מחיר למשתכן

זעקת הצעירים על כך שידם אינה משגת לרכוש דירה, נקלטה בממשלה כבר לפני שנים ולמעשה כבר בתחילת שנות ה-2000 נוצרה תוכנית בכדי לתת מענה למחוסרי דיור אך התוכנית נתנה מענה באופן נקודתי. בשנת 2015 בוצע שינוי בתוכנית בכדי לתת פתרון בהיקף רחב יותר לכל אותם מחוסרי דיור להגיע לדירה (ראשונה).התוכנית יועדה בעיקר לזוגות צעירים ולמשפחות צעירות והיא נקראה מחיר למשתכן. כיום שם התוכנית שונה והיא נקראת דירה בהנחה, אך העיקרון לא השתנה. אנחנו ננסה לעשות קצת סדר וארגון בתוכנית מבחינת מי זכאי, איך, האם כדאי ועוד.

לשמיעת של כל המאמר לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה בצד ימן של נגן זה.

מי אחראי לתוכנית?

משרד השיכון יחד עם רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר.

מי קהל היעד של התוכנית?

או במילים אחרות, מי זכאי לתוכנית מחיר למשתכן?

זכאים הם כל מי שהם: זוגות נשואים או ידועים בציבור, זוגות שנרשמו לנישואים, יחידים (רווקים, גרושים או אלמנים) מעל גיל 35, חד הוריים עם ילד אחד מתחת לגיל 21 ונמצא בחזרת ההורה, נכים מעל גיל 21.

בשנים האחרונות משרדי האוצר והשיכון החליטו להרחיב את מעגל הזכאים לתוכנית דירה בהנחה (כאמור לשעבר דירה למשתכן) במסלול מיוחד שנקרא מסלול משתכן צעיר והוא מיועד לרווקים ורווקות מגיל 26 ועד 35. מסלול זה מאפשר רכישת דירה מסובסדת ללא הגרלה בהתאם להחלטות רשות מקרקעי ישראל.

למדריך המלא והמפורט שלנו לאיך לקחת משכנתא ללא הון עצמי

מהו הרעיון שעומד בבסיס התוכנית?

יזמים המעוניינים לבנות מבני דיור ניגשים למכרז של המדינה שהקריטריונים לזכייה בו הוא מי שמציע את המחיר הסופי של הדירה הכי נמוך עבור הקונה וכמובן מחויב לשאר הדרישות של המכרז סביב הבנייה (למשל מחויבות לעמוד במפרט שקבע משרד השיכון ביחס לגודל דירות, מעליות וכדומה). בכדי שיזמים יהיו מעוניינים בבנייה במחיר דירה נמוך המוצע לרוכשים המדינה מסבסדת את מחיר הקרקעות ליזמים עד לכדי 80 אחוז מעלות הקרקע.

לאחר שנבחרו יזמים, המדינה יוצאת בהגרלות בקרב אלו שנמצאו זכאים. מי שזכו מוזמנים ליזם לבחור את הדירה בהתאם לסדר הזכייה.

איך משתתפים בתוכנית מחיר למשתכן?

על המעוניינים להוציא אישור או תעודת זכאות, לאחר שנמצאו זכאים לפרויקט, נרשמים להגרלות שתאריכיהן ומיקומן מפורסם באתרים הממשלתיים העוסקים בפרויקט.

כיצד מוציאים תעודת זכאות למחיר למשתכן?

את בקשת האישור לזכאות יש להגיש לאחת משלוש חברות הרשמה שמפעילות את התוכנית עבור המדינה (עמידר, מילגם, מרכז אלונים). את הבקשה ניתן להגיש באופן מקוון (רק אם אין צורך במסמכים שאינם מקוונים) או להגיש את הבקשה ישירות לאחת מחברות ההרשמה כאשר יש מסמכים לא מקוונים, כמו תעודת גירושין וכדומה (יש ליצור קשר עם חברת ההרשמה ולברר כיצד והיכן ניתן להגיש את הבקשה והמסמכים).

