מחזור משכנתא  

מאז התקופה שלקחתם משכנתא, השנים חלפו, המציאות שלכם וזו שמסביבכם השתנתה, ואתם עשיתם את מה שצריך בכדי להתאים את עצמכם לשינויים הללו, אין סיבה שהמשכנתא תהיה יוצאת דופן בכל הקשור לביצוע התאמות לשינויים ולתקופה. פעולה של מחזור משכנתא עושה בדיוק את זה, היא מתאימה את המשכנתא למצב הכלכלי הנוכחי שלכם, לצרכים חדשים אל מול מצב השוק בדגש על ריביות.

מחזור משכנתא יכול לחסוך כסף, יכול להקל על ההתנהלות הכלכלית שלכם, ובכלל מדובר בפעולה שמטרתה לשפר את תנאי המשכנתא בטווח המיידי ובטווח הארוך.

פעולת מחזור משכנתא אינה פעולה פשוטה היא מצריכה לעשות אותו הדבר כמו שעשיתם כבר בתהליך לקיחת המשכנתא הראשונה אך עם תוספות חדשות תוך כדי וידוא שהתוצאה תהיה טובה יותר עבורכם.

לשמיעת כל המאמר לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה בצד ימין בנגן.

מחזור משכנתא מה זה?

זו פעולה שניתן לבצע על משכנתא קיימת (על חלק ממנה או על כולה). הפעולה כוללת, לקיחת משכנתא חדשה ובאמצעותה להחזיר את הסכום שנשאר מהמשכנתא הקודמת. לאחר מכן מתחילים לבצע החזרים למשכנתא החדשה בגובה ובריבית מעודכנת לתנאים החדשים.

למה בכלל לעשות מחזור משכנתא?

את הסיבות לביצוע מחזור משכנתא ניתן לחלק לסיבה חיצונית וסיבה פנימית. שתי הסיבות מושפעות מכך שמשכנתא היא מוצר שנלקח לשנים רבות ובשנים הללו בהכרח חלים שינויים שמחייבים ביצוע התאמות.

הסיבה החיצונית היא שוק המשכנתאות שהוא שוק דינמי וחלים בו כל הזמן עדכונים ושינויים. ביניהם שינויים בשוק הריביות, עדכונים כללים ומגבלות שמציב בנק ישראל על משכנתאות (שלעיתים יוצרות הזדמנויות לסוגי משכנתאות חדשים) ועד לירידה או עליה במחירי שוק הדירות.

הסיבה הפנימית קשורה ללווים עצמם ובעיקר לתהליכים ולשינויים שהתרחשו בתא המשפחתי הכלכלי לאורך התקופה. שינויים שמצריכים שינוי בגובה ההחזרים או שינוי תקופת המשכנתא. לעיתים המשפחה גדלה (בשעה טובה) יש עלייה בהוצאות, לעיתים חל שיפור או חלה הרעה כלכלית ואז צריכים לבצע התאמה של החזרי המשכנתא שהתאימו למצב כלכלי שונה.

מטרת מחזור המשכנתא היא לקחת משכנתא חדשה שתהיה שיפור של תנאי המשכנתא הקיימת שהתאימה יותר לצרכים שהיו למשפחה בעבר ולמצב השוק הפיננסי הקודם. המשכנתא החדשה במקום הישנה צריכה ליצור הזדמנויות ונוחות גבוה יותר לתא המשפחתי שלווה את המשכנתא.

מתי מומלץ למחזר משכנתא?

כלל האצבע הוא, כי אחת לשנה – שנתיים מומלץ לבדוק באופן קבוע את שוק המשכנתאות ולבחון האם פעולת מחזור משכנתא תניב תנאים טובים יותר ותחסוך כסף, זאת בעקבות שינויים בריביות, כללים חדשים ללקיחת משכנתא (הון עצמי, היקף מסלולים) וכדומה. לצד מעקב תקופתי, לפעמים צריך למחזר משכנתא כי חלו שינויים המשפיעים כלכלית על מאפייני החיים בתא המשפחתי, שינויים שהובילו לצרכים אחרים ונוספים ועלינו להתאים את התנאים הקודמים ליכולת ולצרכים הנוכחיים.

