הקפאת משכנתאות

לצערנו לפעמים החיים מזמנים לנו מצבים כלכליים קרירים, קרים ואפילו מקפיאים, מצב שבו מבחינה פיננסית מתרחשים שינויים המשפיעים על יכולתנו הכלכלית ולא לטובה. אובדן או צמצום עבודה שפוגעים ברמת ההכנסות, הוצאות חריגות לא צפויות, חובות שהצטברו ועוד. במצב כזה אך טבעי שנבדוק את ההוצאות שלנו ונבחן היכן ומה ניתן לצמצם?, בכלל זה, מה ניתן לעשות ביחס למשכנתא שהיא לרוב הוצאה קבועה, גבוה ומכבידה על רוב משקי הבית בישראל.

לשמיעת של כל המאמר לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה בצד ימין של נגן זה.

מה זה הקפאת משכנתא?

זהו מצב שבו עוצרים ודוחים לתקופה מסוימת את ההחזר החודשי הקבוע של המשכנתא. המונח הפיננסי של הקפאת משכנתא נקרא גרייס (חסד).

במילים אחרות ניתן לומר כי, הקפאת משכנתא היא סוג של הלוואה שאתם מקבלים בתצורה של ירידה בהוצאות וכל זאת בריבית יחסית נמוכה (ריביות משכנתא הן ריביות נמוכות יותר מאשר בהלוואות אחרות). אך זוהי סוג של אשליה כי אכן יש ירידה בהוצאות, אך בהמשך ההחזר החודשי הצפוי למשכנתא ייעלה.

ישנה גם אפשרות של הקפאת משכנתא במצב שבו הלווה מוכר את הדירה עליה לקח את המשכנתא מהבנק ובכוונתו לרכוש דירה אחרת ולדירה זו להעביר את המשכנתא (פעולה שנקראת גרירת משכנתא) העברת המשכנתא לדירה אחרת כוללת שמירה על כל מרכיבי המשכנתא הקודמת.

למדריך המלא והמפורט שלנו אשר מסביר את כל שיטות החזר המשכנתא

האם זה בכלל אפשרי?

הקפאת משכנתא לא רק שהיא אפשרית, היא גם מעוגנת בחוק ובנוסף מתוגברת בתקנות מתחדשות של בנק ישראל הקשורות באופן כללי למצבים של דחיית הלוואות בכלל. בתקופת הקורונה ובמשבר הכלכלי שהרבה נכנסו אליו אושרו תקנות מקלות בנושא הקפאת משכנתא.

חשוב מאד, לוודא כי בתהליך קבלת המשכנתא עם הבנק בחוזה מופיע סעיף המתייחס לאפשרות של הקפאת משכנתא. בחלק מהבנקים זה לא תמיד סעיף שמוכנס באופן אוטומטי (ברור שהבנקים יעדיפו שלא תהיה אפשרות כזו בכלל). ללא סעיף כזה לא יעזור שום דבר לא תוכלו לקבל הקפאה משכנתא.

מה אומר החוק?

בשנת 2018 נכנסה לתוקפה הצעת חוק המאפשרת לתת ללווים של משכנתא, אפשרות לדחות / להקפיא את תשלומי ההחזר החודשיים של המשכנתא, במקרים בהם הלווה נקלע למצוקה, כמו, מחלה, חופשת לידה, פיטורין או צמצום עבודה, חופשת לידה ועוד.

הבנקים חויבו לאפשר למלווים דחייה / הקפאה של החזרי התשלום החודשים במסלולי גרייס מלאים או חלקיים. החוק גם מתייחס לכך שניתן לבקש הקפאה עד שלושה פעמים במהלך החיים של המשכנתא

מושגים חשובים שצריך להכיר:

גרייס

בתרגום לעברית, גרייס זה תקופת חסד. השם הזה ניתן בשפה הבנקאית למצב שבו הבנק מאפשר ללווה לקחת הפסקה מתשלומי ההחזר של הלוואת המשכנתא. לרוב הגרייס מבוקש בתקופה הראשונה של תחילת המשכנתא שבה הלווים טרם נכנסו למסלול מסודר של יציבות, אך ניתן לבקשו גם בזמנים אחרים.

גרייס חלקי

מתייחס להקפאה רק של רק רכיב הקרן (כלומר סכום ההחזר להלוואה), מתבצע המשך תשלום ריביות. החלק של תשלומי הקרן שבתקופת ההקפאה לא משולם יפוזר על החלק הנותר של ההחזר ללא שינוי התקופה. כלומר, גובה ההחזר החודשי בתום תקופת הגרייס החלקי יהיה גבוה יותר מהתקופה שטרם ההקפאה.

