כלל הגופים המוסמכים לתת משכנתאות (אישור של בנק ישראל או משרד האוצר) הם גופים פיננסיים פרטיים שהמטרה שלהם היא רווח, ועל כן האינטרס שלהם הוא לאשר ולתת כמה שיותר הלוואות משכנתא, שכן הריביות שהם מקבלים מהוות חלק משמעותי משורת הרווח שלהם.
ולמרות האינטרס הכלכלי הרווחי הברור מאד, העומד מאחורי מתן הלוואות כולל הלוואה מסוג משכנתא, יש פעמים שהגופים הללו מסרבים לתת משכנתא לפונים אליהם.
הסיבה לכך נעוצה לרוב בהערכה שהלוואה ללקוח שפנה מהווה הלוואה בסיכון גבוה מדי לבנק והבנק מעדיף לא להיכנס אליה כלל, סיבות נוספות קשורות לתנאי הסף שהציב בנק ישראל למתן משכנתא.
על הסיבות לסירוב מתן משכנתא, מה ניתן לעשות כשמקבלים סירוב? ופתרונות חלופיים במאמר הנוכחי.
לשמיעה של כל המדריך לנוחיותכם אנא לחצו על כפתור ההפעלה בצד ימין בנגן.
✔️הריבית הטובה ביותר למשכנתא שלכם! 🙏🏼
✔️ חיסכון משמעותי בריבית המשכנתא שלכם 💰
✔️ ייעוץ משכנתאות בכל חלקי הארץ 🎓
✔️התאמת אפשרויות הטובות ביותר למצב הכלכלי שלכם 👁️
✔️ ניסיון רב שנים של מומחים בייעוץ עם למעלה ממאה דירות שנקנו במהלך השנים 🏠
מאחורי הקלעים של סירוב בנקים לאשר משכנתאות
הנחת הייסוד היא שהבנק שואף לתת כמה שיותר משכנתאות שמכניסות לו רווח משמעותי לאורך שנים. אך יש לא מעט לקוחות הפונים בבקשה להלוואה, מעמידים לרשות הבנק נכס כערבון ובכל זאת הבנק מסרב.
כאן מתעוררת השאלה, מדוע שבנק המעוניין להרוויח יסרב לתת הלוואה אם מעמידים לרשותו נכס שהוא יכול לממש במקרה שבו ההלוואה לא מוחזרת?.
הסיבה פשוטה יחסית, הבנקים מעדיפים שלא להגיע למצב שבו הם נאלצים לממש זכויות על נכסים משועבדים בכדי להחזיר לעצמם את ההלוואה. מעבר לכך שתהליך המימוש מצריך זמן, הליכים משפטיים ועלויות שונות (שאמנם בסופו של דבר מכוסות), התהליך גם יכול לעורר קושי ברמה האישית כאשר מדובר בדירת מגורים, יש צורך בניהול תהליך פינוי, תהליך שיש בו פגיעה אמיתית ועלול להציג את הבנק באופן שלילי (למרות שזו זכותו החוקית).
בנוסף, מימוש הדירה, מעבר לעוגמת הנפש למתגוררים בדירה, צפוי להיות בפחות מהערך המלא שלה בשוק שכן הבנק פועל במסגרת מכירה מהירה, כך שבעל הדירה מפסיד גם בעניין הזה.
יש לזכור גם כי הבנקים כפופים למגבלות ותנאי מתן משכנתאות על ידי בנק ישראל שגם משפיעים על מידת הגמישות שלהם. למשל, מגבלה סביב רמת ההכנסה הפנויה של הלווה, מטרצת ההלוואה ועוד.
בשורה התחתונה, הבנק יעדיף לתת הלוואה נמוכה יותר ולהקטין את רף הסיכון שלו או לא לתת הלוואה בכלל.
5 סיבות בגינם הבנק מעריך עסקה ברמת סיכון גבוהה
ההערכת הבנק נעשית על ידי שקלול של כלל הגורמים ולאו דווקא של גורם אחד בלבד
- היסטוריה פיננסית בעיתית – המחאות חוזרות, הלוואות רבות, אשראי בעייתי, מינוס בחשבון וכדומה.
- היעדר תעסוקה יציבה – החלפה מרובה של מקומות עבודה, היעדר רציפות של עבודה, סוג עבודה הנכנס תחת הגדרות של עבודה מזדמנת.
- נכס לא אטרקטיבי או בעייתי – כאשר הנכס המוצע כערבון הינו ישן או באזור בעייתי וייתכן ויהיה קושי לבצע מימוש שלו. כאשר יש בעיה סביב רישום הזכויות בנכס, חריגות בנייה, שמאות נמוכה וכדומה.
- חובות – ככל שקיימים חובות ותשלומים עומדים תוספת החזר הלוואת משכנתא יוצרת עומס החזרים שייקשה על הלקוח לעמוד בו.
- מקור ההון העצמי – לשם קבלת משכנתא על הלווה להציג מקור משלים של הון עצמי (כסף שלו), ככל שמקור ההון העצמי הוא מהלוואה אחרת היכולת להתמודד עם החזר שתי הלוואות הינה קשה יותר.
אי קבלה של אישור עקרוני מול משכנתא למסורבי בנקים
אי קבלה של אישור עקרוני הופכת את הלקוח הפונה תחת ההגדרה של מסורב משכנתא.
אישור עקרוני
תהליך הבקשה למשכנתא מתחיל בפנייה לבנק משכנתאות לקבלה של אישור עקרוני. ניתן לבקש אישור עקרוני בכל בנק הרשאי לתת משכנתא.
