בסרט הפולחן “גבעת חלפון אינה עונה”, מתלונן ויקטור חסון (שייקה לוי מהגשש החיוור) בפני בתו שיפרה (מיקי קם), שמכרו לו שטח אדמה מהצד של הים. תגובתה של שפרה הייתה “אז אפשר לבנות שם שיכון לדגים צעירים”. אז שיכון לדגים צעירים עדיין אין, אבל לזוגות צעירים לעומת זאת, יש אפשרויות לא מעטות סביב רכישת דירה ובמיוחד סביב הלוואות משכנתא והלוואות אחרות. אז אם אתם זוג צעיר ונשוי (הכוונה בצעיר לכך שאין לכם דירה ראשונה) והחלטתם על קניית דירה ראשונה המאמר הבא בדיוק בשבילכם.
מה זה זוגות צעירים?
ההגדרה זוג צעיר לא מתייחסת בהכרח לזוג בגיל צעיר. המונח מתייחס לרוב לזוג (שיכול להיות נשוי כבר שנים לא מעטות) שאין על שמו דירה כלל וסביב ההקשר של משכנתא והלוואות. כלומר, המונח זוג צעיר מושפע מקיומה או אי קיומה של דירה על שמו.
שכירות מול רכישת דירה
נדמה שלשאלה, האם כדאי לקחת משכנתא ולקנות דירה מאשר להשכיר דירה? אין כלל מקום בתרבות הדיור הישראלית והתשובה ברורה. נראה כי תרבות הדיור בישראל מחדירה מגיל צעיר את החשיבות של רכישת דירה. הסיבות לכך רבות.
סיבה אחת היא, תרבות השכירות למגורים בישראל. בשונה מהרבה מקומות בעולם בהם מגורים לאורך שנים בשכירות הם דבר מקובל, גם בגילאים מתקדמים, בארץ מדובר בשוק לא יציב משום שבעלי דירות מעדיפים חוזי שכירות לטווח קצר ויוצרים מצב שבו שוכרים נאלצים לעבור דירה לעתים קרובות. דבר היוצר חוסר יציבות להם ולמשפחתם ודוחף אותם לחיפוש אחר דירת קבע.
סיבה אחרת, התפיסה בישראל ביחס לנכס שהוא השקעה ומפתח לביטחון כלכלי ובעתיד ירושה לילדים.
נראה שלפחות מהבחינה התרבותית אין כלל שאלה מה עדיף. אך גם כשבוחנים את הנושא הכלכלי (שכירות מול קנייה) ויש הרבה סימולציות שנעשו בעניין, נראה שהתשובה נמצאת איפה שהוא באמצע. כלומר, היא מושפעת מגיל הזוג וגודל המשפחה, מהי היכולות הכלכליות הנוכחיות, העתידיות, מהו אזור המגורים, רמת החיים ועוד סוגיות.
ואם זאת, בסופו של דבר, בראייה הישראלית, יותר נכון להשתמש בכסף לטובת החזר חודשי של משכנתא ובסופם של שנים להיות בעל דירה מאשר להשתמש בו לשכירות שאז הוא בחזקת כסף נעלם.
ההחלטה
החלטתם על רכישת דירה ויהי מה. כעת עליכם למצות את כל הזכויות, ההטבות והיתרונות שהמדינה עצמה מייצרת עבור זוגות ללא דירה. זה עדיין לא אומר שזה יהיה קל או זול.
האינטרס של המדינה
המדינה מצהירה ונראה שלא מעט מהחלטותיה תומכות בכוונה הזו של עידוד ותמיכה בהשגת דירה ראשונה לאזרחים. היא עושה זאת על ידי הצבת קושי לרוכשי דירה שנייה בכדי לשמור על היצע דירות גבוה, מאפשרת מימון באמצעות משכנתא גבוה יותר לדירה ראשונה, מציעה תוכניות דיור לצעירים ואוכלוסיות מתקשות ועוד.
למדריך המלא – משכנתא לדירה שנייה
כמה הון עצמי צריך בכדי לקחת משכנתא לדירה ראשונה?
על פי כללי בנק ישראל בזכאות למשכנתא לרכישת דירה ראשונה המימון מצד הבנק או הגוף הפיננסי המלווה, יכול להגיע עד 75 אחוז משווי הדירה. כלומר הזוג הצעיר נדרש להביא הון עצמי של 25 אחוז שזה כספים מהכנסה, חסכונות, ירושות. יש גם אפשרות להלוואות משלימות, על כך בהמשך.
מה ניתן לעשות בכדי להגדיל את ההון העצמי
* הלוואה ממשפחה או מחברים – כולל אפשרות לשימוש בנכסים של בני משפחה מדרגה ראשונה לשעבוד לבנק והכסף ישמש כחלק מההון העצמי.
