משכנתא הפוכה היא מוצר מעניין שנחשב למאוד פופולארי בעולם, ולאט לאט הופך להיות מוכר ובשימוש גם בישראל. משכנתא הפוכה תוכננה במיוחד עבור בני גיל הפנסיה (וקצת לפני הפנסיה) כאשר הסטטוס החדש שלהם כפנסיונרים, משפיע על הכנסתם שהופכת לנמוכה יותר ובעקבותיה חלה ירידה ברמת החיים לה התרגלו והם זקוקים לכסף בכדי לשמור על רמת החיים הזו. לחלופין, לעיתים בגיל הפנסיה מתעוררים צרכים נוספים המצריכים כסף לשם ביצועם כמו, הנגשה, טיפול רפואי ועוד.
החידוש או השוני המשמעותי הקיים במשכנתא הפוכה הוא שאין בה החזרים חודשיים שמכבידים על ההוצאות החודשיות. ההחזר של ההלוואה נעשה לרוב לאחר פטירתם של הלווים ומוחזר על ידי בני המשפחה היורשים או באמצעות מכירת הנכס.
לשמיעת כל המאמר לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה בצד ימין בנגן.
אז מה זה משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה היא מוצר פיננסי ייחודי לבני הגיל השלישי, החל מבני 60 פלוס, שמטרתה לאפשר להם לקבל כסף נזיל לשימוש בסכום משמעותי וזאת ללא ביצוע החזרים חודשיים. המשכנתא נבנתה לתת מענה לאור מצבים בהם חלו שינויים במצב הכלכלי עם ההגעה לגיל הפנסיה.
לצערנו במציאות של חיינו, במרבית המקרים הגעה לגיל הפנסיה משמעותה ירידה ברמת ההכנסה (לעיתים בצורה משמעותית), לצד היווצרות של צרכים רפואיים ואחרים.
לאילו צרכים ניתן להשתמש בה משכנתא הפוכה?
ניתן להשתמש בכספי ההלוואה לכל צורך שהוא למעט רכישת דירה. לרוב מטרת לקיחת המשכנתא ההפוכה היא לטובת שמירה על רמת חיים קודמת, צרכים רפואיים הנגשה, התאמה ושיפוץ של הבית. אך כמובן שניתן להשתמש בכספים גם למטרות אחרות כמו עזרה לילדים, החלפת רכב, טיול ארוך בנוסף ניתן אפילו להשתמש במשכנתא זו לטובת עסק וכל צורך אחר.
למדריך המלא – למשכנתא לעסק
קבלת כסף לכל מטרה יכול להיות צעד מפתה, אך מומלץ לבחון היטב את הכדאיות של לקיחת משכנתא הפוכה או מול הצרכים, שכן יש למשכנתא זו משמעויות כספיות ומשפחתיות כפי שיובאו בהמשך.
למדריך המלא – ללקיחת משכנתא לטובת שיפוץ הבית
מהו המודל של משכנתא הפוכה?
המודל של משכנתא הפוכה מורכב משני רכיבים, רכבי קבלת הכסף ורכיב ההחזרים.
קבלת כספי ההלוואה
הדרך לקבלת כספי ההלוואה היא כמו כל משכנתא, מעמידים נכס לשעבוד לטובת הגוף הפיננסי שממנו נוטלים את המשכנתא. במקרה הזו על הנכס להיות ברשות מלאה של הלווים ללא שעבודים וללא משכנתא או לכל הפחות משכנתא לקראת סיום. בתמורה לשעבוד הנכס לגוף המלווה אתם מקבלים כסף בגובה של עד 50% משווי הנכס. את הכסף ניתן לקבל (הצורה השכיחה ביותר) בתשלום חד פעמי לחשבונכם. בקרב חלק מהמוסדות הפיננסיים המלווים ישנה אפשרות לקבל את הכסף בתשלום חודשי.
החזר ההלוואה
בשונה מסוגי המשכנתאות האחרות במשכנתא הפוכה לרוב אין החזרים חודשיים או לצורך העניין החזרים בכלל (אם כי יש אפשרות להחזר חודשי של הריבית). בנוסף, גם תקופת המשכנתא עצמה אינה מוגבלת ויכולה להתבצע הארכה שלה.
החזר ההלוואה ברוב המקרים מתבצע לאחר המאה העשרים של הלווים כלומר, לאחר פטירתם. ההחזר מבוצע על ידי יורשיהם של הלווים באמצעות מכירת הנכס או מכספם. במידה ואין יורשים או אין ביכולת היורשים לעמוד בהחזר, הבנק יפעל לממש את הזכות שלו על הנכס, כלומר יפעל למכירת הנכס בשוק החופשי ובכספי המכירה ישיב לעצמו את ההלוואה ואת הריבית. יתרת כספי המכירה תועבר ליורשים על פי חוקי הירושה.