בעבר חולקו הנרשמים ומקבלי הזכאות לסדרות לפיהם ניגשו להגרלות. היו סדרות א’, ב’, ג’, לכל סדרה יש זכאות להגרלות מסוימות בתקופות מסוימות (זכאים בסדרה ג’ למשל, משתתפים בהגרלות מאוחרות יותר ואחרי שהסדרות הקודמות השתתפו).  כיום בוטלו הסדרות, ונעשות השלמות לאלו שהיו באחת מהסדרות וטרם זכו בדירה.

עלות הוצאת תעודת הזכאות היא כ-190 ₪.

למדריך המלא והמפורט – לזכאות למשכנתא

אז איך מתחילים?

לאחר קבלת אישור הזכאות, עליכם לעקוב אחר הפרסומים של משרד השיכון, היכן מבחינה גיאוגרפיית יש פרויקטים, מתי הם נפתחים ובעיקר מתי ההגרלה לפרויקט שמעניין אתכם. במידע על הפרויקט ניתן למצוא מידע על הבניין, מספר הקומות, כמה חדרים בכל דירה, שטח הדירה ומחירה.

האם יש מגבלה גיאוגרפיית או מגבלה על כמות הגרלות?

אין מגבלה גיאוגרפית. כל זכאי וזכאית יכולים לגשת להגרלה בכל אזור בארץ בו יש פרויקט שבו הם מעוניינים לגור. אם זאת, זכאים הגרים בעיר הפרויקט ונחשבים לבני מקום (גרים בה 4 שנים מתוך 10 שנים אחרונות) ומעוניינים לרכוש דירה במסגרת הפרויקט מקבלים עדיפות לרכישה.

מותר להירשם לכמה הגרלות במקביל, זכייה באחת ההגרלות מבטלת אוטומטית את הרישום לשאר ההגרלות.

חשוב לדעת כי יש מניעה על מכירת דירה שרכשתם באמצעות הפרויקט וזאת למשך 5 שנים.

יש! זכינו…מה הלאה?

ההרשמה נסגרה, משרד הבינוי והשיכון קיים את ההגרלה והתור על בחירת דירה. אגב, למי שדואג לתקינות ההגרלה, היא מתבצעת באמצעות תוכנה ממוחשבת ותחת בקרה ופיקוח של משרד רואה חשבון חיצוני. קיבלתם הודעה בדואר האלקטרוני או במסרון ובה נכתב כי זכיתם בדירה בפרויקט, בהודעה תקבלו  עוד פרטים על הפרויקט. ועכשיו…

עכשיו, אתם מחכים שהיזם יצור איתכם קשר ויסביר לכם על המשך התהליך שהוא בעיקרו בחירת הדירה וחתימה על חוזה. כזוכים תוכלו לבחור דירה מתוך היחידות הפנויות בהתאם לסדר שנקבע בהגרלה. במעמד הבחירה עליכם לחתום גם על חוזה מכר מול היזם ולהפקיד מקדמה על חשבון תשלום הדירה בהתאם לסכום שמשרד הבינוי קבע מראש בעת הרישום להגרלה (כ-7 אחוזים משווי הדירה).

האם יש מגבלה גיאוגרפיית או מגבלה על כמות הגרלות?

אין מגבלה גיאוגרפית. כל זכאי וזכאית יכולים לגשת להגרלה בכל אזור בארץ בו יש פרויקט שבו הם מעוניינים לגור. אם זאת, זכאים הגרים בעיר הפרויקט ונחשבים לבני מקום (גרים בה 4 שנים מתוך 10 שנים אחרונות) ומעוניינים לרכוש דירה במסגרת הפרויקט מקבלים עדיפות לרכישה.

מותר להירשם לכמה הגרלות במקביל, זכייה באחת ההגרלות מבטלת אוטומטית את הרישום לשאר ההגרלות.

חשוב לדעת כי יש מניעה על מכירת דירה שרכשתם באמצעות הפרויקט וזאת למשך 5 שנים.

איך נקבע המחיר של הדירה?

