משכנתא הינה סוג ההלוואה הנפוץ ביותר ובשונה ממה שנהוג לחשוב, משכנתא היא לא רק עבור רכישת דירה, אלא יכולה להיות לכל מטרה. הגופים המרכזיים המלווים משכנתא הינם הבנקים אך הם לא היחידים. בתהליך לקיחת המשכנתא הגוף המלווה (בנק או גוף שאינו בנקאי) עושים הערכת סיכון לאדם הלווה ביחס ליכולתו להחזיר את המשכנתא ובהתאם לכך נקבעים תנאי המשכנתא, ריביות, החזר חודשי, סכום, משך התקופה ועוד.
כאשר הבנק בודק רמת סיכון של הלווה הוא מתייחס לעבר, ההווה והעתיד התעסקותי שלו. עובדי מדינה נחשבים לאוכלוסייה בעלת סיכון כלכלי נמוך שכן גם ההווה וגם העתיד הכלכלי שלהם יחסית יציב ובטוח. היציבות הזו הופכת אותם ללווים מעודפים ועל כן הגופים המלווים מציעים להם הטבות ותנאים עדיפים בכדי לעודד אותם לקחת הלוואה.
לשמיעת כל המאמר לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה
מהי משכנתא?
משכנתא הינה הלוואה שבבסיסה הלווה מעמיד סוג ערבות לגוף המלווה כנגד הכסף שהוא מקבל. הערבות הזו הינה נכס שיש לו או שצפוי להיות לו (תהליך רכישה). במהלך תקופת המשכנתא הלווה משעבד את הנכס שלו לטובת הבנק. כלומר אם הלווה לא מצליח לעמוד בהחזר ההלוואה, הבנק רשאי להשתמש בזכויות שלו בדירה למכירתה ולהחזיר לעצמו את ההלוואה.
מה הוא חוק בנק ישראל ללווים משכנתא?
אמנם המשכנתא ניתנת על ידי הבנקים או גופים חוץ בנקאים (כמו חברות ביטוח, חברות השקעות ונדל”ן) אך כל עולם המשכנתאות נמצא בפיקוח של בנק ישראל ומשרד האוצר. בתוך חוק הבנקאות משנת 1982 מתקיימים כללים ותקנות שמטרתם להסדיר את הלוואות המשכנתא בישראל. החל ממי רשאי לתת, איך, מתי, כמה ולמי?.
למדינת ישראל מספר אינטרסים להיות רגולטור (מפקח) מפקח על התחום.
- גבולות לבנקים שהאינטרס שלהם הוא רווח ולא טובת האזרח – הגבלת של עמלת פתיחת תיק, הגבלה למסלולי ריבית מסוימים, הגבלה לסכום הלוואה ועוד.
- מניעת מצב הסתבכות של אזרחים בנטילת משכנתאות וכניסה לחובות – קביעת תקרה להיקף ההחזר, גובה ההלוואה, פריסה אורכת טווח ועוד.
- שליטה (במידה מסויימת) בשוק הדירות בכדי למנוע אינפלציה סביב מחירי הדירות (לצערנו ללא הצלחה כבר שנים רבות). למשל מגבלות ברכישת דירה שנייה בכדי להשאיר דירות לרכישת דירה ראשונה, סיוע לאוכלוסיות מתקשות, הלוואות מקלות, פרויקטים מסייעים לרכישת דירה ראשונה ועוד.
עובדי מדינה – אוכלוסייה מעודפת למשכנתא
אז מי הם עובדי מדינה?, מה מגיע להם? ולמה הם נחשבים לאוכלוסייה מעודפת במשכנתא?.
עובדי מדינה או בשמם האחר,הם עובדים המועסקים במוסדות שהמדינה מפעילה ותכליתן לשרת את הציבור. למשל, עובדים במשרדי ממשלה, עובדים בגופים ציבוריים של המדינה, עובדים בשלטון המקומי ועוד. עובדי מדינה בשונה מנבחרי הציבור עצמם אינם נבחרים לתפקידם אלא ממונים על בסיס התאמה מקצועית, בהתאם לדרישות מוסדרות, תקנים ומכרזים. עובדי מדינה לא צפויים להיות מושפעים משינוי שלטון ותפקידם הוא לשרת את הציבור בכל הרכב שלטוני.
כחלק מהרצון של המדינה לשמר את עובדיה, להראות את הערכתה לפועלם היא מעניקה להם תנאים והטבות מסוימות. החל משכר יציב וקבוע, דרך קביעות המבטיחה יציבות תעסוקתית ועד הקלות והטבות בעולם הפיננסי הבנקאי בכלל זה הלוואות.
למה עובדי מדינה הם אוכלוסייה מעודפת?
בעיקר כי העבודה שלהם נחשבת ליציבה ובטוחה וכי הם גוף גדול המונה כ – 100 אלף עובדים ועוד כשמונים אלף גמלאים. המדינה היא גוף חזק בעל יכולת לעמוד בתשלום מסודר של משכורות, העובדים אשר נמצאים בקביעות וקשה לפטרם, במקרה של תאונה מחלה יש להם תנאי פיצויים ושכר קבוע. כל אלו יוצרים סוג אוכלוסייה עם ביטחון ויציבות כלכלי שהבנקים מעדיפים מכיוון שרמת הסיכון לאי קבלת ההחזר על המשכנתא יורד משמעותית.
