אם אתם חולמים על חידוש הבית או אולי בשעה טובה המשפחה התרחבה ואתם צריכים עוד חדר או אולי אפילו עוד קומה או רק החלפת מטבח ואין לכם כסף זמין, יש לכם אפשרות לבדוק משכנתא לשיפוץ הבית. הלוואה מסוג משכנתא לשיפוץ הבית היא אפשרות יחסית טובה ונוחה, היא נחשבת לתת קטגוריה באפשרויות של משכנתא לכל מטרה, שכשמה כן היא, הלוואה לכל צורך שאינו רכישת דירה (לשם רכישת דירה ישנם משכנתאות מותאמות). אז מיד כל מה שרציתם לדעת על שיפוץ, סליחה, על משכנתא לטובת שיפוץ הבית.
מה זה משכנתא לשיפוץ הבית?
בכדי להבין מהי משכנתא לטובת שיפוץ הנכס נזכור קודם כי, משכנתא היא שיטת הלוואה שיכולה לשמש לצרכים רבים ולא רק לרכישת נכס כפי שנהוג לחשוב.
בבסיס הרעיון להלוואה מסוג משכנתא (לכל מטרה) הלווה משעבד נכס שיש לו לטובת הבנק כערבון להחזרת ההלוואה. במשכנתא לשיפוץ הנכס (אחת האפשרויות של משכנתא לכל מטרה), הלווה מקבל מהגוף המלווה כסף נזיל לטובת שיפוץ דירה או בית שברשותו, בתמורה הוא מעמיד כנגד ההלוואה את הנכס שעומד בפני שיפוץ או נכס אחר שברשותו. (אגב, לא רק בנקים מלווים משכנתא, ישנם גופים חוץ בנקאים שגם עושים זאת).
למדריך המלא והמפורט שלנו עם – לכל סוגי המשכנתאות
מה נכנס תחת ההגדרה של משכנתת שיפוץ הבית?
בכדי לעמוד בקריטריונים של הלוואה לשיפוץ הבית עליכם להכיר מה הן הפעולות “השיפוציות” הנכנסות תחת הגדרת שיפוץ נכס (דירה או בית).
- תשתיות – תיקון או החלפת צנרת מים, צנרת חשמל, ביוב או גז.
- שיפורים – שיפור/שיפוץ חלקים בבית כמו, מרפסת, מטבח, חדרים, חדרי רחצה, שירותים ולמעשה כל חלק בבית.
- הרחבה/הגדלה – במידה ויש לכם אישורים להרחיב ולהגדיל את הנכס, למשל להוסיף קומה או חדר, לבנות מרפסת או להרחיב קיימת או אפילו להוסיף עוד שירותים, כל אלו נכללים בהגדרת השיפוץ שזכאי למשכנתא.
- החלפה/הוספה של ריהוט – אם אתם זקוקים להחליף את הריהוט בבית או את מוצרי חשמל אז גם אלו וגם אלו יכולים להיכלל בתוך הגדרת השיפוץ.
- בעלי מוגבלויות – אם אתם נדרשים להנגיש את הנכס לבעלי מוגבלויות, אז זוהי גם פעולה שנכללת בתוך הגדרה של שיפוץ.
אם זאת חשוב להבין שמשכנתא לשיפוץ אינה משכנתא לשיפור דיור. משכנתא לשיפור דיור היא נגזרת אחרת של תחום המשכנתאות, והיא מתייחסת לאפשרות של רכישת נכס אחר במקום נכס קיים שאותו יש למכור בתוך פרק זמן מסוים.
כמה כסף אפשר לקבל במשכנתא לצורך שיפוץ הבית?
על פי כללי בנק ישראל, ניתן לקבל עד 50% הלוואה משוויו של הנכס שעומד לשעבוד לטובת הבנק. בנסיבות מסוימות, לשיקולי הבנק ניתן לקבל אף קצת מעבר ל 50%.
משכנתא על משכנתא?
מה קורה כאשר יש לכם כבר משכנתא על הנכס שאתם רוצים לשפץ, האם ניתן לקחת משכנתא נוספת לשיפוץ?, האם צריך נכס אחר עליו אין משכנתא בכדי להעמיד אותו לשעבוד לטובת הבנק ?
