלנו לכל שיטות החזר המשכנתאות
חשוב לזכור
ככל שההחזר החודשי יהיה גבוה יותר המשכנתא תהיה זולה, קצרה ובטוחה יותר ולהפך. אם ההחזר החודשי יהיה נמוך להחזיר אזי נישאר יותר שנים עם המשכנתא, ההחזר הסופי יהיה (בסבירות גובה מאד) גבוה יותר עקב תשלומי הריבית המתמשכים לבנק.
מהו משך ההחזר של המשכנתא?
זהו משך הזמן שנקבע להחזר ההלוואה בכלל וספציפית למשך הזמן שנקבע עבור כל המסלולים המרכיבים את ההלוואה
מה הוא כושר החזר משכנתא?
זהו תהליך שבסופו קובעים מהו גובה ההחזר החודשי שהלווה יכול לעמוד בו, בכל חודש ולאורך תקופה. קביעה הכושר הזה חשובה גם לבנק שרוצה לדעת שיקבל את כספו בחזרה וגם ללווה שלא רוצה בעתיד להסתבך עם חובות ותהליכי גבייה. תהליך קביעת כושר ההחזר מתחיל על בסיס גובה ההכנסה בתא המשפחתי שנוטל את המשכנתא ולאחר מכאן ההוצאות השונות.
אם זאת ישנה משוואת חישוב פשוטה שיכולה לתת כיוון מקדים האם יש לכם יכולת לעמוד בהחזר. על כל 100000 ₪ של משכנתא ההחזר עומד על פחות או יותר 2.7% וזאת למשך כל תקופת המשכנתא.
מה היא ריבית פריים?
זוהי ריבית הקיימת בכל מדינה והיא משמשת כבסיס לתמחור עסקאות כלכליות מסוג של הלוואות, פיקדונות וכיוצא בזה. ריבית הפריים נגזרת מהריבית שנקבעה על ידי הבנק המרכזי של כל מדינה. בישראל הריבית הכללית ונגזרת הפריים שלה נקבעת על ידי בנק ישראל. הבנקים הפרטיים יכולים לקבוע את ריבית הפריים שהם מציעים על בסיס הקביעה של בנק ישראל ולרוב הם עושים זאת על ידי לקיחת מרווח סיכון במיוחד במקרים של מתן הלוואות.
איך ריבית הפריים קשורה להחזר החודשי של המשכנתא שלנו?.
ובכן ריבית פריים מרכיבה את אחד המסלולים המרכזיים מהם מורכבת משכנתא. לרוב זהו אכן מסלול מומלץ עבור המלווה מכיוון שהריבית יחסית נמוכה והבנק המרכזי דואג לשמירה עליה בכדי לא לפגוע יותר מדי באזרחים. אם זאת היא עדיין ריבית שמשתנה, כלומר ההחזר החודשי בסלול הפריים לא יהיה קבוע. ברמה החודשית אמנם לרוב לא מורגשים שינויים הריבית אולם לאורך זמן ההשתנות שלה מורגשת. מומלץ להסתכל על עדכוני ריבית פריים לאורך שנים אחורה בכדי לזהות מגמה.
האם כדאי לחסל את המשכנתא בכל מחיר?
לא כדאי. למרות שזו הנטייה הטבעית שלנו. אנחנו לא רוצים לגרור חובות שמעיקים עלינו. תאוריית תורת הערך מלמדת שחוב גורם לנו לתחושה שלילית גבוהה פי שלוש מהתחושה החיובית שאנחנו מקבלי כשיש לנו חסכון. מהסיבה הזו הרבה מאיתנו ינסו לסגור כמה שיותר מהר את החוב גם במחיר של שימוש בחסכונות, בהצטמצמות וחסכנות.
אולם בפעולות אלו אנחנו מקריבים את העתיד הקרוב והצרכים שהם מזמן לנו. אין שום סיבה להרוג את עצמנו כלכלית, לפגוע בצרכים המשפחתיים, במיוחד שלרוב תקופת תחילת לקיחת המשכנתא היא כשהגרעין המשפחתי צעיר, ילדים קטנים וצרכים מרובים. יש כאלו שעוברים לגור עם ההורים ומקריבים את המרחב המשפחתי.
שלושה דרכים להוזיל את החזר המשכנתאות החודשי
- מחזור משכנתא – הדרך המרכזית להוזיל את המשכנתא היא לבצע מחזור שלה. מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע על מה, מתי ואיפה למחזר את המשכנתא?.
מה זה מיחזור משכנתא?
