רכישת דירה שנייה אם למטרת שיפור דיור או כדירה להשקעה כשלב ראשון ואח”כ כשלב שני להעביר לילדים, היא צעד שהרבה מאד אנשים מבקשים לעשות. אם זאת העלות לרכישת דירה שנייה גם גבוהה יותר מרכישת דירה ראשונה זאת בעקבות מיסוי וגם בעקבות תהליך משכנתא מורכב יותר הכולל יותר מגבלות כמו, גובה אפשרי להלוואה והיקף הון עצמי. בכללי מדינת ישראל אינה מעודדת קניית דירה שנייה.
אם זאת, למרות המגבלות ובוודאי הסתכלות כללית ורחבה, דירה שניה היא אופציה טובה ורכישתה באמצעות משכנתא היא עדיין שיטת ההלוואה הטובה ביותר. בעקבות המורכבות של לקיחת משכנתא נוספת או משכנתא לדירה שנייה החשיבות להתייעץ עם איש מקצוע משמעותית עוד יותר מאשר בתהליך לקיחת משכנתא על דירה ראשונה.
לשמיעת כל המאמר לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה
לקיחת משכנתא לדירה שניה
משכנתא היא עדיין שיטת ההלוואה הכדאית ביותר מבחינת מסלולי החזר וריביות. בעקבות כך השאלה שצריכים לשאול היא לא האם לקחת משכנתא כן או לא?, אלא כמה משכנתא אפשר וכמה כדאי לקחת אל מול הצרכים ואל מול התנאים והמגבלות הקיימות של בנק ישראל והבנקים עצמם?.
מהי משכנתא לדירה שניה, ועד כמה היא מורכבות?
בכדי להבין את המורכבות של לקיחת משכנתא שנייה, ריכזנו מספר סוגיות ישירות ועקיפות שיש לתת עליהן את הדעת כאשר מתכננים רכישת דירה שנייה.
- משכנתא שנייה היא עד 50 אחוז מערך הדירה הנרכשת – כלומר יש צורך בהון עצמי יחסית גבוה בוודאי מול ההון עצמי שהיה נדרש ברכישת דירה ראשונה.
- משכנתא קיימת על דירה ראשונה משפיעה מאד על תנאי המשכנתא השנייה.
- ככל שהסכום המבוקש גבוה יותר הריביות גבוהות יותר (ראו בהמשך סעיף על דרגות הריביות).
- מה מטרת הדירה? האם היא תניב הכנסה משכירות בטווח הזמן הקרוב? – זו סוגיה משמעותית לכם וגם לבנק. לבנק למשל, יכולה להיות ציפייה שדמי השכירות יהיו הדרך לבצע את ההחזר החודשי של המשכנתא.
- שווי הדירה השנייה – אם הדירה השנייה הינה בשווי נמוך אזי הבנק יהיה פחות נלהב להיכנס לעסקה שבהה הרווח שלו נמוך יותר.
- תשלום מס רכישה על דירה שניה הוא מיסוי המוסיף להוצאה הכספית מעבר לעלות הדירה הנרכשת.
- מס שבח במידה ותרצו למכור את הדירה בעתיד.
שעבוד נכס ראשון לטובת משכנתא לרכישת נכס שני
בחודש אוקטובר 2021 פרסם בנק ישראל תקנה משמעותית מאד שהשפיעה בצורה דרמטית על שוק המשכנתאות. התקנה קובעת כי לא יהיה ניתן לקחת הלוואת משכנתא לרכישת דירה שנייה ולשעבד את הדירה הקיימת. כלומר, במשכנתא לדירה שנייה הדירה שתשועבד לבנק תהיה הדירה הנרכשת ועל כן במקרה של דירה שנייה עם שווי נמוך יותר מהדירה הראשונה המשמעות היא קבלת הלוואה נמוכה יותר.
