למי אין את החלום לפתוח עסק משלו?, לעבוד בתחום שהוא אוהב, להיות מנהל של עצמו (ושל עובדים), שיהיה גם עסק להוריש לילדים ולראות את הילדים גדלים לתוכו ואיתו.
החלום הזה אינו דמיוני, הראייה לכך היא, מאות ואלפי העסקים שאנחנו רואים מסביבנו ומשתמשים בהם באופן יומיומי לצרכים השונים שלנו.
אחת השאלות הראשונות שאנחנו נדרשים אליהם בפתיחת עסק המצריך מקום פיזי (לא חנות וירטואלית למכירת מוצרים און ליין) היא, לא רק היכן לפתוח אותו? (זו שאלה שקשורה לתחום העסק ומיקום מתאים), אלא לשאול את עצמנו האם להשכיר נכס או שאולי עדיף לקנות ולא לשלם את השכירות.
על השאלה הזו (השכרה או קנייה) ועל מה עושים עם מחליטים לקנות עסק?, במאמר שלפניכם.
לשמיעה של כל המדריך לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה בצד ימין בנגן.
✔️ ליווי יחד עם היועצים שלנו ומציאת הריבית הנמוכה ביותר למשכנתא שלכם! 🙏🏼
✔️ חיסכון בריבית המשכנתא העסקית שלכם ובגובה ההחזר החודשי 💰
✔️ מקצועני ייעוץ משכנתאות בכל חלקי הארץ 🎓
✔️ האפשרויות הטובות ביותר לעסק ובהתאם למצב הכלכלי שלכם 👁️
✔️ ניסיון רב שנים בייעוץ עם למעלה ממאה נכסים שנקנו במהלך השנים 🏠
השכרת מבנה לעסק
| יתרונות | חסרונות |
| ניתן לסיים חוזה שכירות יחסית בקלות במידה והעסק לא מצליח | ישנה תלות בהסכמת בעל הנכס להמשך שכירות (אי וודאות) |
| ניתן לעבור לנכס אחר במקרה של צורך בהגדלת העסק או הקטנה | קשה או לא ניתן בכלל לבצע התאמות של הנכס לצורכי העסק |
| עלות השכירות היא הוצאה מוכרת | תלות בשכירות יכולה ליצור קושי ביצירת קביעות, מוניטין והיקף של לקוחות קבועים |
קניית מבנה לעסק
| יתרונות | חסרונות |
| רכישת הנכס היא למעשה גם השקעה כלכלית, מעבר למקום פיזי להפעלת העסק | במקרה של עסק שלא מצליח, ייתכן ויהיה קושי להשכיר את הנכס או למכור אותו |
| במקרה שהעסק צריך לעבור שינוי ניתן לבצע שינוי בנכס בכדי להתאים לצורך החדש. | שיקולים למעבר של העסק למקום אחר מתערבבים עם שיקולי אובדן לקוחות ועובדים שצריכים לעבור יחד עם שאלה סביב הנכס הקיים? האם יש רלוונטיות להשכרה או מכירה שלו? |
| מייצר ביטחון של יציבות לקהל הלקוחות, שמירה על מיקום גיאוגרפי בטוח | במרבית הפעמים נדרשת הלוואה לרכישת הנכס (תשלומי ריבית) |
משכנתא לעסק
אז בשעה טובה, החלטתם לקנות נכס לפעילות העסק. יכול להיות שההחלטה התקבלה לאחר מספר שנים של שכירות בהם העסק התייצב וכעת אתם מוכנים לצעד הבא, רכישת נכס. יכול להיות שההחלטה לרכוש היא בכלל עבור עסק חדש לגמרי.
אם אין לכם את כל ההון העצמי הנדרש לרכישה, אתם כנראה תפנו לחפש הלוואה. שוק ההלוואות מציע סוגים רבים של הלוואות, רמות ריבית משתנות, שיטות החזר שונות ותקופות הלוואה.
במאמר הזה אנחנו מתמקדים באפשרות של משכנתא עסקית ומשכנתא באמצעות הקרן להלוואת לעסקים קטנים ובינונים של משרד האוצר.
משכנתא היא צורת ההלוואה השכיחה ביותר והיא בעיקר מזוהה עם הלוואה לצורך רכישת דירה, אך היא לא רק כזו. ניתן לקחת הלוואת משכנתא לרכישת נכס לעסק וגם לכל מטרה אחרת כמו: רכישת רכב, שיפוץ לבית, טיפול רפואי ועוד.