גרייס מלא

לווי המשכנתא לא ישלמו כלל את החזרי המשכנתא, כלומר לא ריבית ולא קרן. גם כאן הסכום שנדחה יתפרס על שארית המשכנתא עד לסיום התקופה שנקבעה. כלומר ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר בסיום תקופת ההקפאה.

ריבית דריבית

זו הריבית שנצברת על ריבית ההחזרים שלא משולמים בתקופת הגרייס המלא. הריבית הזו תתווסף לריביות שכבר קיימות על החזרים. מכאן שמה ריבית על הריבית.

דירוג אשראי

זהו דירוג במערכת היחסים של הבנק עם הלקוח. בכל בנק מדרגים את הלקוח על פי היכולת שלו לבצע החזרים. הדירוג מייצג את הערכת הסיכוי שהבנק נותן לנו במצב של החזר הלוואות. הדירוג נקבע לפי נתוני הלקוח, הכנסות, הוצאות, נכסים קיימים ועוד. ככל שדירוג האשראי נמוך יותר אז הלקוח נחשב ללווה מסוכן. הקפאת משכנתא שמלמדת על קושי בהחזרים פוגעת בדירוג האשראי מול הבנק. וההשפעה של זה היא לטווח אורך, במיוחד סביב בקשות נוספות מהבנק.

הערה – בנק ישראל טוען כי מבירור שעשה מול הבנקים, הם מסרו שהקפאת החזר תשלומי הלוואה לא תירשם כפגיעה בדירוג האשראי של הלקוח. למרות זאת יש דיווחים של לקוחות שכן הייתה פגיעה כאשר באו לבקש משכנתא נוספת או לבצע מיחזור משכנתא. הדיווחים הללו היו בתקופת הקורונה וכאמור הם מעט סותרים ולא ברורים. הנחת היסוד שצפויה פגיעה בדירוג האשראי בעת בקשה של הקפאת משכנתא.

למה שהבנק יסכים להקפאה במקום לעקל את הכנס?

לבנק לכאורה אין אינטרס להפסיק לקבל את ההחזר ואם קורה שלווה אינו יכול לעמוד בהחזרים, על הבנק לנצל את כך שהנכס משועבד לטובתו. במיוחד שלא ברור בכלל שגם אם תינתן הקפאה, לאחריה הבנק יתחיל לקבל את כספו בחזרה.

הסיבה להסכמת הבנקים לבקשות הקפאה היא כי, פעולת העיקול היא פחות כדאית לבנק במיוחד עם היא מתרחשת לעיתים תכופות. הבנק לא רוצה שיהיו לו בידיים הרבה נכסים מעוקלים ולהתעסק כל הזמן בהליכי מימוש. זו עבודה רבה, לוקחת זמן והבנק יעדיף לקבל את כספו בחזרה בצורה ההחזר החודשי של המשכנתא גם אם באיחור קל.

האם כדאי להקפיא החזר משכנתא?

לצערנו התשובה תהיה ברוב המקרים, לא, זה לא כדאי.

הקפאת משכנתא היא בסופו של דבר עוד כסף שהלווים צריכים לשלם לבנק. אם זאת באותו שורה גם נאמר, כי זה תלוי וזה משתנה בין נוטל משכנתא אחד לנוטל משכנתא אחר. לכל אחד יש צרכים משלו, יכולות שונות וגם תוכניות עתידיות שונות שהן צריכות להיות חלק מתהליך השיקולים בהחלטה על הגשת בקשה להקפאת משכנתא.

המורכבות של הבקשה לדעתנו מחייבת התייעצות עם יועץ משכנתאות מקצועי בכדי להבין עד הסוף את המשמעויות הנלוות למהלך כזה.

כמה תעלה הקפאת המשכנתא?

העלות של הקפאת המשכנתא משתנה בין לווה ללווה בהתאם לגובה המשכנתא, בהתאם למסלולי ההחזר  והצמידות למדד, ריביות המוצמדות לכל מסלול, וכמובן תלוי בתקופת ההקפאה המבוקשת.

את העלות ניתן לבדוק ישירות מול הבנק שהלווה – לבקש ממש סימולציה של ההשפעה על הריביות ועל גובה העלייה של ההחזר החודשי. לעלות יש להוסיף דמי עמלה להגשת הבקשה (בגובה של כמה מאות שקלים – תלוי בנק ותלוי משכנתא).

לידיעתכם, בחלק מהבנקים יש מחשבון און ליין לבדיקת העלויות של הקפאת משכנתא. חשוב לדעת כי זה לא מחשבון מדויק, הוא מספק ההערכה כללית וראשונית ובכל מקרה לא מגישים בקשה להקפאת משכנתא עד שמבררים בדיוק כמה זה עולה?