לצד זאת, בנק ישראל הרחיב את אפשרויות העזרה של צד ג’ שהוא בן משפחה מדרגה ראשונה. לבן משפחה מקרבה ראשונה יש אפשרות לשעבד את הנכס שלו ולתת את הכסף לבן המשפחה הלווה, הסכום הזה יכול להצטרף לחלק של ההון העצמי הנדרש למשכנתא שנייה שהוא 50 אחוז משווי הדירה הנרכשת.
מסלול משכנתא לכל מטרה – רק לא לדירה שנייה
אכן מדובר בהלוואה מסוג משכנתא לכל מטרה, למעט למטרת רכישת דירה.
משכנתא לכל מטרה הוא השם הניתן למשכנתא שלוקחים כאשר כבר קיים נכס (שאין עליו משכנתא קיימת או שנותרה משכנתא קטנה מאד). כלומר, אדם שלו נכס קיים על שמו, ללא משכנתא או בשלבי סיומה וזקוק לכסף לכל מטרה שהיא (מלבד רכישת דירה), יכול לגשת לבנק או לגורמים חוץ בנקאיים ולבקש הלוואה כנגד שיעבוד הנכס.
בשונה ממשכנתא רגילה שבה הסכום שלוויתם עובר ישירות לבעל הדירה ממנו אתם רוכשים, הכסף כאן מועבר לחשבון שלכם. מבחינת הבנק יש בכך יותר סיכון מבחינת השימוש בכסף ולכן התנאים מבחינת ריביות והחזרים יהיו גבוהים יותר, אך עדיין נמוכים יחסית להלוואות מסוגים אחרים.
לצורך קבלת המשכנתא לכל מטרה עליכם להציג לבנק מסמכים המעידים על מטרת הכסף.
מסלול משכנתא לשיפוץ ( לא רלוונטי לדירה שנייה)
מסלול זה נועד אך ורק לפעולות של שיפוץ נכס קיים והיא ניתנת מול שעבוד הנכס. היא לא מאפשרת שיפור דיור, כלומר לרכישת דירה שנייה.
דרגות ריבית – אפיון כללי (לא רק ביחס למשכנתא שנייה)
להלן עקרון היחס בין סכום המשכנתא לבין הריביות. כמובן נזכור שבסופו של דבר ריביות נקבעות גם על פי המסלולים שנבחרו (נקרא תמהיל המשכנתא), משך הזמן להחזר, גובה ההחזר עצמו ועוד –
- עד לגובה של 45 אחוז ממחיר הדירה הנרכשת לרוב תקבלו ריביות נמוכות (במקרה כזה סביר להניח שיש לכם הון עצמי ואתם פחות לחוצים כלכלית והבנק מתייחס לכך בחיוב).
- מעל 45 אחוז ועד 60 אחוז ממחיר הדירה הנרכשת הריביות יהיו בטווח הממוצע הנהוג.
- מעל 60 אחוז ממחיר הדירה הנרכשת ועד לגובה המקסימום האפשרי הריביות יהיו גבוהות.
- ריביות למשכנתא לדירה שנייה תהיינה גבוהות יותר ביחס לריביות לדירה ראשונה.
למדריך המלא שלנו על – מהי ריבית על המשכנתא וכיצד היא נקבעת
למה חשוב לקחת יועץ משכנתא לקבלת משכנתא לדירה שנייה?
במשכנתא לדירה ראשונה, הדברים יחסית פשוטים, המערכות השונות מעודדות את רכישת הדירה ויש רמת פיקוח ומגבלות שנועדו לשמור ולהשגיח על כל הגורמים. הקושי המרכזי הוא הבנת המסלולים והמשמעויות הכלכליות שלהם מבחינת ההחזרים החודשים לטווח הקרוב, הטווח הבינוני ולטווח הרחוק. למי שאינם בקיאים בעולם הזה המלצנו לפנות ליעוץ משכנתא פרטי ולא ליועץ של הבנק שהאינטרס שלו הוא האינטרס של הבנק ולא האינטרס שלכם.