* הלוואה משלימה שהבנק יכיר בה כחלק מההון העצמי. באפשרויות להלוואות משלימות ניתן לבדוק גם זכאות להלוואת השלמה למשכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון.
למדריך המלא והמקיף שלנו – למשכנתא ללא הון עצמי
על הלוואה להשלמת הסכום הנדרש להון עצמי
מחירי הדירות הגבוהים יוצרים מצב שבו זוג צעיר נדרש בממוצע להון עצמי של כ- 300 עד 400 אלף ₪ בכדי לקבל משכנתא. מעטים מאוד הזוגות הצעירים שבתחילת דרכם הכלכלית והמשפחתית הם בעלי סכום כזה.
פתרון אפשרי לחוסר בהון עצמי הוא, לקחת הלוואה משלימה מהבנק המלווה או מבנק או גוף פיננסי אחר או במידה ואתם זכאים להלוואה למשכנתא מטעם משרד השיכון והבינוי שזו הלוואה בתנאים מועדפים.
הלוואה להשלמת ההון העצמי שאינה דרך משרד השיכון יכולה לטמון בחובה מספר בעיות.
- תנאי ההחזר והריבית על המשכנתא צפויים להיות יחסית גבוהים.
- ההחזר החודשי של ההלוואה המשלימה מצטרף להוצאות הקבועות דבר שמשנה את יתרת גובה ההכנסה הפנויה שלפי כללי בנק ישראל, ההחזר החודשי של משכנתא יכול להיות לעד 35 אחוז ממנה. הכנסה פנויה היא הסכום שנשאר למשק בית לאחר ניכוי הוצאות מההכנסות. המשמעות היא שגובה ההחזר של המשכנתא עצמה יהיה נמוך (גובה ההכנסה הפנויה הצטמצם) וזה משפיע על תנאי הריבית.
- הבנק עצמו לא אוהב לראות שללווים אין הון עצמי ושהם לוקחים הלוואה בכדי להשלים הון עצמי. זה מציב אותם במקום של הלוואה בסיכון וכתוצאה מכך הבנק עלול לנטות לכיוון מתן סכום נמוך יותר ובתנאים פחות נוחים.
מה חשוב לדעת על משכנתאות
בכדי שלא תופתעו עליכם לדעת כי:
- גובה המשכנתא שתקבלו יהיה עד ל- 75% (כפוף להחלטת הבנק) משווי הדירה כפי שהוערכה על ידי שמאי ולא שווי מחיר הרכישה. שמאי יכול להעריך גם שווי נמוך יותר וגם גבוה יותר.
- תהליך המשכנתא מחייב חשיפה כלכלית בפני הבנק, פירוט מצב חשבון, מקור של כספים, התנהלות כלכלית וכל זה בשקיפות מלאה.
הטבות משכנתא לזוגות צעירים
משרד הבינוי רואה בזוגות צעירים אוכלוסייה מועדפת ובנה עבורן אפשרות להלוואה בתנאים מעודפים.
זכאות להלוואת משכנתא ממשרד השיכון והבינוי – מדובר באפשרות לקבל הלוואה בתנאים מועדפים במידה ואתם עומדים בתנאי הזכאות. ישנה מערכת ניקוד שככל שיש לכם יותר נקודות כך הסיכוי לזכאות והיקף הזכאות עולה. הנקודות נצברות בהתאם לנתונים כמו, מספר בני משפחה, שנות נישואים, שירות לאומי או צבאי, מספר ילדים, אזור מגורים ועוד. ניתן להיכנס לאתר משרד הבינוי לראות את הפרמטרים המשפיעים על הניקוד ואף את גובה ההלוואה בהתאם לניקוד.
דירה בהנחה או בשמו הקודם מחיר למשתכן – פרויקט של משרדי האוצר והשיכון שבו זוגות ואוכלוסיות אחרות העומדות בקריטריונים יכולות לרכוש דירה במחיר מוזל כאשר את המשכנתא הם מקבלים על שווי הדירה בשוק הרגיל דבר המאפשר כיסוי משכנתא כמעט מלא של מחיר הדירה.
פתרונות נוספים למשכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי
* משכון נכס השייך לבן משפחה מדרגה ראשונה. למשל, משכון נכס של ההורים יכול להגיע לעד 50% מימון משווי הנכס וזהו כסף שההורה יכול להעביר לבן וישמש אותו כהון עצמי להשלמת מחיר הרכישה.
* הכנסת שותף לרכישה שמשתתף בעלויות הרכישה (בעיקר חלק ההון העצמי) ובהמשך בהתאם להסכם מראש עימו, לקנות את החלק שלו מהדירה.