הלקוח הפונה נדרש להציג מסמכי זיהוי, מסמכי תעסוקה (לפחות של שלושה חודשים), פירוט חשבון בנק לתקופה של שלושה חודשים וכן את צרכי ההלוואה. לצד המידע שמעביר הלקוח, הבנק בודק במאגרי מידע פיננסיים (נקרא גם דו”ח מידע נתוני אשראי), המאפשרים לבנק קבל תמונה מקיפה ורחבה יותר על ההתנהלות הפיננסית של המבקש.
לאחר שקלול כל המידע הזה, הבנק מחליט האם לתת אישור עקרוני. מתן האישור אומר למעשה שהבנק מצא את הלקוח כזכאי לקבלת משכנתא בגובה מסוים.
מסורב משכנתא
במידה והבנק לא נותן אישור עקרוני, הפונה מוגדר כמסורב משכנתא. ניתן לנסות לקבל אישור עקרוני מבנקים אחרים, אך הסיכוי לקבלת אישור מבנק אחר גם נמוך, במיוחד אם הסיבות לסירוב קשורות לרקע הכלכלי של הלקוח המבקש. במקרה של אי קבלת אישור עקרוני, דרך הפעולה הנכונה תהיה לבדוק מה הסיבות לאי קבלת האישור ולטפל בהן.
פעולות להפיכת החלטת הסירוב למשכנתא
תוכנית פעולה לשינוי החלטת הבנק מומלץ לעשות יחד עם יועץ משכנתאות שיידע לקרוא בצורה מקצועית את סיבות הסירוב, יכול לפנות לבנק לבקש הבהרות ויוכל להציע ללקוח פתרונות ודרכי פעולה שיכולים להפוך את ההחלטה.
- שינוי תנאי הבקשה למשכנתא (גובה ומשך)
- הוספה של ערבים, הרחבה של הערבות
- עדכון דו”ח נתוני האשראי (לפעמים יש מידע בדו”ח שלא עודכן, הלוואות שכבר נסגרו יכול להיות שלא עודכנו, שעבודים פתוחים שנסגרו וכדומה).
משכנתא חוץ בנקאית למסורבים
פתרון נוסף אפשרי שפחות מוכר, הוא לקיחת משכנתא מחוץ למערכת הבנקאות המסורתית. ישנם מספר גופים פיננסים פרטיים שקיבלו הרשאה מבנק ישראל / משרד האוצר להציע משכנתאות ללקוחות פרטיים. ביניהם ניתן לציין, את חברות הביטוח הגדולות, חברות אשראי, קרנות השקעה ופנסיה ועוד.
גופים אלו הם בעלי נכונות לתת הלוואות משכנתא הנחשבות ברמת סיכון גבוה בעייני הבנקים, אך בכדי להגן על עצמם מרמת הסיכון, הם נותנים משכנתא בתנאים פחות נוחים מהבנקים, בעיקר בגובה ההלוואה ובתנאי הריבית שצפויה להיות גבוהה -לעיתים בצורה משמעותית מהריבית שתוצע על ידי הבנקים.
סיבה נוספות המאפשר לגופים חוץ בנקאיים אלו לתת משכנתא היכן שהבנקים מסרבים הוא היותם כפופים לפיקוח של משרד האוצר ולא לפיקוח ולתנאים של בנק ישראל. ההבדל הזה מעניק להם גמישות גבוה יותר ביכולת מתן הלוואות והם אינם כפופים לתנאי הסף של בנק ישראל.
המלצה – לא להיכנס מראש ל”מיטה” של מסורבי משכנתא
רוב מוחלט של הפונים לקבלת משכנתא יודעים להעריך בינם לבין עצמם את הסיכוי שלהם לקבל משכנתא. כל אחד יודע אם יש לו תנאים כלכלים יציבים?, האם יש לו היסטוריה כלכלית בעייתית (חובות, הוצאות לפעול, המחאות חוזרות, מינוס וכדומה)?, האם יש לו את הון עצמי מספיק וממקור מקובל?, האם הגיל שלו בעייתי? ועוד.
במקרה שבו ישנם נתונים שיכולים להדליק נורות אזהרה מנקודת מבט של הבנק לעסקת הלוואה בסיכון גבוהה, מומלץ לפנות תחילה ליועץ משכנתאות שיעבור על הנתונים שלכם, ייתן לכם חוות דעת כיצד לפעול, יעזור לכם להכין בקשה למשכנתא שתעבור את אישור הבנק ותימנע מצב שבו יינתן סירוב. יועצי משכנתאות מכירים את הבנקים, את סף הדרישות שלהם, פגשו לא מעט בקשות סירוב וכל אלו הופכים אותם לאנשים הכי מתאימים להכין בקשה שסיכוי הדחייה שלה נמוכים.
לסיכום
קבלת סירוב לבקשה למשכנתא אינה חוויה נעימה, אך היא גם לא סוף העולם. יש מספר דרכים לפעול בכדי לשנות ולהפוך את ההחלטה או לחלופין לפנות לקבלת משכנתא מגופים אחרים.
אם זאת, יש כמה פעולות שמומלץ לעשות בכדי להימנע מקבלת הסירוב, פעולות שיועץ משכנתאות יידע לספר לכן עליהם. למשל, המועד הנכון להגשת בקשה מבחינת מצב שוק המשכנתאות?, למשל, אילו פעולות יש לעשות מבחינת ניהול חשבון בנק בכדי להציג חשבון בנק מסודר?, למשל, מה לעשות ביחס לערבים למשכנתא או לנכס שצפוי להיות משועבד? ועוד פעולות.
במקרה שבו לא צלחו הפעולות הללו ואחרות לקבלת אישור למשכנתא מהבנק, היועץ יכול להוביל אתכם גם סביב בקשה למשכנתא מגופים חוץ בנקאיים שיכולים להיות מורכבים לא פחות.