באופן עקרוני ניתן לקבל משכנתא נוספת על המשכנתא הקיימת. על פי כללי בנק ישראל, גובה הסכום שתקבלו למשכנתא השנייה הוא, ההפרש בין יתרת הסכום להחזר שנשאר במשכנתא הראשונה לבין 50 אחוז משווי הנכס עצמו. במילים אחרות, סכום של 50% משווי הנכס פחות יתרת המשכנתא הקיימת.
מהיכן לקחת משכנתא נוספת?
ככלל, משכנתא ניתן לקחת מכל בנק או גוף חוץ בנקאי, גם אם יש לכם משכנתא בבנק מסוים. אין לכם מחויבות לבנק שכבר נתן לכם משכנתא.
במקרה שבו כבר קיימת משכנתא ראשונה ואתם מעוניינים במשכנתא נוספת, סבירות גבוה שבנקים אחרים יסרבו לכם. הסיבה לכך יחסית פשוטה, הבנק שנתן לכם את המשכנתא השנייה הופך להיות השני בתור למימוש הנכס במקרה של אי החזר הלוואה. כלומר כאשר נוצר מצב שבו הלווה אינו יכול להחזיר את ההלוואה, הבנק עם המשכנתא הראשונה הוא בעל הזכות לממש את הדירה ולקבל את כספו ואילו הבנק השני יצטרך להמתין עד סיום ההליך של הבנק הראשון ולקבל מהכספים שנשארו. התהליך הזה מציב את הבנק השני ברמת סיכון גבוה ולכן הוא לא “יתלהב” לתת משכנתא שנייה.
לצערנו, הבנק שנתן את המשכנתא הראשונה יודע שהסיכוי שלכם לקבל משכנתא שניה במקום אחר נמוכה והוא עלול לנצל זאת לשפר את התנאים והריביות עבורו.
הצעה לפתרון אפשרי לצורך בלקיחת משכנתא שנייה?
בכדי להימנע ממצב שבו גובה סכום הלוואה (לפי ההפרש בין יתרת משכנתא ראשונה ו-50 אחוז משווי הדירה אינו מספיק או לצמצם אפשרות כי הריביות על המשכנתא הנוספת יהיו גבוהות וללא מסלולים כדאיים, ניתן לבצע פעולה שנקראת מיחזור משכנתא.
מיחזור משכנתא היא פעולה שנעשית מול הבנק ובה למעשה מבטלים את המשכנתא הקיימת ועושים אחת חדשה ולתוכה מכניסים את הסכום הנוסף הנדרש, בונים תמהיל ריביות והחזרים חדש.
בהערה כללית, נאמר כי בכל משכנתא מומלץ לבדוק אחת לתקופה את האפשרות של מיחזור במיוחד אם מתרחשים שינויים בשוק המשכנתאות ובשוק הריביות.
פערי ריביות
מדינת ישראל באמצעות בנק ישראל מעודדת רכישת נכס כנכס ראשון, לשם כך משכנתאות לרכישת נכס ראשון נמצאות תחת מגבלות ופיקוח, ביחס למסלולי ותנאי החזר, סוגי הריביות וכדומה. לעומת זאת, בהלוואות משכנתא מסוגים אחרים שאינם לצורך רכישת דירה, יש פחות רגולציה ופחות מגבלות ולכן הריביות והמסלולים יהיו שונים, גבוהים יותר. אך עדיין בסבירות גבוהה אלו יהיו תנאים נוחים יותר מהלוואות אחרות שאינן מסוג משכנתא, בוודאי ביחס לפריסת תקופת ההחזר שיכולה להיות רכיב משמעותית במיוחד למשפחות.
למדריך המלא – לריבית על המשכנתא
הוצאות כספיות נוספות שיש לקחת בחשבון
שיפוץ בית זה לא מדע מדויק, לעיתים במהלך השיפוץ מתברר שצריך להוסיף עוד משהו או להחליף חלקים נוספים וייתכן שבסופו של דבר, הסכום שתכננתם בהתחלה ואותו לקחתם כמשכנתא לא יהיה מספיק. לכן כאשר מתכננים ומרכיבים את סכום ההלוואה של המשכנתא לשיפוץ יש לחשב עם מרווח כספי עבור תוספות שיפוץ לא צפויות. לסכום יש להוסיף גם עלות פתיחת תיק בבנק, עלות שמאי וביטוח למשכנתא. בשורה התחתונה הסכום הנדרש לשיפוץ צריך להיות יותר מהסכום שחושב רק לצורכי השיפוץ עצמו.