* משכנתא הפוכה. שיטה זו יכולה להתבצע ע”י הורים של צד אחד מהלווים במידה וההורים מעל גיל 60 ומעוניינים בכך (מומלץ גם לידע יורשים נוספים). משכנתא הפוכה מאפשרת לקבל כסף מהבנק בשווי 50% משווי הדירה, אך בשונה ממשכנתא רגילה, כספי ההלוואה לא מוחזרים לבנק אלא רק אחרי המאה ועשרים של ההורים. אז נדרשים היורשים להחזיר את סכום ההלוואה לבנק עם התוספות שנקבעה. במידה והיורשים אינם עומדים בכך אז הבנק יפעל לממש את זכותו על הנכס, ישיב לעצמו את סכום ההלוואה והיתרה הכספית תועבר ליורשים.
יועץ משכנתא לזוגות צעירים
לכאורה נראה כי משכנתא לדירה ראשונה היא לא דבר מורכב כל כך. יש כללים ופיקוח מצד בנק ישראל, מסלולי חובה והגבלת מסלולים, סוגיית ההון העצמי ברורה ועוד. אז זהו שזה לא כל כך פשוט.
לרוב, זוגות צעירים, במיוחד כאלו שנמצאים בתחילת דרכם, הם בעלי רמת ידע בסיסית בתחום המשכנתאות ומכיוון שמשכנתא היא הלוואה שנלקחת לשנים רבות יש לה השפעה לשנים על מערכת היחסים, על ההתנהלות הכלכלית והעתיד של משפחה צעירה שמתרחבת וגדלה.
יועץ משכנתא מקצועי יכול להיות ההבדל בין משכנתא סבירה לבין משכנתא מצוינת ולא רק מבחינה כלכלית נטו, אלא גם ביכולת להתאים מסלולים בראייה עתידית לפי היכולת של הלווים בהווה והערכת יכולות בעתיד. יועץ משכנתא יכול לסייע גם בעניין דרכים להשלמת מימון עצמי נדרש, יכול להשיג מימון גבוה יותר מהבנק ולהיות שם עבורכם ברכישה המשמעותית ביותר שאדם עושה בחייו.
התנאים הנדרשים מהלווים לשם קבלת משכנתא
* מצב כלכלי – היסטוריה בנקאית, אשראי תקין, היעדר חובות או הוצאה לפועל, הכנסה ויציבות תעסוקתית, פירוט הוצאות ועוד. ככל שהרקע הכלכלי יציב ו”נקי” יותר אז גובה המימון שהבנק יסכים לתת יהיה גבוה יותר ובתנאים טובים יותר, הדבר חל גם הפוך.
לדוגמא. גורם המשפיע וקובע את גובה ההחזר המקסימלי החודשי הוא גובה ההכנסה הפנויה. הכנסה הפנויה היא סכום הכסף שנשאר ללווים לאחר ניכוי ההוצאות. מהסכום הזה ניתן לקבוע כי החזר לא יעלה מ – 35 אחוז. מכאן שככל שההכנסה של הלווים תהיה גבוהה יותר הוא יוכל להרשות לעצמו החזר גבוה יותר ואז תנאי המשכנתא והריביות יהיו טובים יותר.
* מצב בריאותי תקין – חלק בלתי נפרד מהוצאות המשכנתא הוא הצורך לבטח אותה באמצעות ביטוח נכס ” ביטוח משכנתא ” וביטוח חיים. חברות הביטוח יתקשו ואף יסרבו לתת ביטוח חיים למי שנמצא בסיכון בריאותי.
* הון עצמי – בלעדיו לא יהיה ניתן לקבל משכנתא
* בעלות על נכס – הוכחה שאתם רוכשים נכס, לרוב מדובר על הצגת חוזה הקנייה/רכישת הדירה.
לסיכום
זוגות צעירים ללא דירה ראשונה הם קהל היעד העיקרי למשכנתאות. הם גם האוכלוסייה שיכולה לקבל תנאי משכנתא נוחים יותר מאשר נוטלי משכנתאות למטרות אחרות. לזוגות צעירים יש גם אפשרויות להלוואות משלימות או פרויקטים לדירות מוזלות.
המרוץ לדירה בישראל כבר שנים רבות הינו מורכב, קשה ומאתגר ולא רק בהיבט המחיר הגבוה או היצע נמוך בכלל זה של דירות באזורים מבוקשים, אלא גם מורכב סביב אפשרויות המימון והקניה.
בבואכם לבחון משכנתא והלוואה זכרו, שמשכנתא אינה עוסקת רק בזול יותר כלכלית אלא גם, ואולי בעיקר, במה שמתאים ליכולת של התא המשפחתי הכלכלי. לכן מומלץ להיעזר ביועץ שידע לבנות לכם משכנתא המתייחסת לשני הפרמטרים, הכלכלי וזה המותאם לכם להווה, לעתיד הקרוב ולעתיד הרחוק.
לצפייה במדריך שלנו לכל- סוגי המשכנתאות הקיימים
