הון עצמי = כסף מהבית.
המונח הון עצמי מקושר לרוב ללקיחת הלוואה מסוג משכנתא בעיקר לצורכי רכישת נכס, אך בפועל הלוואה מסוג משכנתא יכולה להילקח לכל צורך שהוא.
משכנתא היא צורת הלוואה המפוקחת בצורה משמעותית על ידי בנק ישראל וכוללת תנאים ומגבלות שונים. התנאי הבסיסי והראשוני הוא שמי שמגיע לבקש משכנתא חייב להגיע עם סכום כסף עצמאי משל עצמו המשלים יחד עם המשכנתא את גובה שווי הרכישה של הכנס.
מהו גובה הסכום הנדרש כהון עצמי?, מה מקורות אפשריים להון העצמי?, ומידע נוסף תוכלו לקרוא במאמר הנוכחי.
לשמיעה של כל המדריך לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה בצד ימין בנגן.
✔️ נמצא עבורכם את הריבית הטובה ביותר למשכנתא שלכם! 🙏🏼
✔️ תחסכו משמעותית בריבית המשכנתא שלכם ובגובה ההחזר החודשי 💰
✔️נותנים ייעוץ משכנתאות מקצועי בכל חלקי הארץ 🎓
✔️מציאת האפשרויות הטובות ביותר למצב הכלכלי שלכם 👁️
✔️ ניסיון רב שנים של מומחים בייעוץ עם למעלה ממאה דירות שנקנו במהלך השנים 🏠
הון עצמי ביחס לרכישת נכס
בהלוואת משכנתא לצורכי רכישת נכס ניתן למצוא 4 סוגי רכישה עיקריים, לכל אחד מהסוגים יש היקף הון עצמי שונה המהווה תנאי לקבלת משכנתא.
רכישת נכס ראשון – רוכשי נכס המשמש אותם כנכס ראשון ועל כן נחשב כנכס למגורים יכולים לקבל הלוואה בגובה של עד 75 אחוז מגובה שווי הנכס כהלוואה ועל כן ההון העצמי שיצטרכו להביא מהבית יעמוד על 25 אחוז משווי הערכת שמאי של הנכס.
רכישת דירה ראשונה במסגרת דיור למשתכן – רוכשי דירה במסגרת דיור למשתכן זכאים לסכום הלוואה גבוה ביותר שיכול להגיע לעד 90 אחוז משווי הדירה. כלומר, ההון העצמי שיצטרכו יהיה רק עשרה אחוז משווי השוק של הדירה. שימו לב במחיר למשתכן, גבוה המשכנתא וההון העצמי נגשר משווי שוק הדירה ולא משווי הרכישה בפועל שהינה מסובסדת על ידי המדינה.
רכישת נכס כחלק ממכירת דירה אחרת ראשונה – רוכשים המעוניינים להחליף את הנכס הראשון שלהם בנכס אחר (לרוב כחלק מתהליך שיפור דיור בעקבות גדילת משפחה לדוגמא), יכולים לקבל הלוואת משכנתא עד לגובה של 70 אחוז משווי הדירה הנרכשת ועל כן ידרשו להון עצמי של 30 אחוז.
רכישת דירה שנייה כנכס להשקעה – רוכשי דירות 2 ומעלה יוכלו לקבל הלוואת משכנתא עד לגובה של 50 אחוז משווי הנכס אותו הם רוכשים. שימו לב! בקנייה ומכירה של נכס שני ומעלה יש מיסים נוספים הנדרשים כמו מס רכישה ומס שבח.
לידיעתכם! לרוב, כספי ההלוואה יועברו ישירות למי שממנו הלווים קונים את הנכס ורק לאחר ששאר הכספים (ההון העצמי) יועברו.
מקורות אפשריים להון עצמי עבור הלוואת משכנתא
נתחיל מכלל אצבע אך גם לו יש יוצאים מהכלל. הבנקים למשכנתאות לרוב נמנעים מלאשר משכנתא למי שמקור ההון העצמי שלו מגיע מהלוואה. הנימוק הוא, שבמקרה של הלוואה להון עצמי זו עדות ליכולת כלכלית נמוכה לצד אפשרות שעלול להתפתח קושי לשלם החזרים במקביל לשתי הלוואות. אך כאמור, יש סוגי הלוואות שכן ניתן לקחת שיוכרו כהון עצמי לצורכי הלוואת משכנתא.