האם ניתן לקבל משכנתא לצורך שיפוץ הבית לא דרך בנק?
בהחלט כן. ישנם גופים פיננסיים שאינם גופים בנקאיים (על כן הם נקראים גופים חוץ בנקאיים) שגם הם נותנים הלוואות מסוגים שונים כולל הלוואות מסוג משכנתא. אלו גופים כמו, חברות ביטוח, חברות אשראי, חברות נדל’ן וחברות השקעות משכנתא זו גם נקראת בשפה המקצועית: משכנתא חוץ בנקאית.
שימו לב, ישנה סבירות גבוהה, כי מסלולי ההחזר והריביות בהלוואת מגופים שאינם בנקאיים יהיו גבוהים יותר מכיוון שהם אינם כפופים לפיקוח ורגולציה כמו הבנקים והם מנצלים את העובדה שמגיעים אליהם לאחר לרוב שלאחר שנדחתה בקשה למשכנתא על ידי הבנק. מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע כאשר בוחנים אפשרות של הלוואה חוץ בנקאית.
מסמכים, פעולות ומידע שיש להציג לצורך קבלת משכנתת לשיפוץ
- נכס שרשום בטאבו על שם הלווה או הלווים.
- סכום השיפוץ הנדרש הכולל פירוט של מה משפצים או קונים או עושים ומי עושה? בדגש על קבלני ביצוע ככל שמדובר בשיפוצים של הרחבה, החלפה וכדומה.
- תמונת מצב פיננסית והתנהלות כלכלית תקינה בחודשים האחרונים (לפחות חצי שנה) בחשבון הבנק. להציג הכנסות והוצאות קבועות, היעדר חובות וכדומה.
- ביצוע הערכת שמאי מקרקעין מורשה המוכר על ידי הבנק וזאת במימון שלכם.
- רישום בגופים הממשלתיים השונים.
איך מקבלים את הכסף לשיפוץ?
ישנן מספר אפשרויות לקבלת הכסף וכל בנק בוחר את האפשרות שמתאימה לו, יש בנקים שיאפשרו לכם לבחור. אפשרות ראשונה – העברה של כל סכום ההלוואה כפי שהוא לחשבון שלכם, אפשרות זאת נהוגה לרוב, בסכומי הלוואה נמוכים של 100 עד 150 אלף ₪.
אפשרות שנייה – העברת הכסף בשלבים. חלק ראשון מועבר אליכם או לקבלן, בהמשך לאחר שלב של בדיקת השמאי שאכן השיפוץ מתקיים בהתאם למה שנקבע, מועבר חלק שני אליכם או לקבלן (בהתאם לסיכום), והחלק האחרון בתשלום מועבר לקראת סיום תהליך השיפוץ.
האם משכנתא לשיפוץ היא דבר טוב?
על השאלה הזו ניתן לענות רק כאשר יש מולנו את מלוא המידע הרלוונטי. מידע כמו: מצב כלכלי, סוג הדירה?, הסכום הנדרש?, האם יש משכנתא קודמת?, סוג השיפוץ? שוק הריביות, שיטת הסילוקין (האופן בו תוחזר ההלוואה ברמה החודשית) ועוד.
אנו ממליצים להסתייע ביועץ משכנתאות טוב בכדי לא לחרוג מן המשכנתא לשיפוץ. יועץ שיוכל לשקלל את כל המידע והנתונים בכדי לבדוק כדאיות ותנאים וגם בכדי להתמקח עם הבנק על ריביות ומסלולים. יועץ משכנתא טוב יכול לחסוך לא רק כסף אלא גם כאב לב אחר כך.
לסיכום
אם אתם חייבים לשפץ את הנכס ולא משנה מה מטרת השיפוץ, ההרחבה, תיקון או חידוש ואתם צריכים כסף?, הלוואת משכנתא היא שיטה טובה.
אנו ממליצים כי מי שהתחום של משכנתאות זר לו ואינו מבין את המושגים והתהליכים, לפנות ליועץ משכנתאות מקצועי ואחראי שגם יוכל להסביר אבל יותר מכך, למצוא עבורכם את המשכנתא הטובה והכדאית ביותר לשיפוץ הנכסף.