למדריך המלא – לכיצד נקבע גובה החזר משכנתאות
איך מחליטים מהיכן לקחת את המשכנתא?
כל אזרח רשאי לבחור את הגוף הבנקאי או החוץ בנקאי ממנו הוא לוקח משכנתא. עובדי מדינה אינם שונים בעניין הזה. אם זאת מדינת ישראל יוצאת אחת לתקופה במכרז לבנקים בחיפוש אחר בנק שייתן לעובדיה תנאים טובים לשירותים בנקאיים. הבנק הזוכה הופך להיות מוקד שירות פיננסי לעובדי המדינה שכמובן יעדיפו לקבל שירות בנקאי מהבנק הזה שבו יש להם תנאים נוחים יותר. כיום בנק יהב (שהינו חלק מבנק מזרחי) ובנק דיסקונט זכו במכרז של המדינה לשירותים פיננסים לעובדי מדינה. אך עדיין הבחירה ללקיחת משכנתא היא פתוחה לכל הבנקים והגופים החוץ בנקאים.
בנק יהב
בנק יהב נחשב כבר שנים כבנק של עובדי המדינה, במשך שנים ארוכות הוא היה הזוכה הבלעדי במכרזים של המדינה לשירות בנקאי לעובדיה. מכיוון שבנק יהב הינו בבעלות בנק מזרחי טפחות, גם בנק מזרחי טפחות רשאי להציע הצעות לשירות בנקאי בהתאם למכרז המדינה בדגש על משכנתאות. גם בנק דיסקונט זכה במכרז לעובדי מדינה, אך נראה כי רבים מהעובדים מעדיפים את בנק יהב כמקור ללקיחת משכנתא.
ביטוח משכנתא לעובדי מדינה
ביטוח משכנתא הינו דרישה בלתי נפרדת של הבנקים מהלווים והוא מורכב מביטוח חיים ומביטוח מבנה. מטרתו של הביטוח היא לתת בטוחות לבנק ולמשפחת הלווה במקרה שבו חס וחלילה הלווה נפטר או נגרם נזק לנכס הנרכש, אז יהיה מקור להחזר ההלוואה.
גם בתחום הביטוח המדינה מפרסמת מכרז לשירות עבור עובדי המדינה ועל כן הם זכאים לתנאי ביטוח טובים דרך החברה הזוכה. בשנת 2022 החברה הנותנת שירות ביטוחי בתנאי עובד מדינה הינה חברת הראל. אם זאת גם כאן נמליץ לעשות סקר שוק בין חברות הביטוח וגורמים אחרים המבטחים ולבחון הצעות נוספות.
טיפים ללקיחת משכנתא לעובדי מדינה
- אל תוותרו על סקר שוק בכמה בנקים ואל תסתפקו בלקיחת משכנתא ישירות מהבנק שזכה במכרז עובדי המדינה. התחרות בין הבנקים לפעמים מאפשרת תנאים טובים יותר בבנק שאינו דווקא במסגרת מכרז המדינה.
- אחת התקנות החשובות במשכנתאות היא שעל הלווה להביא לעסקת הרכישה גם הון עצמי. הלווה לא יכול לרכוש דירה רק באמצעות ההלוואה (גובה ההון העצמי נקבע בהתאם לשווי הדירה והאם זו דירה ראשונה או שנייה או יותר). לעובדי מדינה יש אפשרות לקחת הלוואה משלימה במקביל למשכנתא ממקורות אחרים שתהווה חלק מההון העצמי.
- כעובדי מדינה אתם חלק מאוכלוסייה נחשקת שכל בנק מעוניין לתת לה שירות בנקאי בדגש על הלוואות. נצלו את הכוח הזה ונהלו משא ומתן על החלקים השונים בהלוואה, הבנקים רוצים אתכם ויעשו הרבה בכדי לשמר אתכם כלקוחות.
- בחלק ממקומות העבודה של עובדי מדינה יש אפשרות לקבל ייעוץ בנושא משכנתאות דרך מקום העבודה. בררו זאת ואם אין לכם ייעוץ משכנתאות מתאם העבודה אתם תמיד יכולים לפנות אלינו.
לסיכום
עובדי מדינה הם מגזר עובדים משמעותי בשוק העבודה במדינת ישראל. הם משמעותיים לא רק בגלל גודלם והיותם כוח רכישה וקנייה גבוה, אלא גם היותם בתוך מסגרת תעסוקה בטוחה ויציבה. הייחודיות הזו יחד עם הרצון של המדינה לדאוג לעובדיה, הובילו לכך שבתחומים רבים זוכים עובדי המדינה לתנאים מעודפים מבחינת עלויות וזכאויות (בזכות מכרזים וסבסוד שהמדינה מגישה עבורם). אחד התחומים הללו הוא העולם הפיננסי בדגש על הלוואות.
הלוואות בכלל או הלוואות מסוג משכנתא, הן מוצרים פיננסיים יקרים ועובדי מדינה מרוויחים בגדול מהתנאים הנוחים יותר שהופכים את המשכנתא לכדאית יותר, אך בכל זאת מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי אשר יוכל לחוסך לכם עשרות אלפי שקלים ואולי אפילו יותר מזה במציאת המסלול משכנתא המתאים ביותר לכם!