מקור עצמי
חיבור של חסכונות נזילים (קופת גמל, קרן השתלמות, פיקדונות), כספים שוטפים בחשבון העובר ושב, הלוואות קטנות מבני משפחה ומכרים (הלוואות קטנות או גדולות שאינם כוללת ריבית ושיש גמישות בהחזר). מקור זה הוא עדיף ביותר שכן הוא לא גורר בתוכו הלוואה וריביות.
הלוואה כנגד מקורות כספיים לא נזילים
כבר ציינו כי הבנקים אינם נוטים לאשר משכנתא שמקור ההון העצמי הוא הלוואה. אולם, אם ההלוואה היא כנגד מקורות כספיים קיימים כמו קרנות השתלמות, קופות גמל, פנסיה וכדומה, הנטייה תהיה לקבל אותה כמקור מקובל להון עצמי. זו אמנם הלוואה אך היא מגובה במקורות החזר אחרים במקרה שהלווה לא יכול להשלים ואין “איום” על מקורות הערבון הכספיים עבור המשכנתא (הנכס).
משכנתא כנגד נכס של בני משפחה
אפשרות זו רלוונטית רק בקרב בני משפחה מדרגה ראשונה (הורים, אח, אחות). במידה ולמי מבני משפחת הגרעין יש נכס שאינו תחת שעבוד משכנתא, ניתן להציע אותו כשעבוד תמורת הלוואה אחרת שהיא תהייה המקור להון העצמי.
משכנתא כנגד הנכס הראשון
אפשרות זו קיימת לרוכשי נכס שני והלאה, הם יכולים להשתמש בנכס הראשון שקיים ושאין לגביו שעבוד של הבנק כערובה ולקחת הלוואה שתהווה הון עצמי להלוואת המשכנתא הגדולה יותר.
הון עצמי והכנסה פנויה
גובה ההכנסה הפנויה משפיע על גובה סכום ההלוואה שהבנק ייתן בסופו של דבר, גם אם לכאורה, הלווה יכול היה לקבל יותר בהתאם לתנאי האחוז בעבור רכישת נכס ראשון. הנתון של הכנסה פנויה משפיע בעקיפין על גובה ההון העצמי.
נרחיב. הכנסה פנויה היא הסכום שנשאר פנוי מהכנסה חודשית של הלווה (או משק הבית של הלווים) וזאת לאחר הורדת ניכויים והוצאות. על פי כללי בנק ישראל גובה ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא יכול להיות עד 50 אחוז מגובה ההכנסה הפנויה. בהתאם לגובה 50 אחוז מההכנסה הפנויה, מתבצע חישוב יכולת ההחזר אל מול כמות השנים לפריסת ההלוואה.
לדוגמא :
| הכנסה ברוטו | הוצאות כוללות | הכנסה פנויה |
| 15000 ₪ | 8000 ₪ | ₪ 7000 = (15000-8000) |
50 אחוז מגובה ההכנסה הפנויה הוא: 3500 ₪ ומהווה את מקסימום גובה ההחזר האפשרי וכולל גם את עלויות הביטוחים והריביות.
משכנתא שנלקחת לפרק זמן של 20 שנה בהחזר של 3500 ₪ תוכל להגיע לסכום של כ – 840,000 ₪ שהוא 75 אחוז מ – 1,120,000 . כלומר ההון העצמי הוא לכל הפחות: 380,000 ₪ פלוס הפער בין סכום 1,200,000 ₪ לשווי של הדירה.
חישוב הון עצמי למשכנתא
פעולת חישוב ההון העצמי הנדרש הנה יחסית פשוטה ומתחילה בהערכת שמאי מצד אחד ואופי הנכס הנרכש שלפיו נקבע גובה אחוז ההלוואה (נכס ראשון, שיפור נכס, נכס להשקעה) כפי שנקבע ידי בנק ישראל (75-90 אחוז, 70 אחוז, 50 אחוז – בהתאמה).