למדריך המלא והמפורט שלנו ללקיחת משכנתא ללא הון עצמי

איך מחושבת עלות מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא כמו כל פעולה פיננסית כוללת בתוכה עמלות ועלויות. עליכם לבדוק היטב את כלל העלויות הקשורות לפעולה עצמה של המחזור (נקרא גם פירעון המשכנתא הקיימת) וזאת מעבר לבדיקת כדאיות מבחינת הריביות, מסלולים וגובה ההחזרים. ברור כי לא יהיה הגיוני לשלם עמלת פירעון גבוה והוצאות נוספות של מחזור משכנתא שבסופו של דבר מבטלות את החיסכון שהצלחתם להשיג בהחזר החודשי או בריביות.

למדריך המלא – לכל שיטות החזר המשכנתא 

אלו עלויות ועמלות יכולות להיכלל בתהליך מחזור המשכנתא?

איך מתבצע מחזור משכנתא?

לאחר שמצאתם את הגוף הפיננסי שהציע לכם את ההצעה המשתלמת ביותר בהתאם לשיקולים ולצרכים שלכם, עליכם להודיע לגוף בו קיימת המשכנתא הנוכחית שבכוונתכם לבצע פעולת מחזור משכנתא. בהזדמנות זו גם בררו שוב את דמי עמלת הפירעון המדויקת. לאחר מכן, גשו לחתום על המשכנתא החדשה ועם קבלת הכסף, גשו לבצע את פירעון המשכנתא הקודמת.

מה הם הפרמטרים הרלוונטיים למחזור משכנתא?

בחינת הכדאיות לביצוע פעולת מיחזור משכנתא מצריכה בדיקה של כמה פרמטרים באופן מקביל.

• סטטוס הריבית במשק – האם ישנה ירידה או עלייה?, כאשר ירידה בריבית אומרת שיש ירידה גם בשוק המשכנתאות מבחינת גובה הריבית אותה יש להחזיר ואז יש כדאיות למחזור משכנתא.
• סטטוס מדד המחירים לצרכן – ככל שהמדד עולה כך גם ההחזר שלכם למשכנתא עולה לכן יש להסתכל בראייה תקופתית על המדד ולבחון את הכדאיות של שינוי גובה ההחזר המשכנתא שלכם בהתאם למדד.
• שינוי כלכלי בהכנסות ובהוצאות – כאשר חל שיפור ביכולת הכלכלית שלכם כתוצאה מהעלאה בשכר או פתיחת תוכנית חיסכון ירושה או כל דבר אחר אז בהחלט יש כדאיות לבחון מחזור בכדי להגדיל את גובה ההחזר ובכך לחסוך בריבית וגם לקצר את תקופת המשכנתא.

מי ממחזר משכנתא?

כל גוף פיננסי שעוסק במשכנתאות יכול למחזר לכם את המשכנתא בכלל זה יכול להיות בנקים  או גופים חוץ בנקאים אשר נותנים משכנתאות חוץ בנקאיות.

זכרו לא חייבים לבצע את מחזור המשכנתא בבנק ממנו לקחתם את המשכנתא הראשונה, ניתן לעשות זאת בכל בנק או גוף פיננסי מתאים אחר.

תהליך מחזור משכנתא

שלב א

השיגו את נתוני המשכנתא הנוכחית, דף סילוקין מעודכן שמפרט את ההחזרים החודשיים לכל אורך תקופת המשכנתא, שיעורי ריבית לכל מסלול שמרכיב את המשכנתא, בררו את עמלת הפירעון המוקדם ומה הם המועדים קרובים שבהם תנאי הריביות משתנות?.

שלב ב

בדקו האם עמלת פירעון מוקדם אינה פוגעת בכדאיות ביצוע המחזור?

שלב ג

בדקו שינויים בתנאים ובמגבלות בנק ישראל ביחס לגובה ההון העצמי, ביחס למגבלות על מסלולי ריבית, בדקו גם ריבית הפריים, את מדד המחירים לצרכן ואת הריבית הכללית במשק.

שלב ד

פנו לפחות לשלושה עד ארבעה גופים פיננסיים העוסקים במשכנתא וקבלו מהם הצעה עדכנית למחזור המשכנתא הקיימת.

שלב ה

השוו בין ההצעות שקיבלתם והשתמשו בהם ככלי למשא ומתן והתמקחות בכדי להוזיל עוד יותר את המסלולים והריביות.