במשכנתא לדירה שנייה, ההמלצה על יועץ משכנתא פרטי היא אף יותר חזקה. משכנתא שנייה היא מורכבת יותר, יש בה הגבלות וכללים נוספים, במיוחד עם יש משכנתא על הבית הראשון. סביב המשכנתא השנייה יש לבדוק ולבחון סוגיות כמו, האם לחבר משכנתאות, משמעויות מס רכישה ומס שבח, הלוואות להגדלת ההון העצמי ועוד.
בקצרה על מס רכישה לדירה שניה
מדינת ישראל אינה מעודדת רכישת דירה שניה, ויש לה סיבה טובה, היא מעוניינת לשמור על היצע שוק לטובת אלו שאין להם דירה ראשונה. בעקבות כך קבעה המדינה מס רכישה לכל רכישת דירה מעבר לדירה ראשונה.
גובה המס משתנה אחת לכמה זמן ומומלץ לעקוב אחרי מועדי השינויים במידה ואתם מתכננים רכישת דירה נוספת. נכון לסוף שנת 2022 המס עומד על :
- 8 אחוזים לשווי של עד 5,525,070 ₪
- 10 אחוזים לשווי שמעל 5,525,070 ₪
- חריגים לתשלום מס רכישה הם משפרי דיור, אשר להם מתאפשר לשלם מס רכישה מופחת באם ימכרו תוך שנה וחצי את הנכס הראשון מכיוון שאז הדירה השנייה שרכשו הופכת להיות הידרה הראשונה והיחידה שלהם.
מס הרכישה צפוי להתעדכן בתחילת שנת 2023, הערכות הן שיישאר ללא שינוי או שיעלה, אך הוא לא צפוי לרדת.
משכנתא שנייה כשיש משכנתא ראשונה
במקרה כזה נוצרת מורכבת שמחייבת חשיבה ותכנון מותאם. יש לתת את הדעת מה הכדאיות?, כיצד לנהוג ביחס למשכנתא הקיימת?, כיצד זה משפיע על קביעת גובה ההחזר האפשרי?. במקביל חשוב לזכור, שכל הזמן יש עדכונים של הפיקוח על הבנקים ביחס להלוואות משכנתא, תקנות וכללים משתנים לפרקים. לכל שינוי כזה יש השפעות.
האפשרויות העיקריות
- מיחזור משכנתא – בלי קשר למשכנתא שנייה, מומלץ לבדוק אחת לשנה היתכנות של מיחזור משכנתא. מיחזור מתייחס לתהליך שנעשה מול הבנק המלווה ובו הלווה יכול לשנות את מסלולי המשכנתא ואת ההחזרים שנקבעו ולהתאימם למצב הנוכחי בשוק או בהתאם לשינוי במצב הכלכלי שלו עצמו. כאשר מדובר על משכנתא נוספת נראה שהצורך בבחינת מחזור משכנתא הופך לעוד יותר משמעותי.
- גרירת משכנתא – תהליך זו לא משנה את התמהיל או את מסלולי המשכנתא הקיימת הראשונה, אלא מאפשר לשנות את הנכס המשועבד לבנק מהדירה הראשונה לדירה השנייה.
- ללא שינוי – השארת המשכנתא הראשונה כפי שהיא וקבלת תנאי משכנתא שנייה המושפעים מהמשכנתא הראשונה.
קשיים אפשריים בתכנון החזר משכנתא על בסיס דמי השכירות
רכישת דירה, השכרתה, ודמי השכירות ישמשו להחזר החודשי של המשכנתא, זוהי לרוב השיטה שמרבית רוכשים דירה שנייה מתכננים. אולם בתכנון זה יש לקחת שיקולים נוספים שיכולים להשפיע על יכולת ההחזר התלוי בשכירות. הבנק עצמו מבצע את ההערכות הללו מראש כאשר מדובר בדמי שכירות עבור החזר.
הקשיים המרכזיים שיש להכיר ולקחת בחשבון הם:
- תקופה ללא שכירות – ייתכנו חודשים שבהם הדירה תעמוד ללא שוכרים, במיוחד דירה באזורים פחות אטרקטיביים לשכירות.