דוגמא לחישוב הון עצמי עבור נכס ראשון בשווי של 1,400,000
מקסימום הלוואה 75 אחוז = 1,050,000
הון עצמי נדרש – 350,000 ₪
מסמכים נדרשים לקבלת משכנתא וקביעת גובה ההלוואה
תחילה נבדיל בין שני שלבים של תהליך המשכנתא.
שלב ראשון – קבלת אישור עקרוני למשכנתא
זהו אישור ראשוני שניתן לקבל מכל בנק משכנתאות לאחר מתן מסמכים המעידים על הכנסה – 3 חודשים אחרונים של תלושי שכר ו – 3 חודשים אחרונים של חשבון בנק. בנוסף, יש להציג, תעודת זהות וספח המעיד על סטטוס אישי, תעודת שירות לאומי או צבאי או פטור (לא מחייב תלוי גיל המבקש), פירוט על הלוואות/חסכונות שקיימים ללווה.
עצמאיים שאינם שכירים, נדרשים להציג שומת מס הכנסה ואישור רואה חשבון על הכנסה מהשנה בה מגישים את הבקשה למשכנתא ומשנה קודמת.
במידה והנתונים טובים בראייה בנקאית הבנק מנפיק אישור עקרוני שלמעשה אומר שהבנק מוכן לתת לכם משכנתא. בשלב זה לא נכנסים לעומק התנאים או לגובה הסופי של סכום המשכנתא.
שלב שני – בדיקה של מספר הצעות למשכנתא
עם קבלת אישור המשכנתא מומלץ לגשת למספר בנקים ולקבל הצעות למסלולי המשכנתא. אין חובה לקחת את המשכנתא מהבנק בו קיבלתם את האישור העקרוני.
טיפ קטן! יועץ משכנתאות יכול להיות הבדל עצום בביצוע נכון של התהליך, החל מחיסכון בזמן מעבר וקבלת הצעות מהבנקים, דרך בחירת התמהיל לצרכים וליכולת שלכם בראייה נוכחית ובראייה על פני העתיד, יכולת מיקוח עם הבנקים לחדד ולשפר את התנאים שהוצאו.
טיפ לחישוב ההון העצמי
רבים לא מודעים לכך או נוטים להקטין בחשיבות של ההוצאות הנלוות לרכישת נכס ולקיחת משכנתא. לעיתים מתקיימת התפיסה שהכסף הגדול הוא סביב ההון העצמי וההחזר החודשי ושאר הדברים הם זניחים. אנו ממליצים לא לנקוט בגישה זו.
בבואכם לבחון היתכנות כלכלית של הון עצמי, גובה משכנתא נדרש, בדיקת רמת הכנסה פנויה והחזר חודשי, התייחסו גם לעלויות של ביטוח מבנה וביטוח חיים הנדרשים להתלוות למשכנתא, תכללו בחישוב, גם את עמלת פתיחת תיק בבנק, שכר טרחה עורך דין, שמאות, תיווך (אם ישנו), הוצאות הובלה, תוספות, תיקונים והשלמות הנדרשות לנכס ועוד.
לסיכום
הון עצמי הוא דרישה הכרחית לקבלת הלוואה מסוג משכנתא. ישנן מספר דרכים באמצעותן ניתן לגייס את ההון העצמי, כאשר השיטה העדיפה ביותר וגם הזולה ביותר היא להשתמש במקורות כספיים נזילים ולהימנע ממצב של נטילת הלוואה בכדי לממן את ההון העצמי.
אולם, אם אין בנמצא הון נזיל, יש מספר דרכים לגיוס כספים שיוכרו על ידי הבנק כמקור מקובל ולגיטימי כהון עצמי.
מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות שיידע לכוון אתכם לאפשרויות גיוס ההון העצמי וגם יידע את מידת הגמישות שיש לכל בנק בעניין הזה ויוכל להתאים לכם את הבנק לצרכים ולאפשרויות שלכם.