בבסיס כל משכנתא עומד הרעיון שבעבור המשכנתא הלווה מעמיד נכס כלשהוא כערבון. הערבון הופך את ההלוואה להלוואה בסיכון נמוך יותר מהלוואות אחרות. רמת הסיכון הנמוכה יחסית מאפשרת לגוף המלווה לתת ריביות נמוכות יותר.
מהי משכנתא עסקית?
משכנתא עסקית דומה מאד למשכנתא לרכישת נכס מגורים מבחינת העיקרון הכללי. אולם, בעיניי הגוף נותן ההלוואה (בנקים, או גופים חוץ בנקאיים), זו עסקה בסיכון גבוה יותר מאשר עסקת רכישת דירת מגורים. הסיבה לכך נעוצה בשלושת הסיבות הבאות :
סוג הנכס – בשוק הישראלי, נכס המשמש למגורים נתפס כמשהו שתמיד תהיה לו דרישה הבנק מבין שבמידת הצורך לבצע מימוש של הערבון, יהיה לו בטוח יותר לקבל את הסכום הנדרש לו במימוש נכס דירה. לעומת זאת, נכס עסקי הוא קטן יותר בגודל, פחות מבוקש ולכן הסיכוי לממש אותו נמוך יותר שכן יש פחות קונים לנכסים.
הלווה – ההכנסה של הלווה מגיעה מהכנסות של העסק וכמו כל עסק, ישנן עליות ומורדות במחזור העסקים. ללווה בעל עסק, אין הכנסה וודאית וזה יכול להשפיע על היכולת לעמוד בהחזרי המשכנתא.
סיכונים עסקיים – עסק יכול לסבול מתקופת שפל, ממתחרים שקמים ומתחרים בו, משינויים בתנאי השוק, אפילו האזור עצמו (כביש, מדרכה) יכול להיכנס לתקופת שיפוצים, כאשר כל אלו ואחרים יכולים לפגוע בהכנסות של העסק. בנוסף, עסקים נדרשים לעיתים לבצע השקעות לצורכי שדרוג, להחליף כלי עבודה וציוד שהתקלקל ובמקרה הגרוע עסקים נסגרים. במקרים כאלו יש סיכונים לפגיעה ביכולת ההחזר.
משהו שאולי לא ידעתם – הבנקים לא אוהב לממש נכסים שקיבלו כשעבוד למשכנתא, הם מעדיפים לקבל את הכסף בשיטת ההחזר והריבית ולא להיכנס לתהליכים ארוכים, בירוקרטיים של מכרזים, אישורי בית משפט ותהליכים ארוכים.
שלושת הסיבות הללו משפיעות על ראיית הסיכון של הלוואת משכנתא לנכס עסקי לעומת נכס לדיור. בעקבות השוני ברמת הסיכון ישנם מספר הבדלים בתנאי המשכנתא בין השניים.
| נכס עסקי | נכס למגורים | |
| תקופת הלוואה | 10-15 שנים | יכולה להגיע ל-20 ועד 30 שנה |
| אחוז המימון | 50-70% | 70-75% לדירה ראשונה |
| גובה ריביות | 1-2 אחוז גבוהות יותר בנכס עסקי לעומת נכס לדיור | |
| מסלולים | כל המסלולים האפשריים, יש העדפה למסלולים עם ריבית קבועה | כל המסלולים האפשריים |
הידעתם? – קנייה של נכס עסקי ראשון כבר מגדירה את הרוכש למשקיע בנדל”ן לעומת רכישת דירה ראשונה שאינה מוגדרת כהשקעה.
משכנתא מטעם קרן ההלוואות בערבות המדינה לעסקים קטנים ובינוניים
הקרן הינה גוף השייך לחשב הכללי במשרד האוצר ומטרת הקרן היא, לתת הלוואות לעסקים, כאשר ישנה הצדקה כלכלית לקיומו של העסק בהתאם לדעת וועדת הקרן. הקרן מכוונת להלוואות לעסקים בעלי פוטנציאל להתפתח וליצור מקומות עבודה חדשים.