ברור כי מחיר דירה בפרויקט שונה ממחיר דירה רגילה מכיוון שהפרויקט מסובסד ולמעשה מחיר הדירה נקבע עוד קודם לכן במסגרת המכרז שהיזם ניגש אליו, הציע את ההצעה וזכה. בעקבות הסבסוד והמחיר שנקבע מראש לא צפויים יותר מדי הבדלי מחיר בין דירות שהן באותו גודל, למשל צפוי מחיר דומה בין דירה בקומה ראשונה לבין דירה בקומה שמינית (מצב שלא קיים בשוק הדירות שאינו בתוך מחיר למשתכן). אם זאת בבואכם לבחור את הדירה, חשוב שתתייחסו לפרמטרים המשפיעים על מחירי דירה באופן כללי (כיווני אוויר, להיכן פונה המרפסת וכדומה) בכדי שאם בעתיד תרצו למכור השווי יהיה גבוה.

מחשבון לחישוב מחיר דירה למשתכן

ישנם ברשת אתרים העוסקים בתחום המשכנתאות והדיור המציעים מחשבון שמאפשר לחשב מה יהיה המחיר של דירה בפרויקט דירה למשתכן/דירה בהנחה. מכניסים למחשבון נתונים כמו: מחיר מ”ר כפי שמופיע במכרז, שטח הדירה, שטח המרפסת, מחסן, מספר חניות, מדד תשומות הבנייה (גם לזה יש מחשבון) ועוד כמה נתונים שקל לקבל. בסופו של דבר המחשבון יציג עלות משוערת של הדירה.

מפרט הבסיס של דירה בפרויקט מחיר למשתכן

המפרט נקבע מראש על ידי משרד הבינוי והשיכון כבר בשלב המכרזים ליזמים והוא מחייב החל משנת 2017. רוכש הדירה יכול לוותר על חלק מסוים מהמפרט ולקבל עבורו זיכוי כספי.

גודל: מינימום 75 מ”ר. דירת 3 חדרים – שטח עד 90 מ”ר. דירת 4 חדרים עד 110 מ”ר. דירת 5 חדרים עד 125 מ”ר. דירת גן – גינה בגודל מינימאלי של 2 מ”ר.

מעלית: בניין מעל 4 קומות מחויב במעלית. בניין בין 3-7 קומות-מעלית אחת, בניין בין 7-13 קומות-2 מעליות, בניין בן 14-21 קומות -3 מעליות, בניין מעל 22 קומות- 4 מעליות.

חדרי רחצה ושירותים: בהתאם למספר החדרים.

מרפסת: מינימום של 2.5 מ”ר כמרפסת לצורכי שירות.

מיזוג: מערכת מיני מרכזית (חימום וקירור).

חלונות ותריסים: בכל חדרי השינה, במרפסת תריס גלילה חשמלי ומנגנון ידני.

דלתות: פלדת רב-בריחית

מתי מתחילים לשלם ליזם?

כפי שכבר צוין, במעמד החתימה על חוזה המכר מול היזם יש להעביר תשלום כספי של כ- 7% מערך הדירה (ייתכן שינוי בסכום בהתאם להחלטות משרד השיכון והבינוי), ותוך 45 ימים יש להשלים תשלום של כ – 27% משווי הדירה כולה זאת אומרת עוד יש להעביר תשלום נוסף של עוד כ-20% מערך הדירה. שאר התשלומים מתחלקים באופן הבא: תשלומים אשר שווים בערכם במשך כל תקופת הבנייה, עד להשלמת כ- 90% מעבודות הבנייה. תשלום ה- 10% הנותרים להשלמת 100% מהתשלומים על הדירה יקרה במעמד מסירת הדירה לאחר בדיקה שהדירה תקינה ועם קבלת המפתחות לדירה כמובן.

משכנתה במחיר למשתכן

זוכי דירה במחיר למשתכן זכאים לקבל משכנתא בשיעור מימון גבוה יותר מאשר נהוג בשוק הרגיל. גובה המשכנתא האפשרי יקבע לפי שווי השוק של הדירה ולא מחיר הדירה המסובסד, כך שגובה מקסימום שניתן לקבל כמשכנתא גבוה יותר.

לא רק בגובה המשכנתא האפשרית יש לרוכשי דירה בפרויקט יתרון אלא גם ביחס לגובה הריבית המקובלת. משכנתא במחיר למשתכן תהיה עם פחות חצי אחוז מהריבית במשכנתא רגילה.