משכנתא פנסיונית מול משכנתא הפוכה
מדובר בשני מוצרים דומים מאד עם הבדלים בעיקר סביב קבלת הכסף ותהליך ההחזר של המשכנתא. במשכנתא הפנסיונית ניתן לקבל את כספי ההלוואה בפעימה אחת (כמו בהפוכה) אך גם על בסיס חודשי, וסביב ההחזרים יש כמה אפשרויות להחזר חודשי או תקופתי ואילו בהפוכה אין החזרים (למעט אפשרות אחת להחזר ריבית בלבד). משכנתא פנסיונית היא מוצר הקיים בבנק מזרחי טפחות בלבד ואילו משכנתא הפוכה יכולה להילקח בכמה וכמה גופים פיננסים.
האם יש ריבית על משכנתא הפוכה?
כל הלוואה ולא משנה מאיזה סוג, משכנתא או לא משכנתא נושאת בחובה ריבית. הריבית היא הרווח של הבנק על כך שהלווה את הכסף ומקבל אותו בהחזר תקופתי ולאורך זמן. הריבית על משכנתא הפוכה לרוב תהיה גבוהה אך לא בהרבה מריביות של משכנתא רגילה, מכיוון שבמשכנתא הפוכה לא מתבצעים החזרים שוטפים או שמתבצע החזר חלקי בלבד ואלו או היעדרם מייקרים את המשכנתא.
האם ניתן לבחור מסלולי ריביות במשכנתא הפוכה?
בתהליך לקיחת המשכנתא מול הגוף הפיננסי ישנה אפשרות לבחור מסלולי ריבית אך מומלץ לעשות זאת בהתייעצות עם יועץ משכנתאות, בכדי שימליץ על המסלול המתאים בהתאם לתקופת המשכנתא המבוקשת, סכום ההלוואה, צפי להחזר מוקדם ועוד נתונים משפיעים. המסלולים השכיחים לריבית למשכנתא הפוכה הם: לפי ריבית הפריים, לפי ריבית קבועה אך צמודה למדד ולפי ריבית משתנה.
הצד המשפחתי במשכנתא הפוכה
לא ניתן להתעלם מכך שבבסיס המשכנתא ההפוכה עומד שיעבוד נכס שתוכנן להיות חלק מירושת ההורים לילדיהם. חזקה היא שהורים דואגים לילדיהם ויעשו עבורם ככל שניתן בחייהם אך גם לאחר פטירתם וזאת באמצעות ירושה ראויה. בעקבות כך למשכנתא הפוכה נוספים שיקולים משפחתיים רגשיים מעבר לאלו הכלכליים.
ההורים הלווים
לקיחת משכנתא הפוכה אצל ההורים יכולה לעורר אצלם תחושות לא נוחות. מצד אחד הם רוצים ששארית חייהם תהייה בנוחות ושלא ייחסר להם, מצד שני, הם מרגישים אחריות ומחויבות לילדים (גם אם הם כבר עצמאיים). שעבוד הנכס ובעקבותיו יצירת חוב כספי גדול ואף סבירות גבוהה לאובדן הנכס יכול לעורר תחושות תסכול מכך שהם מאכזבים או פוגעים בילדיהם.
הילדים היורשים
גם אצל הילדים יכולות להתעורר תחושות לא נוחות של תסכול וחוסר אונים. מצד אחד, הם מבינים את מצבם הכלכלי הבעייתי של ההורים ואת הצרכים הנוכחיים שלהם, אולם מצד שני, ייתכן וחלקם מצפים מאד לירושת הנכס, חלקם יכול לחשוב שסיכון הבית, נכס שההורים עמלו קשה להשיגו והחוב הגבוה הצפוי הוא פעולה שאינה כדאית.
לאור הרגשות השונים שיכולים להתעורר בקרב כל בני המשפחה, מומלץ שכל בני המשפחה, ההורים והילדים יהיו שותפים לתהליך החשיבה ולהחלטה האם לקחת משכנתא הפוכה? וזאת בכדי לצמצם חיכוכים ולעודד תמיכה ושותפות.
האם יש החזרים למשכנתא הפוכה?
הרעיון המרכזי במשכנתא הפוכה הוא, שהלווים ייטלו הלוואה ללא צורך בהחזרים חודשיים, בכדי שיוכלו לנצל את כל כספי ההלוואה לצורך שלשמו נלקחה. אם זאת ניתן במשכנתא הפוכה ניתן לשלב גם החזרים חודשיים, לרוב של רכיב הריבית ובדרך זו לצמצם את גובה ההחזר הצפוי בסיום תקופת ההלוואה.