- הוצאות שיפוץ ותיקון בדירה – דיירים מתחלפים,לרוב לא נוטים לשמור על הדירה ונוצר מצב שיש באופן קבוע צרכים של תיקון, החלפה, שיפוץ וצביעה.
- ירידה בשוק השכירות – למרות שתופעה כזו אינה שכיחה ולא צפויה, יכולים להיות אזורים מסויימים שבעקבות נסיבות מסוימות הופכים לפחות אטרקטיביים למגורים ואז כל ערך השכירות באזור יורדת.
משכנתא לרכישת דירה ומכירתה
במקרה של מטרת רכישה, שיפוץ (השבחה) ואז מכירה, כנראה תצטרכו משכנתא לטווח קצר, וזה משפיע על תנאי המשכנתא לכיוון ריביות נמוכות יותר אך החזרים יהיו גבוהים יותר. במקרה של תכנון כזה יש לבחון ולבדוק היטב את אפשרויות סילוק המשכנתא ועמלות היציאה וכמובן את מס השבח.
התנאים לקבלת משכנתא לדירה שניה
התנאים לקבלת משכנתא לדירה שניה אינם שונים מהתנאים למשכנתא לדירה ראשונה. יש להציג הון עצמי, להציג את רמת הכנסה וממנה נגזר כל החלק של תשלום החזרים. בנוסף יש להציג לבנק מה מטרת הרכישה? ובכללי להראות היסטוריה בנקאית יציבה ותקינה.
תנאי המשכנתא עצמה מבחינת סכום, מסלולים והחזרים נקבעים בהתאם לתקנות ולמגבלות הקיימות לדירה שנייה, ובהתאם למידע נוסף, כמו קיום משכנתא נוספת, יכולת כלכלית ומצב השוק.
משכנתא לדירה שניה בשנת 2022 מה השתנה?
באופן כללי אין שינוי משמעותי בתנאים בין משכנתאות מכיוון שנמשכת המגמה של מדינת ישראל לא לעודד רכישת דירה שנייה ולנסות להוציא משקיעים משוק הרכישה של נדל”ן. לתפיסת המדינה, ככל שנרכשות יותר דירות כדירה שנייה ההיצע בשוק לאזרחים בלי דירה כלל יורד והמחסור מוביל לדרישה שבסופה מעלה את המחירים. ההנחה של המדינה היא, כי ככל שבשוק יהיו יותר דירות לרכישה על ידי חסרי דיור, המחירים ירדו וגם הלחץ החברתי בעניין יפחת.
כמה הון עצמי צריך לדירה שניה?
עבור משכנתא לרכישת דירה שנייה תצטרכו 50 אחוז משווי הדירה הנרכשת כהון עצמי. במידה והינכם תחת הגדרה של משפרי דיור, כלומר רוכשים דירה ולאחר מכן מתחייבים למכור את הדירה הנוכחית (הראשונה,) ההון העצמי הנדרש הוא 30 אחוז.
לסיכום
יש תת סוגים של משכנתאות למטרות שונות, משכנתא לרכישת דירה שנייה היא המורכבת מבניהן. משכנתא זו נמצאת תחת מגבלות וכללים של בנק ישראל והבנקים עצמם (כל אחד וסיבותיו הוא). משכנתא זו מושפעת מרכיבים חיצונים משלימים כמו מיסים שונים והיא תלויה כמו כל משכנתא במצב הכלכלי, בחובות קיימים (משכנתא קיימת?) וברמת ההכנסה.
המורכבות המשכנתאית הזו כוללת גם שונות בריביות, סטטוס של משכנתא קודמת ובכללי להבנתנו מחייבת הבנה מלאה בתחום ולכן מומלץ מאד למי שאינו בעל ידע רחב בנושא\ להתייעץ עם איש מקצוע שיוכל לעשות סדר ולהמליץ על הדרך הכדאית ביותר.