סגירת משכנתא נוכחית ולקיחת משכנתא חדשה. זהו הליך כלכלי שמטרתו לשנות ולשדרג את תנאי המשכנתא הקיימת על ידי התאמתה למצב הכלכלי הנוכחי של הלווה ותנאי השוק. חשוב לדעת כי ניתן למחזר גם חלק מהמשכנתא ולא את כולה (כלומר למחזר את המסלולים שניתן לשפר בהם את התנאים).
מתי כדאי לבצע מחזור משכנתא?
כאשר מתרחש שינוי משמעותי במצב השוק מבחינת ריביות או תנאי מתנאי משכנתא או במצב הפיננסי שלכם והופך כדאי את האפשרות לשנות את תנאי ההחזר או לשנות מסלול.
האם זה עולה כסף?
כן יש עלויות נלוות כמו, פתיחת תיק, רישום אזהרה בטאבו, שמאי, עמלה תפעולית ועמלת היון (שמטרתו לפצות את הבנק על הכסף שיכול היה להרוויח).
איפה ממחזרים משכנתא?
ניתן למחזר בכל בנק, כלומר ניתן לעבור לבנק אחר מזה שלקחתם ממנו את המשכנתא.
- הקפאת משכנתא – אמנם זה לא נחשב להוזלה אבל בהחלט יכולה להיות אופציה אם הלווה נקלע לקשיים בתקופה מסוימת. פונים לבנק בבקשה לבצע הקפאה של חלק מההחזרים לתקופה מסוימת.
- ביטוח משכנתא – הרבה מאד אנשים לא מתייחסים לביטוח החיים וביטוח המבנה שנדרשים לעשות בלקיחת משכנתא כחלק מההחזר החודשי. אך בפועל זה חלק בלתי נפרד מההחזר מכיוון שהוא קשור ישירות למשכנתא ולא היה קיים בלעדיה. בביטוחי משכנתא ניתן לבצע עדכונים בגובה הפרמיה, ניתן לעשות סקר שוק ולחפש חברות המציעות פרמיה נמוכה יותר. בהסתכלות לכל אורך חיי המשכנתא ניהול נכון של הביטוחים יוביל לחסכון משמעותי של כסף.
מהן ארבע יתרונות שיש למשכנתא על פני הלוואה אחרת?
- מאפשרת פריסת הלוואה לשנים רבות.
- ניתנת לפירעון מוקדם. 3
- ריבית נמוכה . לרוב הריבית במשכנתא תהיינה נמוכות מריבית בהלוואת מסוג אחר, מכיוון שלבנק משועבד נכס וזו בטוחה שנותנת לו בטחון.
- משכנתא ניתנת למטרות שונות ולא רק לדיור. ניתן לקחת משכנתא גם לרכישת קרקע , לבנייה עצמית , לרכישת נכס להשקעה , לכיסוי הלוואות אחרות, לעזרה לילדים, לטובת ביצוע שיפוץ פנימי בתוך הנכס, לטובת ביצוע הרחבה בבית ואפילו מעבר לדיור מוגן, לכל מטרה שהיא.
למדריך המלא עם כל מה שאתם צריכים לדעת על גובה וכיצד נקבעת הריבית על המשכנתא לחצו כאן
לסיכום
החזר משכנתא הוא התהליך שבו אתה הלווה מחזיר לבנק את הכסף שקיבלת. כלווה יש לך השפעה על גובה ההחזר החודשי בתהליך של קביעת מסלולי המשכנתא לפני החתימה עליה. לשם כך מומלץ לבדוק כמה מסלולים ומה גובה ההחזר בכל מסלול מבחינת ההחזר החודשי? בנוסף יש לבדוק גם את יציבות ההחזר החודשי בכל מסלול ומסלו ולבדוק מהן אפשרויות של פירעון וצמצום מסלולים ולא לשכוח לבדוק גם את תנאי הפרמיה של הביטוחים הנלווים למשכנתא. ביטוחים אלו הם חלק בלתי נפרד מסך כל ההחזר החודשי.
כל זאת ועוד יעשה בשבילכם יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי שייתן לכם שקט ושלווה בכל מה שקשור ללקיחת המשכנתא, הוא כמובן גם ידאג אך ורק לאינטרסים שלכם לקבל את המחירים הטובים ביותר בכל מה שקשור ללקיחת המשכנתא כגון:
ביטוח על המשכנתא, שמאות על המשכנתא, החזרים חודשיים נוחים בהתאם למצב הכלכלי שלכם וכמובן גובה הריבית על המשכנתא.
אז למה אתם מחכים פנו עוד היום לקבלת ייעוץ משכנתאות מהמומחים שלנו, מה שיחסוך לכם הרבה כסף והרבה כאב ראש!💰