מחזור משכנתא הוא פעולה שמצריכה פעולות רבות שאמנם את חלקם כבר עשיתם בעת לקיחת המשכנתא הראשונה, אך כעת נוספו גם הצורך בהשוואת נתונים, בחישוב ושקלול נתונים חדשים (למשל, עמלות פירעון) ובחינה כללית של כדאיות. בעקבות המורכבות הנוספת הזאת מומלץ מאד להתייעץ עם יועץ משכנתא מקצועי שיוכל לבחון את הכדאיות הכללית בכל הפרמטרים ובעקבות כך להמליץ על כדאיות של ביצוע מחזור, או אולי להציע מחזור חלקי בלבד.

טיפים למחזור משכנתא

• בצעו סקר שוק של כל מחירי המשכנתאות בבנקים או בגופים פיננסיים אחרים הנותנים משכנתאות. עם ההצעות הללו תגיעו לבנק שלכם שבו מתקיימת המשכנתא הנוכחית ותבקשו ממנו הצעה.
• זכרו, ישנה תחרות בין הבנקים על משכנתאות, והבנק יעדיף לשמר אתכם כלקוח ולא להפסיד רווחים של משכנתא ולכן יש סיכוי שהוא יציע לכם תנאים לכל הפחות שווים ואף משתלמים יותר מההצעות האחרות.
• ההחלטה על מחזור משכנתא מחייבת שקלול של מספר רב של גורמים, במיוחד גורמים חיצוניים של תנאי הריבית, מדדים וצפי שינויים. התייעצו עם איש מקצוע בתחום שיכול להציג לכם סקירה תקופתית של התהליכים הללו כדרך להבין את התנודות בשוק.
• השתמשו במחשבון משכנתא בכדי לבצע בדיקה ראשונית של כדאיות כללית של מחזור משכנתא. יש ברשת מספר רב של מחשבונים שמאפשרים לבצע חישוב מעורך של העלויות (מומלץ לבצע את הבדיקה לפחות בשני מחשבונים בכדי לזהות פערים). לא לשכוח, בכל תהליך חישוב העלויות לחשב גם את המשמעות הכספית של עמלות הפירעון המוקדם השונות והוצאות נלוות (ראו טבלה לעיל).
• דעו כי אין מגבלה על מספר הפעמים שניתן לבצע מחזור משכנתא , כך שלאורך תקופת המשכנתא בדקו בצורה תקופתית כדאיות של פעולת מחזור לשיפור תנאי המשכנתא.

מחזור משכנתא פריים

מסלול ריבית הפריים הוא לרוב המסלול המועדף במשכנתאות וכמעט תמיד יהיה חלק מתמהיל משכנתא בהיקף של  לפחות שליש מגובה ההלוואה. הכדאיות של מסלול הפריים נובעת מכך שהוא תלוי ומושפע רק בהחלטות בנק ישראל שקובע את ריבית הפריים.

הפריים לא מושפע משינויים בשוק ממדדים כך שהוא למעשה ריבית יחסית קבוע (השינוי בריבית הפריים נעשה מספר פעמים בודדים בשנה ולרוב מדובר בשינויים קלים). בשנת 2020 בנק ישראל ביצע שינוי משמעותי מאד סביב מסלול הפריים ואפשר לקחת במסלול זה עד  גובה של 2/3 מגובה ההלוואה במקום המקסימום שהיה עד אז 1/3 מהיקף ההלוואה.

יתרון משמעותי של משכנתא פריים היא בתהליכי מחזור משכנתא מכיוון שניתן למחזר ולפרוע אותה ללא עמלת פירעון מוקדם. לכן, במידה וריבית הפריים יורדת זה בהחלט יכול להיות שיקול למחזור לפחות של המסלול הזה.

למדריך המלא – למה היא ריבית על המשכנתא

סיכום

ההחלטה לבצע מחזור משכנתא הנה בסופו של דבר החלטה של הלווים עצמם, המשלבת את הצרכים הנוכחיים והעתידיים שלהם לצד תנאי השוק הנוכחיים. כדאיות של מחזור משכנתא נמדדת לאחר חישוב ושקלול של כלל העלויות, ההחזרים והריביות החדשות יחד עם עמלות ותשלומי פירעון של המשכנתא הישנה וכל זאת נעשה בהשוואה אל מול התנאים הישנים.

ביצוע מחזור משכנתא היא פעולה מורכבת ומומלץ להתייעץ ביחס לביצוע שלה עם יועץ משכנתאות מקצועי ובעל ניסיון רב שיוכל לוודא את הכדאיות שלה ולהציע אפשרויות.