חשוב לדעת וזהו יתרון גדול, ללווים ישנה אפשרות לבצע החזר של המשכנתא בכל שלב שהוא, ולרוב ללא עמלות פירעון מוקדם או קנס.
חסרונות ויתרונות למשכנתא הפוכה
| יתרונות | חסרונות |
| מאפשרת סכום גבוה של כסף זמין לכל צורך | יכולה לעורר אי נוחות וחיכוכים ברמה המשפחתית (גם ללווים עצמם וגם לילדיהם) |
| אין צורך בביטוחי נכס וחיים (כמו שנדרש בסוגי משכנתאות אחרות) | הריבית הסופית צפויה להיות יחסית גבוהה |
| אין דאגה חודשית להחזר | ישנן עלויות נוספות של פתיחת תיק, שמאות |
| ניתן לבחור החזר חודשי של הריבית ובכך לצמצם את גובה ההחזר בסיום התקופה | בהיעדר יכולת החזר בסוף התקופה או לאחר פטירת הלווים, הבנק יפעל למכור את הנכס בהליך “מימוש מהיר” שייתכן ולא יניב דמי מכירה בגובה השוק המלא. |
| ניתן להאריך את תקופת ההלוואה | הסיכוי להחזר המשכנתא מוקדם יותר נמוך שכן לרוב אין הכנסות גבוהות לא צפויות בימי הפנסיה. |
| אין צורך בהוכחת הכנסה | ——- |
| תהליך קבלת ההלוואה יחסית מהיר עם מעט עיכובים בירוקרטיים. | ——- |
| בהינתן ההזדמנות ניתן לפרוע את המשכנתא טרם סיומה ללא עלויות פירעון מוקדם | ——- |
אילו מסמכים צריכים להציג בכדי לקבל משכנתא הפוכה?
נדרשים מסמכים זהות, תדפיסי חשבון בנק (לרוב 3 עד 4 חודשים אחרונים), יש להציג ביצוע תשלומי צריכה על הנכס (ארנונה, חשמל, מים, גז) וזאת בכדי להראות שאין חובות קיימים. המסמך החשוב מכל הוא להציג נסח טאבו על הנכס המוכיח שהלווים הם הבעלים המלא והיחיד שלו.
מאיזה בנק ניתן לקבל משכנתא הפוכה?
ניתן לקחת משכנתא הפוכה מכל בנק שעוסק במשכנתאות ושהוא מציע מסלול משכנתא כזה. הנטייה כיום של מרבית הבנקים היא לא להציע מסלול משכנתא הפוכה ולמעשה התחום הזה מתקיים בעיקר בגופים חוץ בנקאיים כמו: חברות ביטוח, חברות אשראי, חברות השקעה וכדומה, חשוב רק לציין שזו לא משכנתא חוץ בנקאית רגילה שכל אחד יכול לקבל והיא ניתנת רק למי שעומד בקריטריונים של הגיל והחזקת נכס\ים אשר ישמו כביטחונות לבנק.
למדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית
האם כדאי לשלם ליועץ פרטי למשכנתאות למרות שמדובר במשכנתא הפוכה שהיא יחסית פשוטה?
משכנתא הפוכה אינה מוצר פיננסי פשוט. היא אולי פשוטה יחסית בתהליך הקבלה שלה, אבל מבחינת משמעות פיננסית יש לה מורכבת גבוהה שנובעת מכך שתקופת סיום המשכנתא לרוב אינה ידוע, קיומם של מסלולי ריבית שונים לבחירה, שילוב של אפשרויות החזר ובכללי נדרשים חישובים פיננסים משמעותיים. המורכבות הזו מצדיקה לקבל יעוץ מיועץ משכנתאות מנוסה במיוחד לאלו שאינם בקיאים בעולם המשכנתא.
לסיכום
כדרכם של כל ההלוואות גם למשכנתא הפוכה יש יתרונות ויש חסרונות, וכמו כל הלוואה חשוב לעשות בדיקה יסודית של המשמעויות של לקיחת המשכנתא, לבדוק גם אפשרויות חלופיות ולהתייחס להשפעות לטווח הקצר והשפעות לטווח הארוך.
את התהליך הזה מומלץ לעשות יחד עם יועץ משכנתאות פרטי שיציג לכם וגם לבני המשפחה האחרים, היורשים העתידיים, את האפשרויות, המשמעויות, ימליץ על הסכום שנכון לקחת ועל מסלול הריבית הכדאי.
למרות הקדרות הכללית העוטפת משכנתא הפוכה סביב פטירת הלווים וחוב ליורשים, זו עדיין אפשרות שחשוב שמשפחות שזקוקות לכסף יבדקו, כי בסופו של דבר מדובר בנכס אל מול הצרכים לחיים ראויים עכשיו.