זוכים שמתגוררים ביישובי פריפריה (ניתן לבדוק אילו ישובים נכללים בהגדה פריפריה בתנאי הזכאות באתר של משרד השיכון והבינוי) מקבלים גם מענק רכישה בגובה של בין 40 ל – 60 אלף ₪.

מה קורה אם לא זכיתי בהגרלה?

במידה ולא זכיתם בהגרלה אתם נכנסים אוטומטית לרשימת ההמתנה של אותה הגרלה. במקרה ויש זוכים שמבטלים את הזכייה או לא עמדו בתנאי ההמשך או כל סיבה אחרת, אזי מי שברשימת המתנה זוכה במקומם וזאת לפי סדר רשימת ההמתנה. על פי ההגדרות רשימת ההמתנה תכלול פי 2 מועמדים ממספר הדירות המוצע בפרויקט.

יש לי כבר דירה האם אני יכול להיות זכאי לתוכנית דירה בהנחה?

בעלי דירה ראשונה קיימת יכולים לגשת להגרלה במידה והם עומדים בקריטריונים של “משפרי דיור”. קטגורית משפרי דיור נוספה בשנת 2017 והיא מאפשרת למי שכבר יש דירה על שמו, להיכנס לתוכנית דירה בהנחה בתנאי שהוא מתחייב למכור את הדירה הנוכחית שלו תוך 12 חודשים מאכלוס הדירה שנרכשה במסגרת התוכנית. תנאי סף נדרשים הם :

• מי שבבעלותם יותר משליש דירת מגורים ב-3 השנים האחרונות
• מי שבבעלותם יותר משליש קרקע שמיועדת למגורים

למדריך המלא – למשכנתא לדירה שנייה 

לסיום – האם משתלם לקחת משכנתא למחיר למשתכן?

נראה כי התוכנית עצמה כדאית במיוחד עבור מי שמתקשה לרכוש דירה במחיר המלא. בסופו של דבר גם אם מדובר בדירה באזור פחות מעודף או בדירה בעלת מפרט בסיסי, עדיין מדובר בדירה, בנכס שלטווח הארוך יניב את הרווחים, אם במכירה או שכירות (שני אלו נמצאים כבר שנים במגמת עלייה בלתי נפסקת) ואם זה בחסכון של הרוכש בהוצאת שכר דירה למגורים לו ולמשפחתו. בנוסף, נכס הוא משאב חשוב שמאפשר גם לקיחת הלוואות בעתיד בתנאים נוחים.

לאור כל זאת במידה ויש לכם זכאות לדירה במחיר למשתכן, לכו על זה והפכו לבעליו של כנס. גם במחיר של לקיחת משכנתא. ההתמודדות עם משכנתא בכדי לקבל נכס ראשון היא כדאית.

וחשוב מאד לזכור כי תנאי המשכנתאות הניתנות לזוכים בתוכנית של דירה למשתכן, הן משתלמות עוד יותר ממשכנתאות רגילות מכיוון שהמדינה קבעה תנאים מקלים ללוקחי משכנתא עבור הדירה הזו, הן בגובה המשכנתא והן בריביות ההחזר.

אז מה אומרים לבעלים של דירה חדשה? תתחדשו.

צריכים עזרה במילוי הטפסים במחיר למשתכן \ דירה בהנחה לא מוצאים מקומות בהם אתם רוצים לגור או שאתם מוצים מקום שאתם ממש רוצים לגור בו אך לא אתם לא יכולים להרשות לעצמכם לקנות שמה דירה פנו אלינו עוד היום לקבלת ייעוץ משכנתאות בכל הנושא של דירה בהנחה והמכרזים הקיימים ובנוסף לאיך לקבל משכנתא ללא הון עצמי.

לא סומכים על אף אחד? ניסיתם לעשות את העבודה בעצמכם ואתם מתקשים לקבל את המשכנתא הטובה ביותר שמותאמת לצרכים והיכולות הכלכליים שלכם?

בדיוק בשביל זה הכנו לכם את המדריך השלם והמלא לאיך לבחור יועץ משכנתאות!