ההלוואות של הקרן דומות בחלקן להלוואת משכנתא אך גם שונות. חשוב לדעת כי את ההלוואה לא מבצעת המדינה בעצמה, אלא עושה זאת באמצעות מספר גופי אשראי שזכו במכרז של המדינה והם מחויבים לתנאי שהקרן קבעה.
עיקרי המידע העוסק בהלוואות באמצעות הקרן (מידע מפורט ומלא ניתן למצוא באתר של הקרן)
תנאי סף
בכדי לקבל הלוואה על בעל העסק לעמוד במספר תנאים:
- עליו להיות מוגדר כעוסק מורשה או חברה בע”מ. עוסק פטור אינו יכול לקבל הלוואה דרך הקרן
- על העסק לנהל מחזור מכירות שמתחת ל – 100 מיליון ₪ בשנה. נציין כי ניתן לקבל הלוואה גם לעסק שרק מתחיל ונמצא בתהליך הקמה ואין לו עדיין מחזור מכירות בכלל
- חשבון העסק אינו מגובל ואינו מעוקל על ידי הבנק
- העסק עצמו אינו בתהליך פירוק, חדלות פירעון או נמצא בהליכי הוצאה לפועל או כל תהליך אחר שמתנהל נגדו בהיבט הכלכלי
- לעסק לא קיים חוב כלשהוא
תהליך הגשת הבקשה להלוואה
יש למלא את טפסי הבקשה ולצרף טפסי מידע בהתאם למופיע בדרישת הגשת הבקשה. לאחר מכן, הבקשה מועברת לבדיקה שבוחנת האם המבקש עומד בתנאי הסף וכן כי העסק תקין. לאחר שלב אישור עקרוני זה, הבקשה מועברת לוועדת האשראי של אחד מספקי השירות של הקרן. במידה והבקשה מאושרת, יתחיל תהליך העברת ההלוואה (ייתכנו שינויים בתנאי ההלוואה מזו שהוגשה במקור).
מסלולי הלוואה מהקרן למתן הלוואות בערבות מדינה
מסלול הקמת עסק
- גובה ההלוואה עד חצי מיליון שקל
- תקופת ההלוואה עד 5 שנים
- ריביות בהתאם לתנאי ספק האשראי (ניתן לבחור בסיס ריבית משתנה או קבועה). הריבית תהיה דומה לזו המקובלת בשוק האשראי
- שיטת הסילוקין (ההחזר) ניתנת לבחירה בין שיטת שפיצר או שיטת קרן השווה. (אלו שתי השיטות הפופולאריות ביותר בהחזרי הלוואת משכנתא)
- בטוחה – עד לסכום של 300 אלף ₪ גובה הערבות יעמוד על 5 אחוז, שאר הסכום מעל 300 אלף יכלול ערבות בגובה של עד 15 אחוז. ניתן להעמיד נכס כערבות
- נדרשות גם ערבויות אישיות
מסלול כללי
- גובה הלוואה הוא עד חצי מיליון ₪ או עד 8 אחוז ממחזור העסק (לפי הגבוה ביניהם)
- תקופת ההלוואה עד 5 שנים
- ריביות בהתאם לתנאי ספק האשראי (ניתן לבחור בסיס ריבית משתנה או קבועה). הריבית תהיה דומה לזו המקובלת בשוק האשראי
- שיטת הסילוקין (ההחזר) לבחירה בין שיטת שפיצר או שיטת קרן השווה
- חייב מחזור מכירות פעיל
- בטוחה – עד 15 אחוז מגובה ההלוואה, בהתאם לנהוג אצל ספק האשראי.
לסיכום
משכנתא היא הלוואה היכולה לשמש לכל מטרה כולל למטרה עסקית של רכישת נכס לעסק או כסף לטובת הרחבה, שיפוץ ורכישת ציוד לעסק.
בכל סוגי הלוואות משכנתא יש להעמיד בטוחה של נכס כנגד ההלוואה, בכדי לקבל את התנאים היחסית נוחים של ריביות. לרוב משכנתא לרכישת עסק או משכנתא לכל מטרה עסקית או לא עסקית תהיינה בתנאים פחות טובים ממשכנתא לרכישת דירה, משום שבטוחה של כנס עסקי פחות אטרקטיבית מנכס למגורים.
מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות בכדי לבחון את תנאי המשכנתא הטובה ביותר לצורכי רכישת נכס לעסק כולל משמעויות מבחינת הכרה במשכנתא כהוצאה מוכרת.