מהן תקופות ההקפאה השכיחות הקיימות כיום?

חודש עד שלושה חודשים – תקופת ההקפאה השכיחה ביותר ומטרתה בעיקר לאפשר ללווה להתארגן מחדש כלכלית, מבחינת ניהול ההוצאות אל מול ההכנסות. החוק משנת 2018 קבע כי מינימום הזמן האפשרי לקבלת הקפאת משכנתא הוא שלושה חודשים, אך בבנקים מסוימים ניתן למצוא פרצות בתקנה הזו ולקבל לפרק זמן קצר יותר (למשל משכנתא בחופשה).

שלושה חודשים עד חצי שנה – תקופת ההקפאה השנייה בשכיחותה (אך עדיין בתדירות נמוכה), כמובן נותנת יותר זמן להתארגנות מחדש.

חצי שנה עד שנתיים – נחשבת לבקשה חריגה מאד, מתקיימות בתנאים יחסית חריגים, מעט מבקשים וגם הבנק ממעט לתת. בין הנסיבות המקובלות, מכירה או קנייה של נכס וגרירת המשכנתא לנכס אחר.

מה התהליך להקפאת משכנתא?

התהליך הוא מול הבנק מלווה. בעקבות ובמהלך משבר הקורונה, הבנקים עשו התאמות לתהליך הגשת הבקשה על רקע העלייה הגבוהה בבקשות ההקפאה (בעקבות המשבר הכלכלי שליווה הרבה משפחות). בעקבות כך התהליך פשוט יחסית ואפילו ניתן לבצע אותו באופן מקוון ואפילו לא חייבים לדבר עם בנקאי (ייתכן כי הנוהל הזה ישונה בעת תהליך היציאה ממשבר הקורונה). אם זאת מומלץ להימנע מתהליך מקוון עד שלא תבררו את כל המשמעויות והעלויות להקפאה.

מה כולל טופס הבקשה להקפאת משכנתא?

• פרטים מזהים ופרטי המשכנתא
• פרק הזמן המבוקש לדחייה
• סוג הדחייה המבוקש (מלאה / חלקית)
• עבור איזה מסלולים (אפשר עבור חלק או עבור כולם)
• נימוק הבקשה להקפאה

יש לקחת בחשבון פרק זמן של לפחות שבועיים עד לטיפול ואישור הבקשה על ידי הבנק

יש לקחת בחשבון אפשרות שהבנק יסרב לבקשתכם אם אינה עומדת בדרישות המתאימות לקבלת ההקפאה.

לידיעתכם – בתהליך ההקפאה הבנק מחויב לעדכן את הערבים שלכם על המצב. עליהם להיות מעודכנים שיש בעיה ולהיערך לכך שייתכן ויהיה עליהם לממש את תפקידם כערבים על המשכנתא.

מהן החלופות האפשרויות להקפאה משכנתא?

לקחת הלוואה מסוג אחר – לזמן קצר יותר, אפילו בריבית גבוה יותר בכדי לא לפגוע בדירוג האשראי ולא להגדיל בריבית דריבית את ההחזר החודשי בסיום ההקפאה.

רזרבות (תכנון כלכלי למשכנתא) – להתארגן מראש (במועד לקיחת המשכנתא) לאפשרות של קשיים בהחזר ולשים בצד סכום כסף בגובה של שלושה החזרים חודשים. חסכון רזרבי להחזר משכנתא יכול להיות מהלך שימנע צורך בהקפאת משכנתא שבסופה מייקרת את המשכנתא.

מחזור משכנתא –  תהליך שבו מסלקים את המשכנתא הנוכחית ועושים משכנתא חדשים בתנאים ומסלולים חדשים לגמרי.

שימוש בפיקדונות או בחסכונות – ייתכן כי כלכלית יהיה נכון יותר לפתוח חסכון או פיקדון (גם במחיר תשלום קנס) מאשר לספוג את עלויות הכספיות שמתווספות במקרה של מהלך הקפאת משכנתא.

לסיכום

החלטתם על הקפאה, אל תעשו זאת עד שתקבלו תמונה מלאה ומפורטת על המשמעויות וההשפעות של המהלך על המשך תשלומי המשכנתא. מומלץ, אבל ממש מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע בתחום המשכנתאות על פעולה כזו של הקפאה. עליכם לקבל תמונה מלאה, כולל סימולציה של משמעויות העלאת גובה ההחזרים לאחר תקופת ההקפאה.

במידה וקשה לכם לבחור יועץ משכנתאות אמין ומקצועי אשר יוכל ללוות אתכם בתהליך הקשה והמסובך הזה היכנסו למדריך המלא והמפורט שלנו לאיך לבחור יועץ משכנתאות שידאג לכם!